記者 郭成林
雖然調(diào)控政策“疑似”觸底，但房地產(chǎn)上市公司年報、季報顯示，地產(chǎn)商庫存高企、負(fù)債積重、資金繃緊，龍頭房企紛紛降低開工面積計劃、銷售目標(biāo)增長率。另一方面，以信托、銀行理財?shù)热谫Y渠道進(jìn)入還款高峰期為標(biāo)志，今年房企資金面仍舉步維艱，以價換量、回籠資金將成行業(yè)共識；而在房價真正松動后，行業(yè)或走出先抑后揚的發(fā)展曲線。
據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，截至4月27日，滬深兩市共142家房地產(chǎn)上市公司(依據(jù)申萬分類)發(fā)布2011年年報，剔除重組等不可比因素后，合計實現(xiàn)營業(yè)收入4714億，同比增長13.8%，實現(xiàn)凈利潤660億，同比增長13.7%，增速較2010年、2009年明顯下滑。
而市場對于房地產(chǎn)上市公司的共識是，調(diào)控政策出臺兩年以來，業(yè)績已非最受關(guān)注的財務(wù)指標(biāo)，存貨、負(fù)債、資金鏈等更具警示、預(yù)判意義。
先看存貨。統(tǒng)計顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末的存貨合計高達(dá)1.3萬億元，同比增長34.7%。調(diào)控政策下，隨2010年大量開工的項目陸續(xù)竣工，行業(yè)風(fēng)險日趨聚焦于不斷累積的高庫存；同時，一方面是存貨量快速增加，另一方面是銷售不景氣，這又導(dǎo)致企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)增長和存貨周轉(zhuǎn)率下降。
例如萬科，以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股公司榜首。截至2011年12月31日，萬科的各類存貨中，在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%；已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%。萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。
再看負(fù)債。據(jù)統(tǒng)計，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末負(fù)債水平仍在提升，總負(fù)債額達(dá)到1.44萬億元(包括預(yù)收賬款)，比上年同期1.6萬億上漲24%，負(fù)債率平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%，為近10年來最高。
最后看資金鏈。據(jù)統(tǒng)計，133家房地產(chǎn)上市公司2011年末經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-655億，緊繃情況仍然嚴(yán)重。
以上三項構(gòu)成上市房企困境的概貌：存貨量快速增加、負(fù)債持續(xù)攀升、資金鏈愈發(fā)緊張，三者高度關(guān)聯(lián)、又相互惡化。反饋到年報中，大量龍頭房企紛紛降低開工面積計劃，降低銷售目標(biāo)增長率，以求“以價換量”度過難關(guān)。對比過去幾年動輒30%、50%的銷售目標(biāo)增長率，多數(shù)房企將銷售目標(biāo)增長率設(shè)定在10%以下。
金地集團(tuán)(6.48,-0.08,-1.22%)在年報中坦言：如果說2011年的房地產(chǎn)市場是調(diào)整之年，那么我們認(rèn)為2012年將進(jìn)一步沿著去年之路前行：政策面從緊的態(tài)勢短期內(nèi)將很難改變，房價還將處在理性回歸的過程中。
以此從基本面來看，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)全線下滑。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國房屋新開工面積39946萬平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開工面積29427萬平方米，同比下降5.2%。商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%。
在拿地?zé)崆樯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%；2012年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(國房景氣指數(shù))為96.92，再創(chuàng)新低。
國泰君安研究報告直接預(yù)測，2012年地產(chǎn)全年新開工增速將持續(xù)下滑至-11%，全年投資增速下滑至12%。
更值得注意的是價格指標(biāo)，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月商品房銷售均價為5498元/平方米，同比上升6.4%，環(huán)比下降7.1%，標(biāo)志著房價真正開始松動。
再看到上市房企的今年一季報，業(yè)績呈現(xiàn)明顯的探底趨勢，存貨壓力還在攀升。
截至4月27日，據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，滬深兩市共129家房地產(chǎn)上市公司(依據(jù)申萬分類)發(fā)布2012年一季報，剔除重組等不可比因素后，合計實現(xiàn)營業(yè)收入653億，同比增8.87%，實現(xiàn)凈利潤86.78億，同比降0.6%，為前幾年所罕見。
以“招保萬金”四大龍頭為例。其中，金地集團(tuán)凈利潤1.56億元，同比降3.58%；招商地產(chǎn)(22.82,0.01,0.04%)(微博)凈利潤4.3億元，同比降23.5%；保利地產(chǎn)(12.51,0.20,1.62%)(微博)凈利潤5.4億元，同比降23.5%；僅萬科實現(xiàn)同比增長，凈利潤14億元，增15.8%。
與此同時，“招保萬金”存貨壓力仍沒有得到緩解，3月末的存貨較2012年期初均微幅增加，但同比則大增36%。
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