陳周錫
5月底，全國(guó)地王——原溫州師范學(xué)院操場(chǎng)地塊，現(xiàn)名為“置信原墅”的項(xiàng)目悄然開盤。
詭異的是，在豪宅交易低迷狀況下，該樓盤在短短10天內(nèi)幾乎被認(rèn)購(gòu)一空；與此同時(shí)，該樓盤的外加價(jià)房源已在市場(chǎng)盛行。于是，有人質(zhì)疑地王采取“股東分房”銷售。
該樓盤開發(fā)商溫州置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“置信房產(chǎn)”）董事姚汝林日前對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》表示，該項(xiàng)目以成本價(jià)銷售，即樓面地價(jià)加上造價(jià)，只損失了一些財(cái)務(wù)成本。
這意味著，全國(guó)為之側(cè)目的“地王”項(xiàng)目，面臨“虧損銷售”的尷尬境地。
“地王”誕生
2010年10月，國(guó)家“限購(gòu)令”等政策已經(jīng)出臺(tái)，然而溫州宅地拍賣市場(chǎng)依然高歌猛進(jìn)，樓面價(jià)超過2萬(wàn)元/平方米的地塊比比皆是。
出讓前夕，原溫州師范學(xué)院操場(chǎng)地塊，成為溫州“新地王”在業(yè)界看來(lái)已無(wú)懸念。
2010年11月29日15時(shí)，該地塊“拍賣會(huì)”正式開始。
起拍價(jià)19.5億元，開發(fā)商們每輪超過1億元的報(bào)價(jià)，讓人咋舌。當(dāng)價(jià)格飆升至31.1億時(shí)，除了置信房產(chǎn)和浙江中通外，其他開發(fā)商已基本退出競(jìng)拍。
在這場(chǎng)一個(gè)多小時(shí)，33輪充滿火藥味的競(jìng)標(biāo)中，置信房產(chǎn)最終以折合樓面價(jià)37020元/㎡的高價(jià)奪得原溫師院操場(chǎng)地塊，成為溫州宅地新一任“地王”，同時(shí)刷新當(dāng)年9月上海浦東黃浦江沿岸一地塊35490元/㎡的樓面價(jià)，成為全國(guó)新“地王”。
溫師院操場(chǎng)地塊用途為住宅用地、批發(fā)零售用地，總占地面積38880㎡，建筑面積100000㎡。當(dāng)時(shí)有業(yè)界人士預(yù)測(cè)，該地塊較適合建成豪華小高層、高層公寓，成本價(jià)在5萬(wàn)元/㎡以上，預(yù)計(jì)銷售價(jià)在7萬(wàn)元/㎡以上。
支撐該“地王”的理由“名目繁多”：“市區(qū)黃金(1592.70,-4.10,-0.26%)地段”，“醫(yī)院、學(xué)校、商廈等配套成熟”，“周邊一些品質(zhì)較好樓盤的二手房，在售單價(jià)已在4萬(wàn)/㎡以上”。與此同時(shí)，當(dāng)時(shí)溫州一些豪宅的最高房?jī)r(jià)已飆升至七八萬(wàn)元/㎡。
一位溫州房產(chǎn)中介資深人士當(dāng)時(shí)分析，該地塊拍出高價(jià)，一是受通貨膨脹影響，溫州雄厚的民間資本找不到投資出路，只能投入到房地產(chǎn)業(yè)；二是當(dāng)年供地遲緩，且多年來(lái)溫州城區(qū)宅地供應(yīng)嚴(yán)重不足，平均每年只有500畝。
按規(guī)定，置信房產(chǎn)在競(jìng)得后1個(gè)月內(nèi)繳納競(jìng)得價(jià)款的50%，6個(gè)月內(nèi)全額繳清競(jìng)得價(jià)款。此時(shí)，有人懷疑該公司付款能力。對(duì)此姚汝林表示，首期土地款提前半個(gè)月繳納，尾款提前十天付清，“沒有一分錢的銀行貸款。”
民企“飆地”
迄今為止，溫州原溫師院操場(chǎng)地塊，仍是全國(guó)“地王”。但奪得該“地王”的置信房產(chǎn)此前并不算知名，在溫州開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也只有十余年。
置信房產(chǎn)官方網(wǎng)站顯示，公司成立于2002年，注冊(cè)資本1.2億元，總部位于溫州，是集房地產(chǎn)開發(fā)、項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)建筑機(jī)械、設(shè)備租賃、建筑材料、建筑裝修為一體的綜合性公司，2007年11月經(jīng)浙江省建設(shè)廳核定為房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)企業(yè)。
究其背后，則有眾多民營(yíng)企業(yè)和社會(huì)資本的蜂擁參與。
一位知情人士向本報(bào)記者透露，置信房產(chǎn)“大股東”有十余家當(dāng)?shù)刂駹I(yíng)企業(yè)，所涉行業(yè)包括鞋革、服裝、眼鏡、打火機(jī)、箱包等傳統(tǒng)制造業(yè)，在當(dāng)?shù)鼐幸欢ㄖ。此外，還有諸多來(lái)自實(shí)體企業(yè)和社會(huì)資本的“小股東”，“股東七八十人肯定是有的。股東背后還有幾層、多少股東尚不而知”。
在溫州，民企抱團(tuán)投資開發(fā)房地產(chǎn)并非只有置信房產(chǎn)一家。
2010年，由當(dāng)?shù)劓i具、汽摩配、服飾、眼鏡、電子、鞋業(yè)等大型行業(yè)企業(yè)組建的甌聯(lián)控股集團(tuán)，被質(zhì)疑涉足房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)年7月，溫州原蔬菜批發(fā)市場(chǎng)3-1地塊出讓，浙江中梁置業(yè)有限公司以每平方米樓面價(jià)2.8萬(wàn)元奪標(biāo)。一位溫州大型房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人透露實(shí)際控制人可能是甌聯(lián)控股集團(tuán)。
去年7月，一份中國(guó)人民銀行溫州市中心支行監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)保守估計(jì)，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產(chǎn)作為抵押保全品。
在實(shí)業(yè)資本等因素助推下，溫州房?jī)r(jià)竟然超過北京、上海、廣州等一線城市，躍居全國(guó)前列。
股東分房？
與2009年央企、國(guó)企主導(dǎo)的“地王潮”不同，2010年溫州這輪“地王潮”，在資金來(lái)源構(gòu)成上更多為民營(yíng)企業(yè)。但與那些“先知先覺”的大型企業(yè)不同，置信原墅這些民企地王最終折戟而歸。
置信房產(chǎn)拿到“地王”不久，有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控開始顯現(xiàn)，“溫州版限購(gòu)令”應(yīng)運(yùn)而生，樓市隨之逆轉(zhuǎn)。去年的溫州民間借貸危機(jī)更是直接或間接加劇了一些房企的資金壓力。
面對(duì)低迷市場(chǎng)，溫州一些在售豪宅紛紛降價(jià)，一些高地價(jià)地塊遲遲未開盤。溫州哥倫布房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司商業(yè)地產(chǎn)部主管謝國(guó)華說(shuō)，目前溫州房?jī)r(jià)已大幅下降，一手房?jī)r(jià)格比2010年底最高峰時(shí)下降了30%~40%，普通二手房?jī)r(jià)格也下降了20%左右。
在市場(chǎng)“急劇變化”中，今年以來(lái)，有關(guān)置信房產(chǎn)的謠言開始甚囂塵上，比如19億元轉(zhuǎn)讓原溫師院地塊、拖欠銀行貸款、董事長(zhǎng)賭博輸錢跑路等。置信房產(chǎn)另一個(gè)市區(qū)樓盤打出“買房送奔馳”銷售廣告。
盡管謠言纏身，置信原墅還是于2011年8月開工建設(shè)，如今該樓盤正在忙碌建設(shè)中，一些多層接近結(jié)頂。
5月28日，置信原墅低調(diào)開盤，共554套住宅，銷售均價(jià)為57230元/㎡，最低樓價(jià)為35500元/㎡，最高為80600元/㎡。其中占了一定數(shù)量的小套型均價(jià)約為4.5萬(wàn)元/㎡。
自2011年以來(lái)，溫州一些豪宅多次降價(jià)銷售，但效果并不明顯。姚汝林說(shuō)，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠城等項(xiàng)目在溫州的銷售狀況都不是很好。
但出乎意料的是，置信原墅認(rèn)購(gòu)卻“非；鸨薄
7日中午，本報(bào)記者在其展示中心看到，絕大部分房源已被認(rèn)購(gòu)，所剩房源不到20余套。該樓盤銷售人員說(shuō)，一次性付款8折優(yōu)惠，按揭8.5折優(yōu)惠。這意味著，一次性付款售完該樓盤，銷售均價(jià)約為45784元/㎡，按揭方式售完該樓盤，銷售均價(jià)為48645.5元/㎡，均低于之前業(yè)界預(yù)測(cè)的每平方米成本價(jià)5萬(wàn)元底線。
值得關(guān)注的是，在8日簽訂正式銷售合同前，置信原墅“二手房”交易已經(jīng)盛行。
“都是股東拿出來(lái)，放在我們這里賣的！睖刂萜桨惨拙又薪槿耸颗讼壬f(shuō)，8幢12層共177平方米套房，股東愿意在開發(fā)商價(jià)格上，加價(jià)25萬(wàn)元予以轉(zhuǎn)讓！案叩囊50萬(wàn)元！薄八麄冎巴跺X進(jìn)去，現(xiàn)在拿到房子后，加點(diǎn)錢賣掉，也就賺一點(diǎn)利息錢！
與2010年溫州一些豪宅外加價(jià)兩三百萬(wàn)元相比，此次置信原墅外加價(jià)幾十萬(wàn)元可謂“底價(jià)拋售”。
據(jù)了解，在未簽訂合同之前，認(rèn)購(gòu)人如成功轉(zhuǎn)讓或加價(jià)轉(zhuǎn)讓其房源，只要在開發(fā)商處變更名字即可。一旦簽訂合同，就要在房管部門備案登記，此后如想轉(zhuǎn)讓房子，就得按二手房交易論處，必然會(huì)造成交易成本上升，這顯然是那些急于套現(xiàn)的認(rèn)購(gòu)人不愿看到的。
一位知情人士透露，在豪宅成交低迷下，置信原墅諸多股東做好了“股東變房東”的準(zhǔn)備，然后再通過二手房市場(chǎng)進(jìn)行銷售，賺取利潤(rùn)空間。
姚汝林表示，置信原墅之所以采取成本價(jià)銷售，是為了更好地回籠資金，為后續(xù)拿地提供更好的發(fā)展空間。同時(shí)，姚汝林否認(rèn)置信原墅“股東分房”說(shuō)法，他認(rèn)為，樓盤采取公開方式銷售，股東等任何人買房一律都得交款，至于股東在二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)售房子，那是購(gòu)房人自己的選擇。
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