政府犯錯 開發(fā)商獲利
盧曦
7月1日開始，修訂后的《閑置土地處置辦法》(以下簡稱“辦法”)即將實施，各地存在“囤地”行為的房地產(chǎn)開發(fā)商們將面臨大考。其實“辦法”始于1999年，此后曾有地方性類似政策出臺。而此次“修訂”之后，對土地閑置有了更詳細的界定，態(tài)度也更為嚴厲。
閑置土地現(xiàn)象在上海一直存在。據(jù)上海浦東新區(qū)規(guī)土局透露，近期已將關(guān)注度較高的閑置土地案例上報市里。由于一些土地動遷存在障礙，“閑置”往往被歸為政府責任，開發(fā)商被處罰的案例實際上并不多。
上海規(guī)土局曾大力整治
早在兩年前，上海市規(guī)土局就曾出以重拳，但這一地方性的政策，此后并未帶來實質(zhì)性的懲處。
本次修訂后，“辦法”對“閑置土地”的認定更為具體細化！稗k法”出爐之前，由于界定不夠明確，有開發(fā)商在土地上打下幾棵樁，就自稱“已動工”，應(yīng)付檢查。但此次“辦法”中增加規(guī)定：如開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動工總面積不足三分之一；或已投資額占總投資額不足25%的，都將被認定為閑置土地。據(jù)此，自2012年7月1日起，未動工開發(fā)滿一年的，將按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；如未動工開發(fā)滿兩年，土地可按規(guī)定被無償收回。
記者了解到，“辦法”由國土資源部出臺，而在上海閑置土地的問題由上海市規(guī)劃和國土資源管理局(以下簡稱“規(guī)土局”)負責，市以下同時設(shè)有各個區(qū)規(guī)土局。早在兩年前，上海市規(guī)土局就曾出以重拳，針對上海的“囤地”現(xiàn)象，給出非常嚴厲的警告。但這一地方性的政策，此后并未帶來實質(zhì)性的懲處。
2010年1月，上海市規(guī)土局發(fā)布了《關(guān)于本市開展閑置土地登記的公告》要求建設(shè)單位必須于當年3月22日前完成登記。同時明確，一旦被認定為存在閑置土地的問題，政府將根據(jù)閑置時間，采取收取閑置費，甚至收回土地的措施。
公告一出，引起上海房地產(chǎn)業(yè)界的擔憂。當時有觀點認為，由于當時土地市場供應(yīng)緊張，政府態(tài)度因而較為嚴厲。由于上海閑置土地情況復(fù)雜，政府方面意在施壓于企業(yè)，加快解決遺留的問題。但公告之后，一直并未傳出受罰的案例。
在上海，造成土地閑置的原因眾多。有的是由于動工手續(xù)煩瑣，時間太長導(dǎo)致開發(fā)推遲，也有因市政規(guī)劃、動遷受阻等原因造成的閑置。
老城區(qū)動遷疑難
雖然有時“囤地”的原因出在政府方面，但開發(fā)商卻從中獲得了實實在在的好處。
記者了解到，上海各區(qū)目前都或多或少存在土地閑置現(xiàn)象，但動遷困難是最常見的一大原因。特別是在上海黃浦、盧灣等老城區(qū)，由于近年來迅速崛起為商業(yè)中心，土地、住宅價格隨之飛漲，遺留下舊宅動遷成本極高，談判極為困難。許多地塊已閑置多年，成為“標志性”的閑置地塊。岌岌可危的危樓與周邊豪華的商業(yè)環(huán)境格格不入。
記者近日致電上海浦東新區(qū)規(guī)土局，詢問新政落實情況。一位負責人向記者表示，尚不清楚將對閑置土地采取何種措施，但注意到近期有關(guān)于浦東轄區(qū)內(nèi)一個多年未動工的地塊的質(zhì)疑，浦東規(guī)土局已將這些情況匯報到市里。
但黃浦區(qū)規(guī)土局一位內(nèi)部人士向記者透露，黃浦區(qū)的閑置土地，其管轄權(quán)還有所區(qū)別。比如有的地塊就是上海市所管轄的，而有些地塊關(guān)系是掛在區(qū)一級的。從政府角度來看，黃浦區(qū)的土地開發(fā)與其他區(qū)有所不同，重點要抓歷史風貌的保護！稗k法”出爐后是否會對這些地塊采取措施，目前尚不清楚。
多年以來，一旦處理到土地閑置問題，就存在是政府原因還是開發(fā)商原因的爭議。新修訂的“辦法”明確，政府原因造成的動工延遲包括調(diào)整城鄉(xiāng)規(guī)劃、未按時交付土地、土地上存在群眾信訪事項、軍事管制、文物保護等。
上海一位從事房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，對于閑置土地，開發(fā)商大部分都能找到理由，在上海，動遷的時間和金錢成本都處在“失控”狀態(tài)。雖然有時“囤地”的原因出在政府方面，但開發(fā)商卻從中獲得了實實在在的好處。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者盤點，上海屢次打擊囤地的政策新規(guī)出臺之后，港資企業(yè)總是首當其沖受到關(guān)注。不少港資房企拿地后開發(fā)周期非常漫長，地價和房價也在開發(fā)過程中不斷暴漲。鄭裕彤家族，李嘉誠父子，都在上海擁有房地產(chǎn)項目，在數(shù)年的開發(fā)期過后，房價上漲了數(shù)倍甚至十幾倍。
最為突出的一個案例是，2011年傳出消息，湯臣集團在上海一個地塊17年沒有開發(fā)，公司方面解釋是由動遷、開發(fā)手續(xù)等問題造成了這一現(xiàn)象。但這一地塊在經(jīng)歷了漫長等待之后，價格早已上漲數(shù)倍。
易居中國的一份報告顯示，截至2009年底，上海市場上拿地超過兩年未上市或未動工的有330宗是住宅或含有住宅用地的項目，可建面積達4356.5萬平方米。
歷史遺留問題
“政府原因”的土地宗數(shù)比例為企業(yè)原因的5倍，面積為企業(yè)原因的兩倍。
據(jù)統(tǒng)計，2009年度全國閑置的700多宗，面積3000多公頃的土地中，“政府原因”的土地宗數(shù)比例為企業(yè)原因的5倍，面積為企業(yè)原因的兩倍。
中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄告訴記者，針對土地閑置的政策一直都有，但此次修訂的政策更加嚴格。比如閑置土地的認定的細化，不像以往，拿到土地許可證就算開工了。還有一點值得注意的是，“辦法”對土地出讓之后的完工時間也有了明確的要求。
據(jù)了解，“辦法”近幾年一直在醞釀修改，在此時推出，更多的是流程上的原因，受房地產(chǎn)市場環(huán)境的影響并不大。薛建雄告訴記者，閑置土地的問題往往可上溯到2004年以前。以往上海的土地是采取“批租”的方式出讓。當時很多土地都沒動遷好，糾纏著許多問題，有的連“三通一平”都沒完成，不通水電煤，根本無法開發(fā)。而隨著上海土地以拍賣的方式公示、競價出讓，大部分出讓的土地都是“凈地”，開發(fā)商開發(fā)時就并不存在遺留問題。
目前出現(xiàn)動遷問題的土地，許多都在歷史上多次轉(zhuǎn)手，最初的問題一直延續(xù)下來，至今未能很好解決。薛建雄認為，針對土地閑置的政策存在已久，主要是執(zhí)行標準問題。受社會壓力的影響，規(guī)土局出臺各項要求，督促開發(fā)商加快開發(fā)進度！稗k法”出臺之后，雖然比以往嚴格，但開工面積、投資比例等標準，開發(fā)商其實仍有辦法用“技術(shù)手段”予以規(guī)避。
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