李樂
原本定在北京新一屆市委班子產(chǎn)生第二天舉行的萬柳地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)拍賣，被北京市國(guó)土局推遲到7月10日舉行。而為了避免“地王預(yù)期”的帶動(dòng)效用，北京市已經(jīng)開始考慮調(diào)低萬柳地塊競(jìng)標(biāo)的“最高限價(jià)”。
2012年5月31日，“北京市海淀區(qū)萬柳地區(qū)居住用地項(xiàng)目”以掛牌方式入市，底價(jià)為186600萬元。截至7月4日競(jìng)價(jià)截至日，競(jìng)標(biāo)者最高報(bào)價(jià)195600萬元。在此之前，北京市國(guó)土資源局已經(jīng)告知競(jìng)買參與方，在報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，競(jìng)標(biāo)方將通過競(jìng)爭(zhēng)地塊配建保障房面積的方式，決定中標(biāo)者。
盡管如此，北京市政府控制“地王預(yù)期”的局面仍不樂觀。目前，曾創(chuàng)下北京房?jī)r(jià)最高紀(jì)錄35萬元/平方米的釣魚臺(tái)7號(hào)開發(fā)商、中赫置地已經(jīng)參與萬柳地塊的投標(biāo)，萬柳地塊仍然維持著“地王制造者”的強(qiáng)大陣容。
調(diào)低限價(jià)
7月3日晚間，北京市國(guó)土資源局發(fā)出公告稱，因故將萬柳地區(qū)居住用地項(xiàng)目(六郎莊搬遷平衡資金用地)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)，從2012年7月4日調(diào)至7月10日進(jìn)行，這意味著這塊“準(zhǔn)地王”的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)推遲一周進(jìn)行。
同日，在發(fā)出這份通知之前，北京市國(guó)土資源局下屬的土地儲(chǔ)備中心，召集萬柳地塊意向競(jìng)買者在土地儲(chǔ)備中心召開會(huì)議，北京市土地儲(chǔ)備中心主任主持了該次會(huì)議，各意向競(jìng)買者參與了這次會(huì)議。
會(huì)議通報(bào)了推遲現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)活動(dòng)舉行時(shí)間的決定，與會(huì)開發(fā)商告訴記者，土地儲(chǔ)備中心并未說明競(jìng)價(jià)推遲的原因，但“由中心主任親自主持這種臨時(shí)的通報(bào)會(huì)，情況確實(shí)較為少見”。與此同時(shí)，在會(huì)議簽到時(shí)，土地儲(chǔ)備中心還采取了與會(huì)開發(fā)商“背對(duì)背”簽到的方式。
“雖然沒有說明原因，但是原因大家都心照不宣！眳⑴c本次競(jìng)買的一家開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。7月2日，北京市黨代會(huì)閉幕，會(huì)議選舉產(chǎn)生了以郭金龍為書記的新一屆市委領(lǐng)導(dǎo)班子。
在郭金龍擔(dān)任北京市市長(zhǎng)期間，他曾明確表示，北京要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型，逐步擺脫對(duì)汽車、房地產(chǎn)消費(fèi)的依賴。在此之前，為了避免萬柳地塊出現(xiàn)成交價(jià)過高的情況，北京市政府已經(jīng)為該地塊設(shè)置了“合理價(jià)格上限”，一旦開發(fā)商報(bào)價(jià)“撞線”，將轉(zhuǎn)而競(jìng)配建回購(gòu)房面積決定中標(biāo)者。
兩位參與競(jìng)買的開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者表示，根據(jù)他們的判斷，在推遲現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的一周時(shí)間內(nèi)，土地儲(chǔ)備中心調(diào)整招標(biāo)規(guī)則的可能性較大，最有可能的就是通過降低“合理價(jià)格上限”，控制最終的土地成交價(jià)格不至于過高。
政府壓力
“從我們目前的分析判斷看，‘合理價(jià)格上限’折合到樓面價(jià)的水平，應(yīng)該在30000元/平方米左右，是比較合理的，當(dāng)然，這只是我們的判斷！7月5日，萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。萬科是本次萬柳地王的意向競(jìng)買方之一。肖勁的判斷，與參與競(jìng)買的其他開發(fā)企業(yè)的初步預(yù)期基本一致。
在此之前，北京市土地儲(chǔ)備中心一直未告知“合理價(jià)格”上限的水平。在面對(duì)這一問題時(shí)，北京市國(guó)土局一位不愿具名的官員向記者表示，不透露合理價(jià)格水平，是出于招標(biāo)公平的考慮。
“至于推遲現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后是否會(huì)繼續(xù)調(diào)低‘合理價(jià)格’上限的水平，政府會(huì)根據(jù)各方因素，制定‘合理價(jià)格上限’，北京市落實(shí)中央政府樓市調(diào)控相關(guān)政策態(tài)度是沒有改變的，一定要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和平穩(wěn)發(fā)展！鄙鲜龉賳T向記者表示。
然而，這并不能降低政府從萬柳地塊上所感受到的壓力。截至7月3日下午，萬柳地塊收到的最高報(bào)價(jià)為195600萬元。不過，這一價(jià)格并非是政府最大壓力的來源，真正的壓力，來自萬柳地塊的“意向競(jìng)買者陣容”。
記者了解到，除已知的保利、萬科、融創(chuàng)等開發(fā)企業(yè)外，北京釣魚臺(tái)七號(hào)的開發(fā)商——中赫置地也已加入了萬柳地塊的意向競(jìng)買者陣容。該公司開發(fā)的釣魚臺(tái)七號(hào)院，曾經(jīng)創(chuàng)下35萬元/平方米的商品住房銷售價(jià)格紀(jì)錄，后因涉嫌違規(guī)被北京市住建委叫停。
不過，該項(xiàng)目的在售平均成交價(jià)格，一直維持在10萬/平方米左右。
目前，中赫置地方面對(duì)獲取萬柳地塊的信心較強(qiáng)，該公司希望在獲取該塊土地后，利用其地處北京京西地區(qū)自然和人文條件，將其開發(fā)為北京最高端的住宅項(xiàng)目。這一思路與其釣魚臺(tái)7號(hào)項(xiàng)目的定位、思路基本吻合。
回款支撐
據(jù)記者了解，在被宣布推遲現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間之前，萬柳地塊已經(jīng)收到了7次報(bào)價(jià)，其中最高出價(jià)為195600萬元，折合樓盤成本價(jià)約25161元/平方米。肖勁向記者表示，從目前報(bào)價(jià)的溢價(jià)率來看，溢價(jià)幅度并不算太高。在此之前，萬柳地塊的掛牌底價(jià)為186600萬元。
實(shí)際上，本次參與萬柳地塊的競(jìng)買者，大多在土地市場(chǎng)上有“一擲千金”的歷史，與保利組成聯(lián)合體競(jìng)標(biāo)的融創(chuàng)中國(guó)，其董事長(zhǎng)孫宏斌(微博)曾在多個(gè)城市最早創(chuàng)下地王紀(jì)錄，而本次出手，孫宏斌擁有更多的現(xiàn)金儲(chǔ)備，主要來源于高端住宅項(xiàng)目西山一號(hào)院的回款。西山一號(hào)院于2011年中期開始對(duì)外銷售，目前累計(jì)已銷售回款超過10億元人民幣。
實(shí)際上，從4月以來出現(xiàn)的樓市回暖，在6月開始演變?yōu)榱藰鞘懈叨隧?xiàng)目的銷售回暖。王英男告訴記者，保利地產(chǎn)(微博)(12.82,0.61,5.00%)不僅提前完成了半年的銷售任務(wù)，而且旗下的幾個(gè)高端住宅項(xiàng)目，銷售成交情況回暖明顯。
2012年上半年，北京新建住宅簽約套數(shù)為48380套。這一成交量也將創(chuàng)造限購(gòu)后的新高，同比2011年上半年上漲幅度達(dá)到10.7%，其中3月以后市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，3~6月的成交量達(dá)到了38393套，同比2011年3~6月的成交量28725套上漲幅度達(dá)到了33.7%，即使比調(diào)控之前的2010年3~6月份的33520套，上漲幅度也達(dá)到了13%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，正是這樣的銷售情況給開發(fā)企業(yè)提供了良好的現(xiàn)金支持。北京等一線城市，熱門土地依然不缺乏市場(chǎng)。預(yù)計(jì)在2012年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，可能出現(xiàn)兩個(gè)極端，小部分熱點(diǎn)區(qū)域的地塊可能受到市場(chǎng)熱捧，而其他一些地塊可能因?yàn)檎{(diào)控的深入繼續(xù)降溫。
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