李樂
在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)被推遲一周進(jìn)行之后，“北京市海淀區(qū)萬(wàn)柳地區(qū)居住用地項(xiàng)目”(下稱“萬(wàn)柳地塊”)的歸屬，終于以“中國(guó)單價(jià)地王”的命運(yùn)收?qǐng)觥Ｖ泻罩玫卦诟冻?6.3億元人民幣和配建16400平方米回購(gòu)房的代價(jià)后，如愿摘得“萬(wàn)柳地王”。
然而，北京市所承受的各種壓力卻才剛剛開始。目前，依照國(guó)土資源部規(guī)定，北京市政府、北京市國(guó)土資源局已經(jīng)向國(guó)土資源部報(bào)備了萬(wàn)柳地塊的相關(guān)交易和價(jià)格情況。在萬(wàn)柳地塊交易完成后，國(guó)務(wù)院也通過(guò)相關(guān)渠道對(duì)萬(wàn)柳地塊的交易和成交情況進(jìn)行了了解。7月12日，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，國(guó)土資源部堅(jiān)決落實(shí)樓市調(diào)控政策，將遏制局部地區(qū)地價(jià)波動(dòng)異常。
這其實(shí)是北京市所面臨尷尬狀態(tài)的縮影。在土地出讓金收入連續(xù)走低的背景下，北京市已經(jīng)開始考慮縮減未來(lái)三年土地整理開發(fā)貸款的總體規(guī)模，以避免“土地減收”可能帶來(lái)的貸款償還風(fēng)險(xiǎn)。
中央“備案”
據(jù)了解，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)開始之前，國(guó)務(wù)院已經(jīng)要求新華通訊社就現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的細(xì)節(jié)情況，在拍賣結(jié)束后，直報(bào)國(guó)務(wù)院供高層領(lǐng)導(dǎo)審閱。
“市(國(guó)土資源)局已經(jīng)把萬(wàn)柳地塊相關(guān)情況的匯報(bào)，向國(guó)土資源部進(jìn)行了報(bào)備！7月11日清晨，一位北京市政府官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》記者證實(shí)。同日中午，國(guó)土資源部一位不愿具名的官員證實(shí)了上述說(shuō)法。
記者了解到，向國(guó)土資源部報(bào)備的內(nèi)容包括，地塊基本條件、報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)情況、交易規(guī)則、土地競(jìng)買合理上限價(jià)格、預(yù)估樓面成本價(jià)格等。在十分敏感的樓面成本價(jià)一項(xiàng)，北京市上報(bào)的價(jià)格區(qū)間約在35000元/平方米。
7月10日傍晚，北京市國(guó)土資源局和其下屬的土地儲(chǔ)備中心同時(shí)向社會(huì)通報(bào)了萬(wàn)柳地塊的樓面成本價(jià)約為33000元/平方米，低于向國(guó)土資源部的報(bào)備的價(jià)格。對(duì)此，北京市國(guó)土資源局不愿發(fā)表評(píng)論，只是強(qiáng)調(diào)一切依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
2010年，為落實(shí)國(guó)務(wù)院樓市調(diào)控相關(guān)政策，國(guó)土資源部出臺(tái)國(guó)有建設(shè)用地出讓的一系列規(guī)定，其中就包括對(duì)于溢價(jià)率超過(guò)50%以及成交單價(jià)、總價(jià)出現(xiàn)新高的地塊，劃歸為“異常波動(dòng)”，地方政府須向國(guó)土資源部進(jìn)行報(bào)告?zhèn)浒浮?/P>
“這是一項(xiàng)規(guī)定，符合這個(gè)規(guī)定的，該上報(bào)的要上報(bào)。”7月11日中午，前述國(guó)土資源部的官員稱。不過(guò)，他表示不便對(duì)萬(wàn)柳地塊的成交價(jià)格以及其后土地市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)表看法，只是表示，對(duì)于土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，國(guó)土資源部一直保持持續(xù)監(jiān)測(cè)，國(guó)土資源部堅(jiān)決落實(shí)中央樓市調(diào)控政策。
實(shí)際上，讓北京市政府和北京市國(guó)土局倍感壓力的還不只如此。記者了解到，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)開始之前，國(guó)務(wù)院已經(jīng)要求新華通訊社就現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的細(xì)節(jié)情況，在拍賣結(jié)束后，直報(bào)國(guó)務(wù)院供高層領(lǐng)導(dǎo)審閱。
與此同時(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)束后，國(guó)務(wù)院辦公廳也向北京市政府詢問了與土地成交的相關(guān)情況，向國(guó)務(wù)院主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。在此之前，溫家寶在江蘇調(diào)研時(shí)表示，堅(jiān)決落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，絕不讓房?jī)r(jià)“反彈”。
“限價(jià)”之虞
政府對(duì)于溢價(jià)率要求在50%以下，在40%左右以上為宜。
最敏感的仍然是成交價(jià)格。為了避免出現(xiàn)“天價(jià)地王”，北京市政府在萬(wàn)柳地塊的交易條件中附加了“合理價(jià)格上限”，在競(jìng)買企業(yè)“撞線”后，則通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)地塊上配建回購(gòu)房的面積決定地塊的歸屬。但在“撞線”之前，這一“合理價(jià)格上限”并未向競(jìng)買者公布。
實(shí)際上，北京市為了設(shè)置“合理價(jià)格上限”頗費(fèi)苦心。7月10日，在萬(wàn)柳地塊競(jìng)買現(xiàn)場(chǎng)撞線競(jìng)價(jià)為26.3億元人民幣。但在北京市設(shè)置的“合理價(jià)格上限”中，主要是依據(jù)溢價(jià)率和地塊拆遷成本對(duì)“合理價(jià)格上限”進(jìn)行測(cè)算。
接近北京市國(guó)土局的權(quán)威人士向記者表示，在溢價(jià)率一項(xiàng)上，由于超過(guò)50%溢價(jià)率的土地成交需要向國(guó)土資源部單獨(dú)申報(bào)，并可能接受調(diào)查。因此，政府對(duì)于溢價(jià)率要求在50%以下，在40%左右以上為宜。
綜合拆遷安置成本后，萬(wàn)柳地塊的掛牌底價(jià)為186600萬(wàn)元，在40%的溢價(jià)率指標(biāo)控制下，北京市實(shí)際設(shè)定的“合理價(jià)格上限”折合樓面成本價(jià)，約為34000元/平方米。
中化方興北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在參與競(jìng)買前，并未就這一“合理價(jià)格上限”進(jìn)行測(cè)算，中化方興只是根據(jù)凈資本收益率等指標(biāo)，對(duì)自己可以接受的價(jià)格上限和配建回購(gòu)房面積的承受上限進(jìn)行了測(cè)算。中化方興是萬(wàn)柳地塊意向較強(qiáng)的競(jìng)買者之一。
“相比于現(xiàn)場(chǎng)撞線的‘合理價(jià)格上限’，我們預(yù)期能夠接受的價(jià)格上限要低，我們測(cè)算過(guò)能夠接受的配建回購(gòu)房的面積上限，也低于10000平方米，所以我們后來(lái)就沒有繼續(xù)競(jìng)標(biāo)，當(dāng)然，每個(gè)企業(yè)都根據(jù)自己的情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果也不盡相同！彼蛴浾弑硎。
中標(biāo)萬(wàn)柳地塊的中赫置地相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者表示，中赫置地事先未對(duì)“合理價(jià)格上限”進(jìn)行具體測(cè)算。但目前的價(jià)格和配建回購(gòu)房的面積，是中赫認(rèn)為的合理范圍內(nèi)。
財(cái)政困局
“由于土地成交量下降，金額降低，主要擔(dān)心會(huì)產(chǎn)生償付的風(fēng)險(xiǎn)！
“政府不可能把這塊土地的溢價(jià)率壓得太低，倒不是政府要掙這個(gè)土地出讓金，是因?yàn)檫@是一塊拆遷平衡資金用地！7月11日晚，一位參與競(jìng)買的地產(chǎn)商告訴記者。由于在海淀區(qū)六郎莊的城中村改造過(guò)程中，一塊土地在改造之后作為城市公共綠地，未能產(chǎn)生任何收入，而萬(wàn)柳地塊較早完成拆遷，隨即通過(guò)出讓萬(wàn)柳地塊對(duì)該地塊的補(bǔ)償進(jìn)行資金平衡。
按照規(guī)定，城區(qū)土地出讓金需在市區(qū)兩級(jí)財(cái)政之間進(jìn)行分成，但該塊土地的土地出讓金收入將全額用于海淀區(qū)六郎莊城中村改造。
不過(guò)，這并不影響萬(wàn)柳地塊成為北京市在財(cái)政收入和政治正確之間進(jìn)行平衡所面臨的“兩難局面”。
這已經(jīng)是連續(xù)6個(gè)月北京出現(xiàn)土地出讓金收入同比下降的態(tài)勢(shì)。北京市市長(zhǎng)郭金龍?jiān)诖饲懊鞔_表示，2011年北京市基本擺脫了對(duì)房地產(chǎn)和汽車的依賴，在房地產(chǎn)、汽車相繼限購(gòu)的情況下，北京的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然保持平穩(wěn)。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率不斷加大。
然而，從2012年一季度開始，北京市財(cái)政收入開始出現(xiàn)同比小幅下滑，土地出讓金收入降低的影響也開始逐步顯現(xiàn)。記者了解到，北京市政府已經(jīng)準(zhǔn)備調(diào)低新土地儲(chǔ)備貸款的總體額度。
在此之前，土地儲(chǔ)備貸款以市政府財(cái)政擔(dān)保的方式，由北京市土地儲(chǔ)備中心和各主要銀行簽訂，一般償還周期為三年，過(guò)往年度，北京市的土地儲(chǔ)備開發(fā)貸款基本穩(wěn)定在1000億元人民幣的規(guī)模。不過(guò)，從下一年度開始，這一貸款規(guī)模將縮減至900億元左右。
“由于土地成交量下降，金額降低，主要擔(dān)心會(huì)產(chǎn)生償付的風(fēng)險(xiǎn)。”接近北京市國(guó)土局的消息人士稱。
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