陳令梓
一反樓市傳統(tǒng)淡旺季，全國樓市7月正火。
近日，除了真假難辨的“日光盤”頻頻出現(xiàn)之外，南京市國土資源局還一口氣推出41幅地塊的土地出讓預(yù)告，共計2302088.17平方米，創(chuàng)南京市土地市場預(yù)告地塊之最。
持續(xù)升溫的市場下，一些微妙的變化似乎正在迅速發(fā)酵。
有業(yè)內(nèi)人士向《第一財經(jīng)（微博)日報》記者指出，此次南京市國土局大手筆，可看出背后開發(fā)商的迫切需求，或許也是開發(fā)商看好后市的一個信號。綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良亦在近日公開表示，我國的城市化進(jìn)程會繼續(xù)推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。未來十年，城市化仍會繼續(xù)，因此房地產(chǎn)還會繼續(xù)成長。而發(fā)展重點會從過去的一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。
記者發(fā)現(xiàn)，在戰(zhàn)線調(diào)整問題上，張玉良可謂言行一致。CRIC研究中心近日發(fā)布的一份調(diào)查顯示，2010年及2011年典型企業(yè)拿地成本走勢對比中，15家企業(yè)中共有9家的拿地成本同比下滑20%左右，降幅最高的就是綠地，為44%。主要因為其2011年新增地塊有三成左右在三四線城市。
與此同時，在2011年業(yè)績公告中，世茂房地產(chǎn)也明確表示，公司的戰(zhàn)略重心將向剛性自住的二三線城市轉(zhuǎn)移，在2012年世茂提供的產(chǎn)品中，剛需類將占30%比重。同時公司將花更多的精力布局二三線城市。
CRIC的報告進(jìn)一步顯示，從上半年全國經(jīng)營性土地成交總價排行榜來看，高總價地塊多出現(xiàn)在二線重點城市，比如武漢、南京等地，尤其是武漢，有6幅高總價地塊上榜。
然而，有多位業(yè)內(nèi)人士表示，大型房企的入駐，或許會帶給當(dāng)?shù)刈≌袌隽己妙A(yù)期，進(jìn)而推高房價。
對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商大量進(jìn)入的，應(yīng)該是以“自住需求”為主的市場。這類型的二三線城市房價過快上漲勢頭已經(jīng)遏制，并且多地樓盤價格出現(xiàn)回調(diào)，正在逐漸回歸其價值。
他指出，在降息通道打開的背景下，二三線樓市中除了當(dāng)?shù)貏傂枋艽碳と胧兄，還出現(xiàn)了一線城市工作的白領(lǐng)階層回家購房的市場行為。由于在一線城市積累了一些資金，但是在一線城市首付或進(jìn)行購房壓力比較大，與此同時，這些人群又有主動或被動返回戶籍所在城市工作生活的計劃，因此，將資金轉(zhuǎn)投至其戶籍所在二三線城市購房。
但是，這部分需求原則上還是自住需求、首套房需求。區(qū)別于市場較為好時，沒有限購限貸政策時候的純投資性需求。因此，從住宅投資計劃安排來看，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的開發(fā)企業(yè)還是會將產(chǎn)品定位于普通大眾所需求的中小套型的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品面積小、總價低，利于市場銷售，也利于公司資金面的周轉(zhuǎn)。
此外，一組來自CRIC的數(shù)據(jù)，或許也能夠反映當(dāng)下被眾開發(fā)商所青睞的二三線城市房價的真實狀況——2012年以來，降價在各種因素的互相碰撞中呈擴(kuò)散趨勢，在城市布局上，降價由一線城市向二三線城市蔓延。上半年，降價項目排行榜TOP30中，一線城市僅占榜單23%，二三線城市則占據(jù)77%，其中，榜單前18名均來自二三線城市。
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