李樂(lè)
7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70大中城市新建商品住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)顯示，6月房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)環(huán)比上漲城市達(dá)到25個(gè)。在這樣背景下，國(guó)務(wù)院已經(jīng)召集包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)、國(guó)土資源部(下稱“國(guó)土部”)等主管部門參加的會(huì)議，研究并討論進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策。
作為這次會(huì)議的準(zhǔn)備工作，住建部等主管部門已經(jīng)對(duì)部分房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市和區(qū)域進(jìn)行了調(diào)研工作。調(diào)研情況將向國(guó)務(wù)院總理、分管副總理進(jìn)行匯報(bào)。除房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖等情況外，6月以來(lái)土地市場(chǎng)成交情況的波動(dòng)，亦在匯報(bào)內(nèi)容之中。
在此之前，滬深股市房地產(chǎn)版塊出現(xiàn)明顯下跌。7月18日，金地集團(tuán)(5.89,-0.13,-2.16%)以7%的跌幅領(lǐng)跑房地產(chǎn)版塊。7月19日，國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》(下稱“通知”)遏止已經(jīng)出現(xiàn)的樓市反彈苗頭。
急召會(huì)議
住建部政策研究中心人士向記者證實(shí)，此前他確實(shí)曾前往地方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，但對(duì)于調(diào)研是否作為國(guó)務(wù)院召集會(huì)議的準(zhǔn)備工作，他并未向記者做明確的表示。
“國(guó)務(wù)院已經(jīng)召集國(guó)家發(fā)展改革委、住建部、國(guó)土資源部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等部門開會(huì)，重點(diǎn)研究目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，并對(duì)下一階段落實(shí)樓市調(diào)控政策的工作進(jìn)行部署！7月18日晚間，接近住建部的一位權(quán)威人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。
兩位不愿具名的住建部?jī)?nèi)部人士均向記者證實(shí)了國(guó)務(wù)院召集會(huì)議的說(shuō)法，不過(guò)，他們表示，會(huì)議最終形成政策的主要內(nèi)容是針對(duì)土地方面的。
7月10日，北京萬(wàn)柳地塊以26.3億元并配建16400平方米回購(gòu)房的價(jià)格出讓，被冠以“地王”頭銜，并被市場(chǎng)普遍看作是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖預(yù)期的標(biāo)志。隨后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月70大中城市新建商品住房統(tǒng)計(jì)情況，25城市新建商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲。
記者了解到，針對(duì)這一情況，住建部曾組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門和政策研究機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了專門調(diào)研。北京、上海、浙江、江蘇、廣州、深圳等地區(qū)和城市均在調(diào)研范圍之內(nèi)。對(duì)于調(diào)研中收集的所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，將向國(guó)務(wù)院進(jìn)行匯報(bào)。
住建部政策研究中心人士向記者證實(shí)，此前他確實(shí)曾前往地方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，但對(duì)于調(diào)研是否作為國(guó)務(wù)院召集會(huì)議的準(zhǔn)備工作，他并未向記者做明確的表示，對(duì)于是否會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控政策，他表示，這項(xiàng)工作要由國(guó)務(wù)院統(tǒng)籌安排，目前不便表態(tài)。
實(shí)際上，在萬(wàn)柳地塊出讓前后，其地塊交易情況、交易條件、預(yù)估價(jià)格等情況，就已經(jīng)在國(guó)土資源部備案。國(guó)務(wù)院辦公廳在萬(wàn)柳地塊成交之后，亦向北京市詢問(wèn)了關(guān)于萬(wàn)柳地塊出讓、成交的相關(guān)情況。在此之前，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在江蘇調(diào)研時(shí)曾表示，“決不讓房?jī)r(jià)反彈”。
“通知的內(nèi)容是在國(guó)務(wù)院級(jí)別的會(huì)議上進(jìn)行的討論而后確定的，至于是否以國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)的方式進(jìn)行公告，尚未確定。”7月20日，前述權(quán)威人士向記者表示。
回暖歸因
一位參與調(diào)研的人士向記者表示，在其調(diào)研的城市中，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖的主要原因仍是剛性需求為主。
記者了解到，國(guó)務(wù)院總理溫家寶、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)均將參加此次會(huì)議，聽(tīng)取相關(guān)主管部門的匯報(bào)，并部署下一階段落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的相關(guān)工作。2010年、2011年兩年，國(guó)務(wù)院兩次召開專題常務(wù)辦公會(huì)，部署確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的相關(guān)工作。
本次會(huì)議首先將聽(tīng)取主管部門對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖情況的匯報(bào)，并對(duì)成因進(jìn)行分析。一位參與調(diào)研的人士向記者表示，在其調(diào)研的城市中，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖的主要原因仍是剛性需求為主，在嚴(yán)厲限購(gòu)政策下，首套住房均占有當(dāng)前房地產(chǎn)成交的大部分比例。
北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月，北京新建商品住房成交總量中，首套購(gòu)房的購(gòu)買行為約占總成交量的82.3%。“但是，在首次購(gòu)房者群體中，我們?cè)谡{(diào)研中，也發(fā)現(xiàn)由于受到市場(chǎng)預(yù)期的影響，購(gòu)房者提前購(gòu)房，但沒(méi)有詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析說(shuō)明這一情況！鄙鲜鰠⑴c調(diào)研的人士說(shuō)。
除市場(chǎng)回暖的歸因之外，對(duì)于當(dāng)前土地市場(chǎng)也將做有針對(duì)性的分析和匯報(bào)。7月10日，萬(wàn)柳地塊成交當(dāng)天，按照國(guó)務(wù)院安排，新華通訊社通過(guò)短訊的方式，已經(jīng)將萬(wàn)柳地王的成交條件、交易現(xiàn)場(chǎng)情況等，上報(bào)國(guó)務(wù)院總理溫家寶、副總理李克強(qiáng)審閱。
記者了解到，在本次會(huì)議中，國(guó)土部將對(duì)土地市場(chǎng)情況進(jìn)行匯報(bào)，并對(duì)近期以來(lái)土地市場(chǎng)出現(xiàn)的成交價(jià)格波動(dòng)等現(xiàn)象的原因進(jìn)行分析，并提出有針對(duì)性的對(duì)策和措施。在此之前，國(guó)土資源部在萬(wàn)柳地塊成交后第二天，就已經(jīng)明確表示，要堅(jiān)決遏制部分地區(qū)土地市場(chǎng)的異常波動(dòng)。
按照國(guó)土資源部的規(guī)定，對(duì)土地成交價(jià)格創(chuàng)新高、溢價(jià)率超出50%等情況，均被視為異常波動(dòng)，需上報(bào)國(guó)土資源部備案。
十分微妙的是，2010年，在全國(guó)兩會(huì)結(jié)束后第一天，北京一日三次刷新地王價(jià)格紀(jì)錄，最終招致了歷史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
預(yù)期之戰(zhàn)
真正讓國(guó)務(wù)院和中國(guó)經(jīng)濟(jì)最高決策層憂心的，是有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“預(yù)期”變化。
在溫家寶強(qiáng)調(diào)“決不讓房?jī)r(jià)反彈”之前，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上表示，“穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房”。實(shí)際上，真正讓國(guó)務(wù)院和中國(guó)經(jīng)濟(jì)最高決策層憂心的，是有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“預(yù)期”變化。
“對(duì)于落實(shí)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策，中央政府的態(tài)度是十分堅(jiān)決的，沒(méi)有任何動(dòng)搖和改變，但是，我們也無(wú)法忽視現(xiàn)有銀根松動(dòng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖帶來(lái)的影響。”一位不愿具名的住建部官員向記者表示。
從2012年6月開始，人民銀行兩次降息，商業(yè)銀行亦恢復(fù)了對(duì)首套住房購(gòu)置按揭貸款的八五折優(yōu)惠利率政策，并對(duì)首套住房按揭貸款的首付比例按照規(guī)定進(jìn)行優(yōu)惠。中原地產(chǎn)分析師張大偉向記者表示，一方面銀根松動(dòng)為樓市注入了流動(dòng)性，另一方面，也在一定程度上改變了市場(chǎng)預(yù)期，從而加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交回暖。
在這樣的背景下，“地王”的出現(xiàn)，又加劇了“回暖”的預(yù)期。北京麥田(微博)房產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)(微博)等二手房中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)柳地塊出讓后，其所在的北京萬(wàn)柳地區(qū)二手房掛牌價(jià)格出現(xiàn)10%左右的漲幅，而區(qū)域內(nèi)主要房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也以此為理由，催促客戶簽約成交。
張大偉表示，市場(chǎng)和部分機(jī)構(gòu)過(guò)分解讀了“地王”對(duì)市場(chǎng)的影響，從而影響了市場(chǎng)預(yù)期。萬(wàn)科、保利等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人均向本報(bào)記者表示，從6月開始陸續(xù)已經(jīng)出現(xiàn)了“托關(guān)系買房”的情況，而這種情況通常在房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度甚高的2009年出現(xiàn)。
“雖然銷售不錯(cuò)，但我們沒(méi)有提價(jià)的打算，還是趁市場(chǎng)好消化庫(kù)存。”萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理肖勁表示。但是，如萬(wàn)科一般未提價(jià)的開發(fā)商并不在多數(shù)。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，6月北京逾40個(gè)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目，提高了銷售價(jià)格。
張大偉認(rèn)為，中央出臺(tái)政策，就是要影響市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
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