圖為在建蘇州秋褲樓“東方之門(mén)”。（資料圖片）甄悅 張宇
[ 有開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷“地標(biāo)”項(xiàng)目的原因有兩個(gè)，一是為企業(yè)形象，打造品牌；另一個(gè)動(dòng)機(jī)，則是希望通過(guò)開(kāi)發(fā)能夠彰顯地方“政績(jī)” ]
秋涼未至，“秋褲”先火。因?yàn)橥庥^酷似一條“秋褲”，蘇州“東方之門(mén)”近日成了飽受爭(zhēng)議的“地標(biāo)”建筑。
然而鮮為人知的是，該項(xiàng)目自2004年拿地至今已有近9年時(shí)間，卻仍未能完工。自去年下半年啟動(dòng)預(yù)售以來(lái)，“東方之門(mén)”去化表現(xiàn)平平，在“吞噬”大量資金之后，這一“地標(biāo)”項(xiàng)目面臨的尷尬遠(yuǎn)不止外觀。
“東方之門(mén)”的開(kāi)發(fā)商為蘇州乾寧置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“乾寧置業(yè)”)。有蘇州本地開(kāi)發(fā)商對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，在目前銀行收緊開(kāi)發(fā)貸的情況下，商業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越依賴(lài)股權(quán)融資。而乾寧置業(yè)頻繁股權(quán)轉(zhuǎn)讓的背后，暴露出項(xiàng)目可能面臨的資金問(wèn)題。
“2000年初，也就是乾寧置業(yè)拿地那會(huì)兒，當(dāng)?shù)卣猩桃Y的條件比較優(yōu)惠，但‘東方之門(mén)’的開(kāi)發(fā)商是民企，隨著遲遲未能完工，越到后期，企業(yè)能夠從政府那里獲得的支持便越打折扣！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商表示。
融資之困
乾寧置業(yè)于2003年8月成立，并在9月展開(kāi)“東方之門(mén)”方案設(shè)計(jì)的國(guó)際招標(biāo)。
設(shè)計(jì)方案落定之后，項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入拿地階段。2004年2月，乾寧置業(yè)以約4億元競(jìng)得東方之門(mén)所在地塊，折合1104萬(wàn)元/畝，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓單價(jià)紀(jì)錄。
該地塊位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)東端，由兩塊地塊組成，整體出讓?zhuān)偯娣e約為2.4萬(wàn)平方米，用途為商業(yè)、部分酒店式公寓，容積率為13.7，建筑高度278米。
在當(dāng)時(shí)，總建筑面積約43萬(wàn)平方米、總投資約45億元的東方之門(mén)是國(guó)內(nèi)體量最大、投資最多的單體建筑。項(xiàng)目原定2008年8月11日前全部建筑工程竣工。但事實(shí)上，項(xiàng)目完工日期此后卻一拖再拖。
在2004年舉行完奠基儀式后，“東方之門(mén)”直到2008年才真正開(kāi)工。為何項(xiàng)目在取得土地后停滯如此之久？乾寧置業(yè)方面的解釋是從方案到擴(kuò)初設(shè)計(jì)再到施工圖，從風(fēng)洞試驗(yàn)到地震實(shí)驗(yàn)等等，每一步都要國(guó)家建設(shè)部組織專(zhuān)家組評(píng)審驗(yàn)收，有些數(shù)據(jù)中國(guó)沒(méi)有，甚至要買(mǎi)外國(guó)的數(shù)據(jù)，為此花去近四年時(shí)間。
但事實(shí)上，在2003年至2008年期間，乾寧置業(yè)股權(quán)幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)碌耐顿Y方不斷入股又撤出，顯示公司資金層面遇到考驗(yàn)。
乾寧置業(yè)成立之初的注冊(cè)資本為1億元。公司發(fā)起人為南京天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“南京天地房地產(chǎn)”)、南京東方投資集團(tuán)有限公司、蘇州太湖之星開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司(下稱(chēng)“太湖之星公司”)以及蘇州東方之星置業(yè)有限公司(下稱(chēng)“蘇州東方之星”)，分別持有公司35%、30%、30%以及5%股份。四家股東公司的法定代表人均為楊休。
據(jù)南京一位開(kāi)發(fā)商介紹，楊休為江蘇第一批民營(yíng)企業(yè)家，實(shí)業(yè)起家，后轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，在江蘇、山東等地開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)住宅項(xiàng)目，在業(yè)內(nèi)頗有名氣。
乾寧置業(yè)發(fā)起股東之一的南京天地房地產(chǎn)即是南京天地新城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，另一發(fā)起股東太湖之星公司則是蘇州太湖之星別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，兩個(gè)項(xiàng)目均在當(dāng)?shù)赜泻芨叩闹取?/P>
不過(guò)開(kāi)發(fā)“東方之門(mén)”這樣一個(gè)耗資不菲的大型商住綜合項(xiàng)目，卻是楊休首次嘗試。讓旗下兩個(gè)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目公司共同參股“蘇州之門(mén)”，顯示出楊休在項(xiàng)目放手一搏的決心。
不過(guò)要撬動(dòng)總投資45億元的項(xiàng)目，乾寧置業(yè)仍然需要不斷尋找新的投資方。在乾寧置業(yè)成立不久后，太湖之星公司便向南京華恒投資有限責(zé)任公司(下稱(chēng)“華恒投資”)和南京華福投資有限公司(下稱(chēng)“華福投資”)各轉(zhuǎn)讓15%的股權(quán)。
而乾寧置業(yè)另兩家發(fā)起股東——蘇州東方之星和南京天地房地產(chǎn)也試圖分別將其持有的5%股權(quán)和14%股份轉(zhuǎn)讓給江蘇萬(wàn)泰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司。
江蘇萬(wàn)泰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司背景深厚，為張近東名下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，大股東為江蘇蘇寧投資發(fā)展有限公司。然而，乾寧置業(yè)試圖引入萬(wàn)泰實(shí)業(yè)的愿望卻最終以失敗告終。華恒投資和華福投資也在2007年底退出了乾寧置業(yè)。
此后，乾寧置業(yè)的股權(quán)在楊休旗下幾家關(guān)聯(lián)公司不斷騰挪。若干個(gè)人投資者也陸續(xù)以債轉(zhuǎn)股的形式成為了乾寧置業(yè)的新股東。
銷(xiāo)售瓶頸
有開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)熱衷“地標(biāo)”項(xiàng)目的原因有兩個(gè)，一是為企業(yè)形象，打造品牌；另一個(gè)動(dòng)機(jī)，則是希望通過(guò)開(kāi)發(fā)能夠彰顯地方“政績(jī)”的地標(biāo)項(xiàng)目，贏得當(dāng)?shù)卣暮酶校瑸樵诋?dāng)?shù)厝〉闷渌麅?yōu)質(zhì)項(xiàng)目打好關(guān)系。
但事實(shí)上，由于至今未能完工，“東方之門(mén)”當(dāng)年的地標(biāo)光環(huán)已大幅褪色。在“東方之門(mén)”身邊，又將有新的“地標(biāo)”誕生。
與“東方之門(mén)”緊鄰的地塊，蘇州中心廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工。這一由國(guó)企背景的金雞湖城市發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)整體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，規(guī)劃了包括500米和450米超高層建筑各1棟、100~200米高層塔樓7棟、還包括與新加坡凱德商用合作開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)單體規(guī)模最大的購(gòu)物中心，總建筑面積達(dá)40多萬(wàn)平方米。
當(dāng)“東方之門(mén)”作為地標(biāo)的溢出效應(yīng)逐漸減小，后期的裝修運(yùn)營(yíng)又仍需要大量資金投入，乾寧置業(yè)唯有寄希望于銷(xiāo)售“自救”。在2011年下半年，拿地7年之后，“東方之門(mén)”項(xiàng)目終于獲得了兩張預(yù)售證。
有趣的是，“東方之門(mén)”雖然貌似商業(yè)物業(yè)，但其實(shí)兩條“褲腿”卻有兩種產(chǎn)權(quán)：一條“褲腿”(南樓)擁有70年住宅產(chǎn)權(quán)，另一條“褲腿”(北樓)擁有40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)。
乾寧置業(yè)將一條褲腿部分開(kāi)發(fā)成90~240平方米酒店公寓對(duì)外出售，售價(jià)在每平方米2萬(wàn)至5萬(wàn)，而另一條褲腿則開(kāi)發(fā)為113平方米至2000平方米“豪宅”對(duì)外出售，售價(jià)在每平方米1.8萬(wàn)至8萬(wàn)。
其中獲得預(yù)售資格的酒店公寓面積為5.85萬(wàn)平方米，共264套，獲得預(yù)售資格的豪宅面積為11.1萬(wàn)平方米，共341套。
有蘇州業(yè)內(nèi)人士介紹，通過(guò)一系列促銷(xiāo)，“東方之門(mén)”酒店公寓的銷(xiāo)售情況尚可，但“豪宅”因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境不佳，去化卻不夠理想。蘇州市區(qū)商品房銷(xiāo)售網(wǎng)上管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)也印證了上述說(shuō)法，截至9月6日，酒店公寓可售套數(shù)為164，去化近四成，但341套“豪宅”則仍有303套顯示為“可售”。
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