摘要:本文解析了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及驅(qū)動房價剛性上漲的三個主導(dǎo)內(nèi)因,通過對上海、重慶房產(chǎn)稅模式的評價與國外房產(chǎn)稅制的借鑒,得出加大房地產(chǎn)的持有成本才是構(gòu)建和諧社會的根本舉措;并建設(shè)性地提出了加大房地產(chǎn)持有成本的具體路徑與對策。
關(guān)鍵詞:房價剛性上漲內(nèi)因; 房地產(chǎn)持有成本; 國外成功經(jīng)驗借鑒; 治理對策與路徑
構(gòu)建社會主義和諧社會,是我黨從全面建設(shè)小康社會、開創(chuàng)中國特色社會主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)而提出的一項重大任務(wù)。我國應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國家的模式,加大房地產(chǎn)的持有成本;以此遏制投機、降低房價、抑制貧富分化;進而實現(xiàn)杜甫在幾千年前就描繪出的“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”之美好藍(lán)圖,使社會更加公平、穩(wěn)定與和諧。
何謂“房地產(chǎn)持有成本”呢,通俗解釋就是:對限定區(qū)域內(nèi)(目前限定城鎮(zhèn))公民以戶籍為依據(jù),假設(shè)以人均60平方米為基準(zhǔn);房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)處于基準(zhǔn)范圍內(nèi)免征各類購置、持有或交易房產(chǎn)稅費,而房產(chǎn)超出基準(zhǔn)部分則必須按現(xiàn)行稅制征收各類購置、持有和交易房產(chǎn)稅費。
一、中國房地產(chǎn)市場與價格已成為了脫離“和諧”韁繩的野馬
目前,我國房地產(chǎn)市場管理比較混亂,房價持續(xù)攀高;住房存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾和持有體制性矛盾,兩級分化顯現(xiàn)倪端并阻礙和諧社會的構(gòu)建與發(fā)展。以下,我們從幾個方面進行剖析:
首先,房價收入比是指購買一套住房的總價格所占一個家庭全部年總收入比例的指標(biāo)。世界銀行認(rèn)定該比例為5:1是標(biāo)準(zhǔn)比例,聯(lián)合國確定的標(biāo)準(zhǔn)比例是3:1,日本是4:1;而我國目前基本處于10:1至15:1之間,依據(jù)世界標(biāo)準(zhǔn)衡量該比例嚴(yán)重失衡。我國32.9%的購房者的月供額已經(jīng)占到月收入的50%以上,而上海人依據(jù)測算一年不吃不喝才能購買1.48平方米的住房。應(yīng)該說,房價與收入的巨大差距是造成我國貧富差距持續(xù)擴大的主要因素,也是構(gòu)建我國和諧社會的最大障礙。
其次,基尼系數(shù)是綜合考察居民內(nèi)部收入分配差異狀況的一個重要分析指標(biāo)。其經(jīng)濟含義是:在全部居民收入中,用于進行不平均分配的那部分收入占總收入的百分比;其實際數(shù)值只能介于0～1之間,數(shù)值越大,表明分配越不公平。2010年我國的基尼系數(shù)為0.52,預(yù)計2011年將達(dá)到0.55;我國的基尼系數(shù)已處于全球倒數(shù)第四位。雖然,2010年我國的GDP由世界第六位已躍升到第二位,對外貿(mào)易總額由第七位躍升到第二位;但中國人均收入的世界排名從1960年的第78名,已跌至2010年的第127名。總之,通貨膨脹越嚴(yán)重、房價越高,基尼系數(shù)就越高;畸形的房價亦使得我國的貧富差距越來越大。
第三,從對2006至2011年我國70個大中城市的房價同比上漲幅度進行比較分析,我們可以得出結(jié)論:2007年至2008年初,我國房價增幅奔騰式跨越;而2008年12月至2009年5月,房價的增長幅度雖然呈現(xiàn)負(fù)增長,但是房價依然維系高位且上行擺動。六年間,我國70個大中城市房價的增幅復(fù)合總趨勢是高位正增長。
客觀地說,隨著我國一系列房產(chǎn)新政和金融政策的出籠,在一定程度上遏制了高房價攀升勢頭。截止2011年8月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為37 780.83億元,同比增長33.20%;但從9月份增長速度開始有所回落。其次,房地產(chǎn)的投資性需求,特別是投機性需求得到間歇式遏制;但全國房地產(chǎn)銷售面積仍同比增長了12.90%。9月份統(tǒng)計全國70個大中城市中,新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有17個,環(huán)比持平的城市有29個;新建商品住宅的價格同比漲幅回落的城市有59個。這一切均表明,我國目前的房產(chǎn)新政和金融政策在遏制房價迅猛上揚方面,亦起到了技術(shù)層面上的緩解性作用;但深層次問題并未加以根除或解決。
二、三個利益集團主導(dǎo)驅(qū)動房地產(chǎn)價格剛性上漲的內(nèi)因透視
中國的房地產(chǎn)業(yè)既是一種產(chǎn)業(yè),也是各利益集團角逐的載體,既是地方政府官員打造政績的物質(zhì)工具,也是重新瓜分弱勢群體財富的一個隱形渠道？梢哉f,沒有哪一個行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更能折射出中國目前的社會結(jié)構(gòu)、財富布局、收益畸形、強食弱肉與貧富激化;這的確應(yīng)當(dāng)引起我們的高度警覺與深思。
不可否認(rèn)的是,伴隨著經(jīng)濟的增長,人們的收入也會隨之增加,使得那些潛在的住房需求者或居住條件改善者正逐步轉(zhuǎn)換為實際有效地需求。其次,開發(fā)和建設(shè)中的拆遷成本、建筑材料成本、員工薪酬和開發(fā)商風(fēng)險利潤、融資成本等都在一定程度上會促使房價溫和上揚。第三,土地資源的稀缺性和不可復(fù)制性,一定意義上具有確保房地產(chǎn)價值的守恒性或適度增值性。最后,通貨膨脹因素派生的動態(tài)名義價格吞噬了原有的實際購買力價格,使房地產(chǎn)具備了貴金屬般的保值或增值功能(注:近時期由于以下的三種外在驅(qū)動力又加以了異化)。但這一切不足以導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)泡沫凸顯,并形成了奔騰之勢;究其原因主要是三個潛在利益集團的使然。
1.某些地方政府對土地財政的過分依賴與政績觀使然
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示:土地價格通常占全部房地產(chǎn)開發(fā)成本的40%～60%,是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要部分。通過抽查審核全國九個城市房地產(chǎn)開發(fā)總成本費用,其流向地方政府的部分即土地出讓收入和房地產(chǎn)稅費類占比49.42%;其中三個一線城市的上海占比64.5%、北京48.28%、廣州46.94%。
地方政府為什么熱衷于房地產(chǎn)業(yè)的投資或運營呢,應(yīng)該說,這是我國分稅制財政體系的內(nèi)源驅(qū)動。土地的出讓收入,房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、契稅等歸地方政府所支配;地方財政已實質(zhì)脫變?yōu)椤巴恋刎斦绷恕?009年全國土地出讓金總收入為1.4萬億元,以30%的收益率水平計算,當(dāng)年全國土地凈收益約4 200億元。而貌似公平的土地“競拍摘牌”方式,已完全被飄逸的房地產(chǎn)價格走勢所激勵;無形的泡沫幽靈也必然推動其民眾投資或持有房地產(chǎn)的未來心理預(yù)期。
其次,GDP等政績觀使某些地方主政官樂此不疲。某沿海城市的一個區(qū)級政府,將占據(jù)八成的上世紀(jì)末和本世紀(jì)初建造的住宅毀之重建,增加容積率并建成高檔住宅。且不說人口密度、城區(qū)承載力等約束條件;規(guī)劃新建投資GDP約16億元,拆遷補償?shù)菺DP約7億元,管網(wǎng)等大配套完善GDP約1.5億元,測算的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資或經(jīng)營GDP約5億元。兩年周期的開發(fā)項目能為該區(qū)政府帶來29.5億元的GDP增長量。但這種個體無序的將社會財富毀滅、新設(shè)、遷移和聚散,并推動著通貨膨脹;最終必將由全社會或普通國民來買單。
最后,中心城市、沿海城市、大城市等占據(jù)了地理和人居優(yōu)勢,通過房地產(chǎn)載體牽引財富畸形積聚;形成了財富從西部向東部涌動、內(nèi)陸向沿海涌動、鄉(xiāng)鎮(zhèn)向城區(qū)涌動、小城向大中城市等涌動的格局。逆向于“扶持三農(nóng)經(jīng)濟”、“西部大開發(fā)”、“振興東北老工業(yè)基地”等戰(zhàn)略部署,使中國的區(qū)域貧富不均更為嚴(yán)重。這是處于優(yōu)勢地域的地方政府所無暇顧及并不愿意考量的深層次問題。
2.某些開發(fā)商囤地、囤房的投機和謀取暴利取向
當(dāng)房地產(chǎn)被賦予了完全投資品的稟性時,它的消費品職能就被徹底異化了;且它的危害是徹底背離于貴金屬的投資交易屬性。普通人可以不涉足貴金屬或文物的投資交易,但無法抗拒或避免對居住的特定需求。持續(xù)畸高不下的房地產(chǎn)價格正是某些地方政府、開發(fā)商和房產(chǎn)投機人(也包括某些官貴、商達(dá)和多房產(chǎn)持有者等)“合協(xié)”的結(jié)果,并本能地驅(qū)動價格持續(xù)高位上揚;而這正是對社會普通群體的強食弱肉與經(jīng)濟掠奪。
某些房地產(chǎn)商囤積土地的目的就是推動土地或房產(chǎn)的預(yù)期“增值”;擇時,他們既可以建造商品房,以高價出售并賺取超額利潤,也可以直接轉(zhuǎn)讓所囤積的土地以獲取暴利。截止2010年底,全國查出閑置房地產(chǎn)用地2 648宗,總面積約為11 944公頃;如果把這些閑置的土地折算成實際的商品房供應(yīng),以平均每套住房面積為90平方米計算,全國將會增加270多萬套住房。
與此同時,某些房地產(chǎn)開發(fā)商在樓盤銷售的過程中,在基本收回成本或還清貸款本息的前提下囤積房產(chǎn);等待漲價、伺機銷售并獲取超額利潤。這些行徑,凸顯于房地產(chǎn)價格高幅度增長的期間且成為常態(tài);根據(jù)統(tǒng)計資料我們可窺見一斑。截至2010年6月末,全國商品房待售面積為19 182萬平方米,同比增長了6.4%;但住宅空置面積為10 646萬平方米,住宅空置率增長了0.2%。有測算,我國目前的房屋空置面積已占到商品房總面積的20%。
3.從住房空置率指標(biāo)尋覓房產(chǎn)投機或多房持有人的軌跡
住房空置率是指某一時刻空置房屋的面積與房屋總面積的比率,住房空置率是一個用來反映住房供給和需求之間矛盾的指標(biāo)。按照國際通行的慣例,住房空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。2010年7月間《北京晨報》曾報道:國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示,有高達(dá)6 540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,這些空置的住宅可以滿足近2億人的居住。張景秋調(diào)查組2007年曾對北京的50個小區(qū)進行了住宅空置率的統(tǒng)計調(diào)查;經(jīng)過有效樣本的梳理并依據(jù)每戶的電表度數(shù)測算出,北京的住宅空置率大約為27.16%。
問題是,住房空置率指標(biāo)在我國已完全喪失了度量供需矛盾的特定內(nèi)涵;它實質(zhì)演變?yōu)樽》客顿Y持有率或住房持有出租率等異化指標(biāo)。由于我國住房制度演化的特有歷程,體制內(nèi)向市場化轉(zhuǎn)變形成的多房利益群;改革過程中先富者形成的多房持有群;本世紀(jì)前十年投資預(yù)期形成的房產(chǎn)投資群;加之房租食利階層,如深圳通關(guān)口簇?fù)淼氖匙馊、海南候鳥房租賃群、高校周邊的房租群、各地城中村房產(chǎn)出租群等;他們是住房價格上漲的始俑者及直接受益者。如果國家對此問題無視且任其無序發(fā)展,這些人大量持有住房、買房不住房、囤積抑制供給并牽動房價上漲;以此獲取“合協(xié)式”形成的增值收益或租賃收入。而國家對其已擁有的增值房產(chǎn)或永續(xù)的租金收入,卻予以了零稅負(fù)福利;“馬太效應(yīng)”圣詞詠歌現(xiàn)版于中國。
相反,廣大的普通工薪階層或其他低收入群體,卻因房價高位持續(xù)增長而永遠(yuǎn)達(dá)不到購房或改善的有效需求點;即使勉強成為了“房奴”,也是拾人盤剝之牙慧并永生償債。居住這項最基本的民生保障得不到應(yīng)有地滿足,改革、開放的豐碩成果得不到普惠;勢必造成兩極分化日趨嚴(yán)重,甚至極可能導(dǎo)致社會動蕩。
三、對上海、重慶房產(chǎn)稅模式評價與國外房產(chǎn)稅制的借鑒
2011年1月起實施的《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》,以及《重慶市人民政府關(guān)于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》,為我國房地產(chǎn)管理制度的深層次改革注入了生機和活力。
但這次探索視乎僅僅是作為調(diào)控房地產(chǎn)市場、平抑房價的一個輔助手段而出籠的,并沒有從消除兩極分化的角度考量;小打小鬧、遮遮掩掩、顧慮重重、作用不明顯。如稅率:重慶是0.5%～1.2%之間,上海是0.6%或0.4%。免稅面積:重慶一個家庭可對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積(即存量獨棟住宅為180平方米,新購高檔住房為100平方米);上海本市居民家庭人均60平方米？傊,這兩套模式的實施對抑制投機、平抑房價、縮小貧富等作用并不明顯;而且稅制設(shè)計繁瑣、可操作性不強且稅收成本較高。
縱觀世界,西方及亞洲的一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)均征收不動產(chǎn)稅(或稱財產(chǎn)稅、物業(yè)稅、資本收益稅、固定資產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅等),而這些稅賦的本質(zhì)特征就是加大其房地產(chǎn)的持有成本;借此調(diào)控房價、縮小貧富并補貼弱勢群體。
美國的房產(chǎn)稅是以財產(chǎn)稅名義征收的,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn);稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。美國房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人,包括住宅所有者或住宅出租者。目前美國的50個州都征繳此項稅收,而各州政府的不動產(chǎn)稅率亦不相同,大體處于1～3%之間。不論房屋用于何種用途,即無論是將房屋用于出租還是自用,只要擁有房地產(chǎn)就需要按年繳納財產(chǎn)稅。當(dāng)然美國為了鼓勵普通公民購房,政府規(guī)定持有第一套自住房時可以免除財產(chǎn)稅;當(dāng)他持有第二套住房時,就要對其征收財產(chǎn)稅;再持有第三、第四套等住房時財產(chǎn)稅就會有一個較大比例的累進提高稅率。一般而言,財產(chǎn)稅要占到美國地方稅收的70%左右。
日本從1950年開始對土地、房屋、固定設(shè)施征收固定資產(chǎn)稅,納稅義務(wù)人是固定資產(chǎn)的所有者。固定資產(chǎn)稅通常按1.4%比率征收,其最低免征點:土地是30萬日元、房屋是20萬日元、其他資產(chǎn)是150萬日元;超過免征點額就需要繳納固定資產(chǎn)稅。日本政府采取了很多限制政策來遏制囤地、炒房行為,其中包括對土地保有、增值和交易進行征稅;從而避免了通過囤地、炒房的手段來抬高房地產(chǎn)價格。而其他主要國家或地區(qū)對不動產(chǎn)征稅的稅率、稅種名稱及相關(guān)內(nèi)容如表所示:
國家或地區(qū)不動產(chǎn)稅(或稱財產(chǎn)稅、物業(yè)稅、資本收益稅、固定資產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅等)
由此看來,無論是上海模式還是重慶模式,其稅率均大大地低于國際平均水平。我們是藏富于民,還是藏富于富民,這的確值得我們深思;我們應(yīng)有的智慧和能力呼吁,不應(yīng)該再繼續(xù)充當(dāng)推動和保護兩極分化的魔杖了。
四、目前我國加大房地產(chǎn)持有成本的具體路徑與對策
應(yīng)該說,加大房地產(chǎn)的持有成本是調(diào)控房價、縮小貧富的根本措施。鑒于我國目前房地產(chǎn)存有大量空置房,同時借鑒上海模式對人均60平方米(注:動態(tài)依據(jù)全社會的整體發(fā)展水平可適時提高人均標(biāo)準(zhǔn))以內(nèi)的各類房產(chǎn),其購置、持有、交易均免除各類稅收;而對人均60平方米以上的各類房產(chǎn)其購置、持有、交易行為,均按上限稅率繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和土地增值稅(或個人所得稅)等。具體對策如下:
1.利用稅收的杠桿調(diào)節(jié)和分配作用并使其調(diào)控或管理法治化
首先,由于我國的戶籍管理較為嚴(yán)格,且實行二元制戶籍結(jié)構(gòu),這就為以戶籍為起點的城鎮(zhèn)個人房產(chǎn)(包括公建、商住、寫字樓、經(jīng)營房等)征收房產(chǎn)稅類奠定了信息基礎(chǔ)。假設(shè)張某系上海市城市居民,擁有一套130平方米的住宅,130-60(免征點)=70×住房單價(假設(shè)1.8萬元/平)×1.2%(年房產(chǎn)稅率)=15 120元年稅額;如果無屬地戶籍則按全額征收。
其次,對超出的面積應(yīng)按屬地的商業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn),區(qū)分大中小城市和城區(qū)內(nèi)的土地類級,實行差別稅率并按年計征。同時,對其再購置房產(chǎn)的行為,按現(xiàn)行政策征收印花稅、契稅。而對于人均60平方米以下的無房戶或住房改善戶的購置、持有、交易行為,均應(yīng)免除各類房產(chǎn)稅收。超過部分(含城鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟適用房、解困房、棚戶區(qū)改造房、廉租房、公租房等)則按現(xiàn)行政策征收印花稅、契稅或土地增值稅(或個人所得稅)等稅費;并如上所述征收其房產(chǎn)稅和土地使用稅。
第三,對超出基準(zhǔn)面積的各類房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入部分征收土地增值稅;在轉(zhuǎn)讓過戶的環(huán)節(jié)依據(jù)現(xiàn)實交易價減去原買價(憑購買發(fā)票、購房合同或完稅稅基依據(jù)等),按增值的區(qū)間及稅率計征。征收土地增值稅的目的是為了抑制炒房等投機行為,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場;同時也是對資本利得征稅,符合世界潮流。
最后,將房產(chǎn)類稅收專款專用,用于保障性住房(如經(jīng)濟適用房、解困房、棚戶區(qū)改造房、廉租房、公租房等)建設(shè),用于城市普通居住區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完善、開發(fā)和建設(shè)等。并予以低收入群體的購房補貼或租房補貼支出等。
2.對持有房產(chǎn)進行普查、全國房源信息聯(lián)網(wǎng)并實現(xiàn)房管與稅管對接
第一,國務(wù)院應(yīng)責(zé)成有關(guān)部委牽頭并由各級地方政府負(fù)責(zé)組織實施,在2012年適當(dāng)?shù)臅r機,完成對全國城市區(qū)域坐落的各類房產(chǎn)(商品房、房改房、公租房、小產(chǎn)權(quán)房、廉租房等)的普查、登記工作;與戶籍單元對應(yīng)并將房源信息輸入房產(chǎn)管理和稅收征管系統(tǒng)。
第二,2012年底前完成一線、二線特大和大城市群房源信息聯(lián)網(wǎng)工程, 2013年底前完成三線城市等中小城市群并入房源信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)工程,2014年底前完成縣鎮(zhèn)級城市群并入房源信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)工程;最終形成全國的房產(chǎn)信息共享與管理系統(tǒng)。
第三,各級地方稅務(wù)局應(yīng)設(shè)立對應(yīng)的房產(chǎn)稅收征管部門,專司房產(chǎn)類稅收的征收、監(jiān)管、稽查等工作;并與地方的房管業(yè)務(wù)部門、房屋產(chǎn)權(quán)交易所和公安局戶籍管理部門等進行業(yè)務(wù)對接,實施立體、交叉與動態(tài)監(jiān)管。
3.稅收征管實施步驟與策略
應(yīng)在上海、重慶模式的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大其試點覆蓋面,并按本征管模式實施。原則上在2012年底前輻射到全國的一線和二線類城市,2013年底前鋪設(shè)到全國的三線類城市,2014年底前涵蓋到全國的縣鎮(zhèn)級城區(qū)。目前應(yīng)造成這么一種態(tài)勢,即基本弱化行政調(diào)控手段,金融杠桿手段完全市場化;既不行政打壓、也不政府“救市”,既不松松梆梆、也不朝三暮四。就是以稅收、稅式支出、二次分配手段來調(diào)控、監(jiān)管、均衡并“和諧”房地產(chǎn)供需與保障,最終實現(xiàn)福利最大化于全社會。
綜上所述,通過加大房地產(chǎn)的持有成本,正向倒逼減少目前的空置房率,致使房價回歸理性與均衡;對于縮小貧富差距,實現(xiàn)全民共同富裕,促進社會和諧與可持續(xù)發(fā)展有著積極地現(xiàn)實意義。
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