進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入最為關(guān)鍵的時期：完善保障房制度，規(guī)范普通商品房市場秩序，擴大房產(chǎn)稅試點，成為觀察房地產(chǎn)市場是否健康穩(wěn)定發(fā)展的三大標(biāo)尺。
近日，本報記者專訪了中國房地產(chǎn)研究會副會長、教授級高級城市規(guī)劃師顧云昌，請他就住宅價格、房產(chǎn)稅、保障房等問題進(jìn)行分析。
2012年房地產(chǎn)調(diào)控表述
有三點變化
證券日報：中央最近多次強調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。在您看來，2012年對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的提法，與2011年相比有何不同？
顧云昌：提法確實有所不同，但總的方向沒有變。首先，去年的提法是抑制房價過快上漲，而今年則是促進(jìn)房價合理回歸；其次，在保障房方面，去年主要講的是擴大規(guī)模，2011年1000萬套，2012年700萬套的開工量，可以說在數(shù)量上確實已經(jīng)不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建設(shè)和管理工作。第三，對于商品房的建設(shè)，去年的要求主要是提供更多的中小戶型商品房，而今年則覆蓋到所有普通商品房，達(dá)到加快擴大有效供應(yīng)的目的？傮w來看，政府今年對于房地產(chǎn)調(diào)控的提法更加精細(xì)化和擴大化。
不要對房產(chǎn)稅寄予
太多期望
證券日報：統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2011年70個大中城市新建商品住宅銷售價格月環(huán)比下降的城市個數(shù)逐步增加。到12月份，70個大中城市中，環(huán)比價格下降的城市為52個，比1月份增加49個。您認(rèn)為2011年的調(diào)控是否達(dá)到了預(yù)期的效果，未來一段時間房價的走勢又將如何？
顧云昌：可以說去年的調(diào)控實現(xiàn)了抑制房價過快上漲的目標(biāo)。新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市越來越多，也證明了調(diào)控達(dá)到了一定的效果。而對于2012年，預(yù)計全國的整體房價將是穩(wěn)中有降的局面。但個別城市仍將出現(xiàn)小幅上漲的情況。
證券日報：目前的房地產(chǎn)市場，除了對房價的控制外，保障房和房產(chǎn)稅的問題也十分重要。李克強副總理在2月16日出版的今年第4期《求是》雜志就提出，要逐步擴大房產(chǎn)稅改革試點。在您看來，2012年房產(chǎn)稅是否會擴展到存量房，保障房建設(shè)數(shù)量的下調(diào)又意味著什么？
顧云昌：2012年中央勢必會擴大房產(chǎn)稅改革試點，但擴展到存量房短期內(nèi)還難以實現(xiàn)。具體如何調(diào)整稅收內(nèi)容，例如稅基等現(xiàn)在也不好判斷。就目前來說，房產(chǎn)稅的稅率偏低，征收范圍也較小。對于房地產(chǎn)市場實際影響不大。
而實際上，世界各國房地產(chǎn)市場的問題主要是依靠金融手段來解決的，房產(chǎn)稅只是起到完善的作用。實施房產(chǎn)稅最終的目的是用它來取代土地出讓金制度。因此，解決房地產(chǎn)問題，不要對房產(chǎn)稅寄予太多的期望。
保障房方面，上面也提到，2011年和2012年2年全部的保障房開工量達(dá)到了1700萬套。因此，如何建設(shè)好、分配好、管理好這些保障房，就成了今后保障房工作的重點。
如何增加普通商品房供應(yīng)是今年要面對的問題
證券日報：統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%。在您看來，2012年房地產(chǎn)的開發(fā)投資會是怎樣的情況，住宅的供應(yīng)量有何變化。
顧云昌：2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額肯定會繼續(xù)增長，但增速也會像去年一樣繼續(xù)回落。預(yù)計全年的增速在15%-20%之間。而由于今年的房地產(chǎn)投資額很大一部分將用于保障房的建設(shè)，加之增速下滑，開發(fā)商開工意愿也不強烈，因此2012年的商品房供應(yīng)量也將比往年低一些。
但同時，中央又要求采取有效措施增加普通商品房供給，因此通過何種方式增加供應(yīng)量，可能是今年政策上要面對的一個問題。
不少城市對首套自住房政策予以放松，中央并沒有干預(yù)
證券日報：此前蕪湖推出“樓市新政”，但在中央的干預(yù)下，短短幾天便宣告暫停。而目前更多的城市則選擇對當(dāng)?shù)貥鞘羞M(jìn)行“微調(diào)”，對此您怎么看？
顧云昌：目前的樓市調(diào)控處于敏感時期，因此凡是地方出臺的松動政策，都被馬上否決。因為一旦這個松動的口子被打開，那么其他地方勢必會出現(xiàn)跟風(fēng)的狀況，從而喪失調(diào)控以來取得的成果。總體來看，目前中央還在繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的成果，沒有放松的跡象。
不過，從地方政府的層面看，因體制等原因，地方政府依靠房地產(chǎn)支撐地方經(jīng)濟發(fā)展的需求依舊迫切。尤其是一些因調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過冷的城市，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟和財政收入造成了很大的影響。
目前不少城市都對首套自住房的政策予以了放松，中央對這種程度的微調(diào)并沒有干預(yù)。顯然，雖然雙方因為所處層面不同，導(dǎo)致了一些分歧，但中央和地方其實都希望房地產(chǎn)市場能健康平穩(wěn)的發(fā)展。
證券日報：您認(rèn)為2012年房地產(chǎn)市場的總體走勢將會如何？
顧云昌：今年的房地產(chǎn)市場仍然會保持“穩(wěn)中有進(jìn)”的態(tài)勢。其中保障房將發(fā)揮很大作用，幫助中國的房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸。
記者手記
地方“微調(diào)”力！皠傂琛
相比于一些專家認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場將會崩盤的悲觀情緒，顧云昌堅持認(rèn)為國內(nèi)的房地產(chǎn)市場最終將實現(xiàn)軟著陸。而這也是各方面所期待的結(jié)果，調(diào)控的目的也在于此。
而為了減少調(diào)控政策一刀切造成的影響，自去年下半年以來，已有北京、上海、杭州、重慶等十余城市樓市出現(xiàn)政策微調(diào)，內(nèi)容涉及限購門檻、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費優(yōu)惠及購房補貼等。顯然，地方政府意圖明顯，即在不違背中央政策精神的情況下，力保剛需。
在記者看來，針對首套房政策的放松也確實很有必要。畢竟，調(diào)控要打擊的是投資性需求，而首套房的業(yè)主則應(yīng)該是政策保護的對象。
（本文來源：阿里巴巴）
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