2010年，達(dá)州樓市開(kāi)發(fā)熱火朝天，購(gòu)房者趨之若鶩，投資者十分青睞，樓市可謂風(fēng)光無(wú)限。
2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速改變，一方面，以“限貸、限購(gòu)、限價(jià)”為主的系列調(diào)控依然毫無(wú)放松，并且日漸細(xì)化，不達(dá)目標(biāo)不罷休。另一方面，隨著2012年達(dá)州將迎來(lái)17036套保障房的入市，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入商品房和保障房的雙軌制，商品房的市場(chǎng)空間將被大幅擠壓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下降……
2012年，在投資客不再熱衷住宅投資及剛需購(gòu)房者持續(xù)觀望的新形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)嗅出行業(yè)變化的味道，有的房企積極順應(yīng)市場(chǎng)變化，投身相對(duì)微利的保障性住房建設(shè)，有的房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以及旅游地產(chǎn)、工業(yè)園等泛地產(chǎn)領(lǐng)域，積極開(kāi)拓新的市場(chǎng)空間。
如果要給近兩年樓市選一個(gè)字來(lái)形容，“變”字最合適不過(guò)——基于前所未有的環(huán)境因素，樓市中的各個(gè)主體均在上演“變奏曲”。而機(jī)遇又在哪兒？自然地成為了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)第一課題。
調(diào)控政策出招之變
2010年被房地產(chǎn)業(yè)界稱為調(diào)控“史上最嚴(yán)”年，可到了2011年才發(fā)現(xiàn)，其實(shí)沒(méi)有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。在過(guò)去的黃金樓市十年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了“國(guó)五條”、“國(guó)八條”、“8·31大限”、“90/70”，“9·27新政”等一系列調(diào)控政策，這些政策的出臺(tái)基本上對(duì)所有城市都要求“一刀切”，不時(shí)有“一人感冒，全家吃藥”的批評(píng)聲音傳出。
而去年，涉及樓市且影響較大的調(diào)控政策幾乎達(dá)到了每月一則的密度，上至國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、住建部、財(cái)政部、最高法、銀監(jiān)會(huì)，下至各個(gè)省市政府，輪番上陣，一齊滅火。從“限貸——限購(gòu)——限價(jià)”，樓市調(diào)控政策層出不窮。
調(diào)控思路上，樓市調(diào)控也已經(jīng)逐步走出了“就房?jī)r(jià)調(diào)控房?jī)r(jià)”的短視做法，而是通過(guò)加大保障性住房的供應(yīng)，加大土地供應(yīng)，抑制投機(jī)，收緊信貸、加息等收縮流動(dòng)性的綜合調(diào)控手段。有業(yè)內(nèi)專家表示，目前樓市調(diào)控已經(jīng)從“一刀切”的宏觀調(diào)控，轉(zhuǎn)向各地有針對(duì)性的“精確制導(dǎo)”。
市場(chǎng)主導(dǎo)地位之變
強(qiáng)勢(shì)政策下，樓市的成交量開(kāi)始“跌跌不休”！2011年達(dá)城商品房成交量：9月為616套，10月598套，11月552套，12月453套；2012年1月成交量?jī)H為219套！睆挠嘘P(guān)部門統(tǒng)計(jì)的一組數(shù)據(jù)可以看出，政策對(duì)達(dá)州樓市的影響，特別是從去年下半年開(kāi)始表現(xiàn)得尤為突出。
盡管目前尚無(wú)開(kāi)發(fā)商大規(guī)模降價(jià)的情況出現(xiàn)，但記者采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，在成交量連續(xù)下跌的情況下，部分開(kāi)發(fā)商明顯有了出貨壓力，有的甚至面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，不少樓盤趁著政策還不明朗，加緊推貨或者推出特別優(yōu)惠吸引購(gòu)房者。樓市已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。
經(jīng)過(guò)10多年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展之后，面對(duì)已經(jīng)變化的市場(chǎng)環(huán)境，各大開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)紛紛另辟蹊徑，尋找新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。不少投資者開(kāi)始把眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域，也吸引了開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。除了其他商業(yè)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域外，保障性住房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)也是開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍的重要市場(chǎng)之一。商品房和保障房的“雙軌制”逐漸成為當(dāng)下主潮流。
購(gòu)房者的心態(tài)之變
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)樓市方向主要得看政策的持續(xù)性，如果一直到年底都不放松，樓盤就算想漲價(jià)也是一相情愿。接下來(lái)還要看“五一”的市場(chǎng)表現(xiàn)，作為今年的首波推貨潮，如果“五一”期間市場(chǎng)平淡，開(kāi)發(fā)商就必須在八九十月集中推貨。對(duì)當(dāng)下不少開(kāi)發(fā)商而言，除了無(wú)奈就是等待政策“松綁”。
俗話說(shuō)“世上沒(méi)有后悔藥”，對(duì)首次置業(yè)剛需購(gòu)房族來(lái)說(shuō)，房子是大件商品，限購(gòu)令后希望一步到位。目前達(dá)州樓市房源庫(kù)存量大，在選擇面上，很容易挑花眼。同時(shí)，大環(huán)境顯示所有的調(diào)控將不會(huì)減弱，因此在調(diào)控繼續(xù)維持的狀態(tài)之下，何時(shí)下手成了一個(gè)問(wèn)題。剛需購(gòu)房族越來(lái)越理性已不可同日而語(yǔ)。
“住宅最佳投資期已過(guò)。”投資房產(chǎn)多年的吳先生告訴記者，投資客追求立桿見(jiàn)影，但伴隨著諸如二套房首付、房貸、限購(gòu)等政策的持續(xù)維持與加深，以及眾多二手房市場(chǎng)的嚴(yán)重遇冷，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)可以說(shuō)是面臨寒潮。傳統(tǒng)的住宅投資現(xiàn)在已經(jīng)普遍被打壓，投資客已不再熱衷住宅投資，已然掉轉(zhuǎn)船頭，向商鋪、寫字樓甚至商業(yè)公寓進(jìn)軍。
后記： 在思考達(dá)州樓市之變中，總有一個(gè)聲音特別清晰：樓市“冷靜”期，房企應(yīng)順勢(shì)調(diào)整練好內(nèi)功。在這場(chǎng)賽跑中，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，品牌房企取勝，好產(chǎn)品、好口碑才能逆市而上。
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