對(duì)比一下就可以發(fā)現(xiàn)，從2010年4月的新“國(guó)十條”，到2011年的新國(guó)八條，調(diào)控力度越來越大，行政化措施越來越明顯。政策用語從“建議”到“一律暫！保蔑@的是政策層面的調(diào)控決心。
從調(diào)需求入手。除控制首付比，限制住房貸款的常規(guī)手段外，較為嚴(yán)厲的一個(gè)措施即限購(gòu)令的出臺(tái)，而且這種行政限制方式將是未來一段時(shí)期內(nèi)的政策主基調(diào)。
房?jī)r(jià)控制措施。除了限購(gòu)?fù)猓醒胍餐ㄟ^政策要求各地根據(jù)其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)和人均收入水平確定本地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度。然而，除北京等少數(shù)城市外，大部分城市只是保證房?jī)r(jià)上漲幅度不超過GDP增長(zhǎng)幅度，這也從側(cè)面反映了地方政府對(duì)待房?jī)r(jià)的態(tài)度：雖然迫于政策壓力不希望房?jī)r(jià)漲，但同時(shí)也不希望房?jī)r(jià)跌，這與我國(guó)當(dāng)前地方政府的土地財(cái)政有關(guān)。
問責(zé)制。對(duì)地方政府問責(zé)的出臺(tái)，反映出中央對(duì)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的決心，希望通過行政體制將本應(yīng)由市場(chǎng)完成的工作，通過中央與地方合力完成。這也在一定程度上反映出，為什么我們出臺(tái)的政策出發(fā)點(diǎn)是好的，卻總是收效甚微。將調(diào)控政策的實(shí)施與行政問責(zé)關(guān)聯(lián)，實(shí)際上正是為了優(yōu)化政策的執(zhí)行效果，這也是本輪調(diào)控政策的一大亮點(diǎn)。
供給面調(diào)控。近年來我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，越來越注重“調(diào)供給”，最突出的就是對(duì)各類保障性安居工程建設(shè)的促進(jìn)。本輪調(diào)控中，政策的每次出臺(tái)均對(duì)保障性住房建設(shè)有鼓勵(lì)性措施及行政性要求，而且配合導(dǎo)向性政策，對(duì)保障性住房的建設(shè)進(jìn)行了量化。對(duì)比前幾輪的調(diào)控，目標(biāo)量化是一個(gè)實(shí)質(zhì)的進(jìn)步。
政策運(yùn)行一年后，政府似乎也在衡量此舉的得失利弊：繼續(xù)調(diào)控，宏觀經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)是否承受得？就此收兵，本次調(diào)控又將中途流產(chǎn)，受外力壓制的市場(chǎng)反彈力量十分可怕。
管控房?jī)r(jià)，使其真正體現(xiàn)出社會(huì)保障功能是政府的職責(zé)，本身無可厚非。然而，在中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府需要權(quán)衡：如果繼續(xù)調(diào)控下去，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)多大跌幅？損失的資本存量會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)產(chǎn)生多大的影響？由房?jī)r(jià)下跌聯(lián)動(dòng)引起的土地市場(chǎng)蕭條會(huì)對(duì)地方財(cái)政造成多大影響？已經(jīng)形成規(guī)模的地方債對(duì)銀行信貸體系會(huì)產(chǎn)生多大沖擊？更根本的，房地產(chǎn)業(yè)受到壓制后，該產(chǎn)業(yè)鏈上其他的行業(yè)又會(huì)受到何種程度的影響？……這一系列問題不僅需要政府深思熟慮，而且需要有一個(gè)量化的認(rèn)識(shí)。只有如此，未來的政策走向才會(huì)更好地把握節(jié)奏與力度，不至于出現(xiàn)從產(chǎn)業(yè)到宏觀經(jīng)濟(jì)的“硬著陸”。
總之，市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的利益共同體。政策的功用就是結(jié)合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，將經(jīng)濟(jì)的發(fā)展引導(dǎo)到正確的軌道上來。然而房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，在投資增長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)體中，它擔(dān)負(fù)的是提振宏觀經(jīng)濟(jì)與保障民生用房的雙重職責(zé)。因此，如何在保證經(jīng)濟(jì)平衡并兼顧基本增長(zhǎng)的前提下，實(shí)現(xiàn)該產(chǎn)業(yè)的“去泡沫化”，是未來政策的難點(diǎn)。
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