房地產(chǎn)信托兌付“大限”臨近，讓不少私募大佬嗅到“沙里淘金”的機(jī)會(huì)！胺康禺a(chǎn)信托項(xiàng)目里現(xiàn)在有便宜可撿。經(jīng)發(fā)函知會(huì)后，已有20多家信托公司向我們提供項(xiàng)目資源，其中不少標(biāo)的項(xiàng)目質(zhì)地很不錯(cuò)。”在私募基金和地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域均有涉足的熵弦資本董事長俞志遠(yuǎn)近期奔波于環(huán)渤海地區(qū)，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的土地和半停工項(xiàng)目是他準(zhǔn)備獵取的目標(biāo)。
“前不久，我們談妥了一宗位于青島的中等體量樓盤，該項(xiàng)目50%的權(quán)益由信托持有，信托7月將到期。項(xiàng)目開發(fā)商當(dāng)初拿地的價(jià)格達(dá)3.7億元，而現(xiàn)在花1.5億元就能獲得五成股權(quán)！庇嶂具h(yuǎn)介紹，由于樓市疲軟，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度遠(yuǎn)未達(dá)標(biāo)。因?yàn)?SPAN style="BORDER-BOTTOM: #000099 0px dotted" name="HL_TAG">信托融資成本較高，如果預(yù)期出現(xiàn)兌付問題，開發(fā)商都會(huì)提前尋找買家接盤。
“如果沒有資金接盤，很大一部分項(xiàng)目會(huì)死掉。這時(shí)候，我們的錢就是救命錢，因此開發(fā)商開出的價(jià)碼都很優(yōu)惠！庇嶂具h(yuǎn)表示，按照慣例，接盤者的資金基本用于償還信托本金，利息部分由開發(fā)商想辦法解決。“找到買家后，開發(fā)商和信托公司都會(huì)選擇提前清盤，這樣能減輕利息負(fù)擔(dān)。”俞志遠(yuǎn)透露，“對(duì)開發(fā)商來說，現(xiàn)在能把錢還上就謝天謝地了！
信托公司和原發(fā)起人讓出相當(dāng)一部分利潤，促使地產(chǎn)信托受益權(quán)兌付轉(zhuǎn)讓市場悄然興起。一般而言，如果房地產(chǎn)信托抵押率為4-5折，信托收益率普遍在15%以上；如果信托標(biāo)的資產(chǎn)以五折以上價(jià)格變賣，那么信托投資人權(quán)益就不會(huì)受損，而新買家的進(jìn)入成本也很低。
俞志遠(yuǎn)算了一筆賬。其青島項(xiàng)目總投資為7-8億元，按當(dāng)?shù)啬壳暗姆績r(jià)測算，該項(xiàng)目價(jià)值超過13億元。即使以低于市場價(jià)30%的水平出售，項(xiàng)目營收依然能達(dá)10億元左右，毛利約2億元。剔除稅費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，投資回報(bào)率相當(dāng)高。
“開發(fā)商一旦出現(xiàn)信托兌付違約，其項(xiàng)目權(quán)益將被拍賣。與其如此，開發(fā)商寧愿再打點(diǎn)折引入新資金！庇嶂具h(yuǎn)表示，地產(chǎn)私募基金投資側(cè)重長線，且更看重收益率，“我們不存在嚴(yán)格的兌付期限問題，因此有時(shí)間等待好項(xiàng)目慢慢消化！
不僅是私募基金，謀求逆市擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)甚至是處置不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司都對(duì)地產(chǎn)信托產(chǎn)生興趣。
SOHO中國董事長潘石屹透露，去年底公司斥資40億元收購上海外灘8-1地塊50%的權(quán)益，其中有10%的權(quán)益抵押給信托！俺止35%的上海證大有筆債務(wù)要到期，而另一股東綠城面臨信托兌付危機(jī)，SOHO中國收購它們的股權(quán)是皆大歡喜的局面！鄙虾Ｍ鉃8-1地塊曾是“全國地王”。2010年2月，上海證大以92.2億元的總價(jià)競得上海外灘8-1地塊，時(shí)隔近兩年，SOHO中國收購該地塊一半的權(quán)益僅用40億元，應(yīng)該算是“抄底”。
更有意思的是，以處置銀行不良資產(chǎn)為主業(yè)的四大資產(chǎn)管理公司近期也頻頻接觸信托公司。一位信托業(yè)務(wù)人員透露，資產(chǎn)管理公司擬在信托計(jì)劃違約一天后收購信托項(xiàng)目！靶磐幸坏┻`約成為不良資產(chǎn)，資管公司便有資格介入。信托公司可以先墊付清償資金，違約一天后，資產(chǎn)管理公司再以事先談好的價(jià)格收購。”
“當(dāng)然，并不是所有的項(xiàng)目都適合介入。如果處理不當(dāng)，新收購的項(xiàng)目就可能變成存貨！痹谟嶂具h(yuǎn)看來，區(qū)域配套相對(duì)完善、產(chǎn)品定位符合市場需求、操盤團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力強(qiáng)的項(xiàng)目是首選！艾F(xiàn)在的樓市還是弱市，住宅項(xiàng)目得面向剛需人群，商業(yè)地產(chǎn)要地段合適！
近期已有多個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前終止，并按信托合同約定返還信托收益。業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是信托和項(xiàng)目方找到接盤資金。中金公司發(fā)布的一份針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)的研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)信托還款期將集中在今后三年，其中，2012年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模近2816億元。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，地產(chǎn)信托集中兌付催生的信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓市場有望進(jìn)一步活躍。
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