觀點：2011年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的拐點
2011年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的真正的拐點之年。隨著調(diào)控的持續(xù)和深入，中國的房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生著質(zhì)的變化，這些變化將引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)進入一個新的階段。
拐點一：新的市場格局。從1998年住房市場化改革開始，商品房取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這偏離了1998年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。2011年提出一年內(nèi)建設(shè)1000萬套，五年內(nèi)建設(shè)3600萬套的目標。這將徹底打破了原有的一元化住房供應(yīng)格局。 “市場為主，保障為輔”的住房體系將會在未來幾年逐步形成，從而打破長期以來單一的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，新的市場格局將逐步形成。
拐點二：新的行業(yè)格局。市場自身的發(fā)展加上持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度迅速提升，新的行業(yè)格局在逐步形成。行業(yè)集中度的提升，主要從大開發(fā)企業(yè)占全國的銷售比例和行業(yè)并購兩個角度來看。全國商品房銷售額排名前20名房企的總銷售額占比不斷上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行業(yè)并購案例數(shù)量和金額也在不斷上升。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個月，房地產(chǎn)行業(yè)并購100起，并購金額307.4億元。而2010年的并購案例是84起，并購金額168.72億元。2005年至2009年的5年間，并購案例才132起，并購金額260.32億元。
拐點3：新的市場空間。數(shù)據(jù)研究顯示，一線城市在中國商品房成交面積中的比例越來越低，而三四線城市所占的比例已經(jīng)從2005年的50.8%上升到66.1%，三四線城市已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場新的市場空間。中國房地產(chǎn)市場空間的轉(zhuǎn)移，除卻經(jīng)濟發(fā)展、人口轉(zhuǎn)移等因素外，更重要的一點，是歷次的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作用的結(jié)果。2007-2008年的調(diào)控，催生了二線城市和重點三線城市房地產(chǎn)市場的繁榮；2010年至今的這一輪的調(diào)控，則是提前激活了三四線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種趨勢在2011年表現(xiàn)得更加明顯。
拐點4：新的商業(yè)模式。傳統(tǒng)商業(yè)模式的土壤已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，主流開發(fā)商開始探索新的商業(yè)模式。從根本上來說，過去幾年土地價格持續(xù)上漲，并且土地價格上漲的速度超過了房屋價格，這導(dǎo)致了開發(fā)商的利潤率出現(xiàn)了持續(xù)下降。在土地資源稀缺的情況下，土地價格長期上漲的趨勢難以改變，而房屋價格在國家持續(xù)的調(diào)控下上漲空間有限，這意味著當下和未來快周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式是主流。即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，快周轉(zhuǎn)的主流開發(fā)商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境。這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)新的課題。
事實：2011年，中國房地產(chǎn)市場的特點
隨著2010年的結(jié)束，中國的房地產(chǎn)調(diào)控進入新的階段。在房地產(chǎn)調(diào)控的堅持不放松的背景下，2011年中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一些明顯的特點。
特點一：增速放緩，房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。從全國來看，2011年房地產(chǎn)市場增速逐漸放緩，但仍然呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。2011年1-11月份，中國商品房銷售面積和金額同比增長8.5%和16%，銷售均價同比增長6.9%。從城市來看，三四線城市房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。三、四線城市商品房銷售面積同比增長12.6%，房價漲幅11.8%，顯著高于一、二線城市的漲幅。從土地市場來看，中國土地成交面積依然呈現(xiàn)增長態(tài)勢。2011年，中國102個城市成交面積74862.55萬平方米，增長2.4%。從產(chǎn)品類型來看，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)爆發(fā)式增長。2011年前11個月，辦公樓的新開工面積增長50.6%，經(jīng)濟發(fā)達的一線城市辦公樓新開工面積增長141.2%。從開發(fā)商來看，許多主流開發(fā)商仍然完成了非常高的年度銷售目標。
特點二：力量改變，房地產(chǎn)市場開始進入去庫存周期。從下半年開始，房地產(chǎn)市場開始進入由供需主導(dǎo)的階段。在這個階段，隨著調(diào)控的深化，觀望情緒加重，市場開始進入去庫存周期。世聯(lián)購房者信心指數(shù)調(diào)查顯示，三季度購房者預(yù)期房價上漲的比例為36.2%，預(yù)期房價下跌的比例為40.0%。這是2011年購房者預(yù)期未來房價下跌的比例首超上漲的比例，意味著房地產(chǎn)市場的預(yù)期開始發(fā)生了轉(zhuǎn)折。隨著市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，觀望情緒開始逐步加深，去化速度開始減緩，加上供給量的持續(xù)增加，主要城市的房地產(chǎn)庫存開始明顯上升。北京、上海、廣州、杭州、南京、青島、武漢等主要城市庫存已經(jīng)接近或超過了2008年的歷史峰值。主流開發(fā)商的庫存也呈現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢。2011年第三季度末，滬深兩市145家房企總庫存量達了1.2萬億的歷史高點。
特點三：營銷變奏，降價促銷已成為市場的主旋律。進入2011年三季度，調(diào)控政策的效果開始顯現(xiàn)。從2011年下半年以來，世聯(lián)重點監(jiān)測的28個城市的促銷降價統(tǒng)計情況來看，降價樓盤總共672個，其中降幅小于10%的樓盤占48.5%，降幅在10%—15%之間的樓盤占26.2%，降幅在15%—20%之間的樓盤占12.6%，降幅在20%以上的樓盤占12.6%。如果政策不放松，市場下行的趨勢持續(xù)，預(yù)計將會有更多的樓盤加入降價陣營，且降價的幅度仍有可能繼續(xù)擴大。降價促銷已成為市場的主旋律。
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