今年全國(guó)“兩會(huì)”減稅費(fèi)呼聲頗高，其中包括降低房地產(chǎn)稅費(fèi)。這種情形似曾相識(shí)，2008年在開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)的時(shí)候也出現(xiàn)過(guò)，但在2007年、2009年樓市火爆的時(shí)期，這種呼聲則相對(duì)弱了很多。
根據(jù)財(cái)政部最新發(fā)布的《2011年稅收收入增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性分析》報(bào)告及相關(guān)政府部門(mén)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有多位業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，2011年征收的房地產(chǎn)契稅2764億、房產(chǎn)稅1102億、土地使用稅1222億、土地增值稅2063億，合計(jì)7000億元，加上3.3萬(wàn)億土地出讓金，超過(guò)全年房地產(chǎn)5.9萬(wàn)億銷(xiāo)售額的60%以上，還不包括房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和二手房買(mǎi)賣(mài)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。
一石激起千層浪。上述信息經(jīng)個(gè)人微博發(fā)表后，引來(lái)眾議，不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，政府拿走的部分占到房?jī)r(jià)的60%甚至更高，即使開(kāi)發(fā)商零利潤(rùn)，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)的空間依然有限，降房?jī)r(jià)必先降稅費(fèi)。
據(jù)記者了解，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用名目繁多，從取得土地證之前直到獲得銷(xiāo)售許可之后，共計(jì)6大階段67項(xiàng)目各類(lèi)稅費(fèi)項(xiàng)目，各級(jí)收費(fèi)部門(mén)超過(guò)30個(gè)之多。
不過(guò)，也有不同的聲音。“政府征收相關(guān)稅費(fèi)和土地使用金后，又投向了基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)了土地房產(chǎn)溢價(jià)的出現(xiàn)，關(guān)鍵不是征收的問(wèn)題，而是使用不公開(kāi)或者未用到實(shí)處！敝袊(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟坦言，并不能分裂看待政府從房地產(chǎn)拿走的稅費(fèi)，而應(yīng)充分考慮包括持有稅在內(nèi)，如何使稅費(fèi)結(jié)構(gòu)更合理、資金使用更透明。
房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)對(duì)全國(guó)稅收總收入的貢獻(xiàn)，已越來(lái)越重要。
以2009年為例。據(jù)財(cái)政部網(wǎng)站披露，2009年全國(guó)稅收總收入完成59514.7億元，同比增長(zhǎng)9.8%，全年稅收增長(zhǎng)呈現(xiàn)明顯的“前低后高”的走勢(shì)，與當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)吻合，而背后邏輯正是房地產(chǎn)稅收的貢獻(xiàn)比例巨大。
2009年，我國(guó)土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)增收1155.51億元，對(duì)稅收總收入增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為21.8%，比上一年度增加11.5個(gè)百分點(diǎn)。加上房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，占稅收增收額比重超過(guò)35%。財(cái)政部的報(bào)告認(rèn)為，2009年二季度以來(lái)房地產(chǎn)交易逐步回暖，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等收入大幅增長(zhǎng)，是推動(dòng)全年稅收增長(zhǎng)的重要原因。
即使在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，土地收入增速放緩，房地產(chǎn)稅費(fèi)減少，但房地產(chǎn)仍是地方政府和銀行的重要收入來(lái)源。2010年，房地產(chǎn)契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和土地增值稅合計(jì)收入4180億元，2011年則增長(zhǎng)到7000多億，還為銀行貢獻(xiàn)了7000多億的房貸利息。
除了房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅收總量之外，另一個(gè)長(zhǎng)期受到爭(zhēng)議的則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)名目繁多。
據(jù)本報(bào)記者梳理，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建收費(fèi)時(shí)間段分別為土地證之前、建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前、施工許可證之前、綜合驗(yàn)收之前、銷(xiāo)售許可之前、銷(xiāo)售許可之后六個(gè)階段，每個(gè)階段設(shè)計(jì)的收費(fèi)項(xiàng)目分別為14項(xiàng)、15項(xiàng)、12項(xiàng)、11項(xiàng)、2項(xiàng)、13項(xiàng)。
收費(fèi)部門(mén)眾多，至少包括國(guó)土資源局、勘測(cè)院、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、拆遷辦、市財(cái)政局、建委（住建部門(mén)）、消防局、質(zhì)檢站、煤氣公司、電力公司、自來(lái)水公司及其設(shè)計(jì)院等。
各級(jí)政府部門(mén)從房地產(chǎn)身上以稅費(fèi)形式拿走了很大一塊，已經(jīng)是個(gè)公開(kāi)的秘密。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)全國(guó)工商聯(lián)在2009年全國(guó)兩會(huì)上遞交的《全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》顯示，全國(guó)九大城市所調(diào)查項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分所占比例為49.2%，其中上海達(dá)64.5%。雖然遭到政府部門(mén)的否認(rèn)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同這一數(shù)據(jù)。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，例如在上海，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的至少20%以上來(lái)自于房地產(chǎn)，其他地方這一比例可能更高。
降房?jī)r(jià)必先降稅費(fèi)？
每當(dāng)房地產(chǎn)被指責(zé)暴利，或房?jī)r(jià)下降壓力巨大的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商總會(huì)提出政府拿走更多的說(shuō)法。爭(zhēng)議了這么多年，究竟是誰(shuí)更暴利？
全國(guó)人大代表、湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)葉青主張大力推進(jìn)合作建房，據(jù)其測(cè)算，按照溫州之前的實(shí)踐，個(gè)人合作建房可以省去融資成本、銷(xiāo)售成本、企業(yè)利潤(rùn)和不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用等，直接使房?jī)r(jià)便宜40%以上。
換言之，不要開(kāi)發(fā)商“摻和”進(jìn)來(lái)，房?jī)r(jià)的降幅可以達(dá)到40%，而剩下的60%，主要包括土地成本、建安成本、各類(lèi)稅費(fèi)等。在當(dāng)前相關(guān)行業(yè)建設(shè)背景下，不管有沒(méi)有開(kāi)發(fā)商，當(dāng)前房?jī)r(jià)的約60%似乎很難再省。
有開(kāi)發(fā)商人士測(cè)算，如果開(kāi)發(fā)商是在2007年之后拿地，基本上扣除15%左右稅費(fèi)、30%土地出讓金，再扣除建安成本和財(cái)務(wù)成本，很少開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)能超過(guò)20%，這一點(diǎn)可以從各大上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中看出。
中房信分析師李澤蔚指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨成本紅線，項(xiàng)目降價(jià)空間有限。從企業(yè)層面來(lái)看，由于拿地成本過(guò)高，目前房企銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)接近其成本紅線，利潤(rùn)壓力較大，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降的內(nèi)部動(dòng)力不足。
李澤蔚分析，由于今年上市的樓盤(pán)多為2009、2010年獲取的土地，當(dāng)時(shí)的拿地成本普遍較高。去年至今，一些樓盤(pán)降價(jià)幅度已達(dá)20%左右，去年年底出現(xiàn)了不少以成本價(jià)銷(xiāo)售甚至虧本銷(xiāo)售的情況，房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)的空間已比較小，今年降價(jià)項(xiàng)目基本為去年未降價(jià)樓盤(pán)。已降價(jià)項(xiàng)目無(wú)再降空間。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新調(diào)查顯示，滬房?jī)r(jià)下調(diào)30%以?xún)?nèi)，逾四成（42.62%）受訪者將能夠承受。截至3月12日，該中心所做的有關(guān)“房?jī)r(jià)合理水平”調(diào)查顯示，近九成（88.93%）受訪者可承受家庭年收入10倍以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)水平。
房?jī)r(jià)下降到一定程度，似乎遇到了僵局。開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)降無(wú)可降，而房?jī)r(jià)依然還徘徊在大部分購(gòu)房者普遍所能承受的范圍之上。
再議房?jī)r(jià)成本大部分被政府拿走
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