在城市房?jī)r(jià)普遍居高不下的今天，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格，還有不小的誘惑力。然而，這些房產(chǎn)是否有合法的“出生證明”，會(huì)不會(huì)給買(mǎi)房者帶來(lái)一系列麻煩，也是讓人思量的。
去年下半年以來(lái)，夷陵區(qū)工商部門(mén)聯(lián)合城建、房管等部門(mén)，對(duì)該區(qū)農(nóng)村地區(qū)的違規(guī)“房地產(chǎn)”展開(kāi)清查。截至目前，已對(duì)5名當(dāng)事人的違法建房行為進(jìn)行處罰，涉及200多套“商品房”，另有多起類似違法行為正在查處之中。
夷陵區(qū)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)外觀漂亮的鄉(xiāng)村“房地產(chǎn)”項(xiàng)目（記者翻拍）。
煩惱 便宜房子卻沒(méi)房產(chǎn)證
2011年4月，夷陵區(qū)工商部門(mén)接到一位鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房人張師傅的咨詢電話。
張師傅說(shuō)，他家住邊遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)，長(zhǎng)期以來(lái)，一直從事農(nóng)產(chǎn)品銷售。
前不久，為了方便做生意，他在集鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)了一套120多平方米的“商品房”。他看上這棟多層樓房，是有理由的：樓房的外表干凈漂亮，一共有四五十套，且大多已經(jīng)賣(mài)出去了。
根據(jù)“約定”，他先支付10萬(wàn)元，等房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)辦好后，他再交剩下的5萬(wàn)元。
然而，讓他煩惱的是，房子已經(jīng)裝修好入住了，房產(chǎn)證卻遲遲沒(méi)有拿到，“開(kāi)發(fā)商”還不停地向他催促余款。
這個(gè)房子到底有什么問(wèn)題？剩下的錢(qián)能不能交？面對(duì)困局，張師傅非常無(wú)奈。
調(diào)查 違規(guī)項(xiàng)目是普遍存在
接到張師傅的反映后，夷陵區(qū)工商部門(mén)立即介入調(diào)查。
結(jié)果讓執(zhí)法人員大感意外：這棟包括數(shù)十套房屋的樓房，根本就不具備商品房銷售的資質(zhì)；換言之，張師傅的房產(chǎn)是不可能拿到房產(chǎn)證的。
根據(jù)調(diào)查，這棟樓所在地以前是一處集體土地。開(kāi)發(fā)商將這塊土地購(gòu)買(mǎi)后，便建起這棟樓。
購(gòu)買(mǎi)“商品房”的，大多是周邊農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)民或在集鎮(zhèn)做生意的人，每套房屋的價(jià)格在10萬(wàn)至15萬(wàn)之間。
隨后，工商執(zhí)法人員經(jīng)過(guò)與房管、城建等部門(mén)溝通后，展開(kāi)了長(zhǎng)時(shí)間的細(xì)致調(diào)查，最終對(duì)該“房產(chǎn)商”作出處罰，并叫停了該項(xiàng)目的其它工程，要求限期整改。
而首起違法“房地產(chǎn)”的查處，只是冰山一角。
隨著調(diào)查的深入和時(shí)間的推移，工商部門(mén)發(fā)現(xiàn)類似的違法行為在農(nóng)村地區(qū)普遍存在。
2011年下半年以來(lái)，工商部門(mén)先后在夷陵區(qū)鴉鵲嶺、霧渡河、太平溪、三斗坪等多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)違規(guī)“房地產(chǎn)”項(xiàng)目。工商部門(mén)組成專班，與房管、城建等部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展執(zhí)法行動(dòng)。
截止到本月中旬，在半年多時(shí)間里，工商部門(mén)已對(duì)包括200多套房屋的5個(gè)項(xiàng)目作出處罰，而還有多個(gè)違規(guī)項(xiàng)目正在處理之中。
揭示 違規(guī)房地產(chǎn)生成軌跡
工商部門(mén)近期處理的一起案例揭示了農(nóng)村“房地產(chǎn)”的生成軌跡。
趙某在規(guī)劃部門(mén)辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，在一廢棄工廠的原址上，建設(shè)了一棟六層的住宅樓。
然而，趙某在沒(méi)有辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情況下，將自己建筑的住宅樓以商住樓的名義公開(kāi)出售，售價(jià)為1300元/平方米。
至案發(fā)時(shí)，趙某已與10戶買(mǎi)房人簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，銷售收入達(dá)100多萬(wàn)元。
工商部門(mén)認(rèn)為，無(wú)照經(jīng)營(yíng)會(huì)給合法經(jīng)營(yíng)者造成不公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，會(huì)被違法投機(jī)者利用來(lái)?yè)p害消費(fèi)者的合法權(quán)益。
另外，趙某在接受調(diào)查過(guò)程中一直沒(méi)能提交能夠證明房屋安全或房屋質(zhì)量合格的檢驗(yàn)證明，趙某自稱“在建房一開(kāi)始質(zhì)檢站、安全站就進(jìn)行了監(jiān)督檢查，并交納了質(zhì)檢費(fèi)和安全費(fèi)”也沒(méi)有證據(jù)予以證明，因此房屋存在安全隱患。
按照《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》規(guī)定，對(duì)于無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為，由工商行政管理部門(mén)依法予以取締，沒(méi)收違法所得；無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為危害人體健康、存在重大安全隱患、威脅公共安全、破壞環(huán)境資源的，沒(méi)收專門(mén)用于從事無(wú)照經(jīng)營(yíng)的工具、設(shè)備、原材料、產(chǎn)品等財(cái)物，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。
據(jù)此，工商部門(mén)決定責(zé)令當(dāng)事人立即停止違法行為，并向當(dāng)事人宣講相關(guān)政策法規(guī)。
工商人士介紹，這些違規(guī)的農(nóng)村“房地產(chǎn)”項(xiàng)目，土地大多來(lái)自集體土地，“開(kāi)發(fā)商”在不具備齊全的資質(zhì)的情況下，開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋，然后私自銷售，這種行為肯定不受法律保護(hù)的。
本質(zhì) 問(wèn)題房屋是小產(chǎn)權(quán)房
“這些所謂的房地產(chǎn)，本質(zhì)就是小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者根本拿不到合法的房產(chǎn)證。”負(fù)責(zé)處理相關(guān)案件的執(zhí)法人員表示。
據(jù)介紹，按照法律規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須五證齊全：國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。
而大多數(shù)農(nóng)村“房地產(chǎn)”項(xiàng)目只辦理了一到兩個(gè)證，根本沒(méi)有完成法定的程序。而這些“房產(chǎn)”一旦售出，會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題。
首先是巨大的安全隱患，因?yàn)檫@些房子的建設(shè)本身沒(méi)有任何質(zhì)量安全部門(mén)的監(jiān)管，而建筑人員一般都是“草臺(tái)班子”，沒(méi)有相關(guān)建筑資質(zhì)。
其次，房屋銷售后會(huì)埋下眾多的糾紛隱患。由于無(wú)法正常辦理房產(chǎn)證，當(dāng)事雙方很容易發(fā)生矛盾；一旦遇到拆遷，當(dāng)事人的權(quán)益無(wú)法得到保障。
思考 違規(guī)建房的滋生土壤
“類似違規(guī)建房行為的增多，有其產(chǎn)生的土壤！币牧陞^(qū)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)城建辦主任這樣總結(jié)。
近年來(lái)，邊遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)人口向城鎮(zhèn)集中，房屋需求越來(lái)越大。其中尤其是隨著教育體制改革的深入，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都實(shí)行中心學(xué)校制度，為了就學(xué)方便，許多邊遠(yuǎn)農(nóng)村人口也到集鎮(zhèn)購(gòu)房、定居或做生意。再加上一些重大工程的實(shí)施，不少農(nóng)民征地拆遷，也增加了對(duì)房屋的需求量。而按照現(xiàn)行的政策，農(nóng)民私人建房是不準(zhǔn)超過(guò)三層的；一旦超過(guò)三層，基本上就可以認(rèn)定為小產(chǎn)權(quán)房，是無(wú)法辦理合法房產(chǎn)手續(xù)的。
這位城建主任建議，除了在政府部門(mén)主導(dǎo)下，對(duì)違法建房行為進(jìn)行全力查處、阻擊外，還要考慮疏導(dǎo)措施，客觀滿足農(nóng)民的房屋需求，起到疏導(dǎo)作用，盡量減少不規(guī)范行為。
提醒 農(nóng)民建房要注意細(xì)節(jié)
相關(guān)人士提醒，農(nóng)民建房，也有嚴(yán)格的審批程序。
第一步，建房前應(yīng)向村（居）委會(huì)提出建房書(shū)面申請(qǐng)，填寫(xiě)村鎮(zhèn)個(gè)人建房申請(qǐng)表，提供相關(guān)資料。村（居）委會(huì)根據(jù)規(guī)定的建房條件，集體討論研究，同意建房的應(yīng)在申請(qǐng)表上簽署意見(jiàn)，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)中心。
第二步，主管部門(mén)根據(jù)規(guī)定的建房條件進(jìn)行審查，依據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃確定其建房位置和范圍，核實(shí)情況，并派專人實(shí)地踏勘，簽署意見(jiàn)，重要地段建設(shè)要向上級(jí)部門(mén)上報(bào)。同意建設(shè)的，確定設(shè)計(jì)要求，需要辦理用地手續(xù)的個(gè)人，由縣區(qū)建設(shè)主管部門(mén)核發(fā)規(guī)劃（建房）許可證到土地管理部門(mén)辦理用地手續(xù)。
第三步，農(nóng)民持規(guī)劃（建房）許可證及土地使用手續(xù)到主管部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)工，主管部門(mén)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)和建筑施工的規(guī)定，確認(rèn)無(wú)誤，現(xiàn)場(chǎng)放線開(kāi)工。
第四步，農(nóng)民在建房過(guò)程中，要選擇有資質(zhì)的單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)施工，并簽訂施工安全合同，要接受建設(shè)主管部門(mén)的監(jiān)督檢查。（記者申明）
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