3月22日,“2012城市觀點(diǎn)論壇青島行”活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng),中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮、青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)盧鏗等業(yè)內(nèi)人士,熱論樓市走向。
四個(gè)時(shí)代過(guò)去了
“你以為像賣(mài)白菜一樣賣(mài)房子才叫常態(tài)?那本來(lái)就是錯(cuò)的。你以為發(fā)燒才是健康?那本來(lái)就是錯(cuò)的！毖葜v伊始,曾任住建部政策研究中心主任的陳淮就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利時(shí)代“開(kāi)炮”,并認(rèn)為主辦單位安排的演講題目“明顯降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)”應(yīng)改為“走向常態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)”。
陳淮說(shuō),在樓市調(diào)控政策下,房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從以前的暴利時(shí)代向理性回歸,并用“四個(gè)時(shí)代過(guò)去了”總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的轉(zhuǎn)變:依靠超低的利率、過(guò)度寬松的貨幣政策的時(shí)代過(guò)去了；依靠恐慌性需求,為賣(mài)而買(mǎi)的需求支持市場(chǎng)景氣的時(shí)代過(guò)去了；依靠不斷漲價(jià)才能活著、才有錢(qián)賺的時(shí)代過(guò)去了；無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的賺錢(qián),風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中在開(kāi)發(fā)商以外的消費(fèi)者、政府和銀行等其他市場(chǎng)參與者、利益相關(guān)者的時(shí)代過(guò)去了。
從事房地產(chǎn)基金的高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為,今年房?jī)r(jià)走勢(shì)很難判斷,但可以判斷趨勢(shì),這個(gè)趨勢(shì)就是這個(gè)行業(yè)的規(guī)則發(fā)生了重大的變化。以前,開(kāi)發(fā)商只要拿地就可以賺到錢(qián),地方政府只要賣(mài)地就可以賺到錢(qián),投資人只要買(mǎi)房就可以賺到錢(qián),所有的游戲參與者都沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)就賺到很多錢(qián)。“這種規(guī)則能繼續(xù)下去嗎?未來(lái)一定會(huì)發(fā)生變化,地產(chǎn)商靠囤地賺錢(qián)的時(shí)代不可能持續(xù),必須靠產(chǎn)品來(lái)增加附加值；地方政府由賣(mài)地商變成一個(gè)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)者；購(gòu)房人從炒房變成理性投資！
陳淮認(rèn)為,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好,他同意盧鏗說(shuō)的“房地產(chǎn)市場(chǎng)還有20年的輝煌期”的說(shuō)法。在未來(lái)5至20年周期內(nèi),自住性需求將成為市場(chǎng)的主體,成為影響供求關(guān)系和價(jià)格變動(dòng)的主導(dǎo)性因素；房?jī)r(jià)將有漲有跌,有時(shí)漲有時(shí)跌,有的地方漲有的地方跌。
調(diào)控政策開(kāi)始微調(diào)
“樓市調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖、不會(huì)放松。”朱中一表示,面對(duì)高房?jī)r(jià),樓市調(diào)控政策通過(guò)抑制投機(jī)投資性需求,擠掉的是泡沫,總體上有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
朱中一稱(chēng),“房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了,企業(yè)一定要考慮到以合理價(jià)格促銷(xiāo)”。這兩年,通過(guò)逐步修訂新的規(guī)則,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始朝著正常方向走,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要主動(dòng)適應(yīng)這個(gè)規(guī)則。朱中一還舉例,綠城因?yàn)閷?zhuān)注于高端產(chǎn)品,企業(yè)策略與調(diào)控政策不相適應(yīng),遭遇了經(jīng)營(yíng)困難；相比之下,萬(wàn)科、恒大采取的高周轉(zhuǎn)理念,更適應(yīng)目前的市場(chǎng)變化。
不過(guò),朱中一指出,政策不放松、不動(dòng)搖,并不意味著一點(diǎn)不能動(dòng)。從去年四季度到今年一季度,有些城市已經(jīng)對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào),有的涉及限購(gòu)問(wèn)題,有些涉及減少稅收問(wèn)題。
蘇鑫認(rèn)為,在樓市調(diào)控政策下,“地方政府稅收壓力非常大,缺錢(qián)”。在這種情況下,就有可能在價(jià)格下降一定水平以后,進(jìn)行政策的調(diào)整。比方說(shuō),學(xué)習(xí)上海、重慶,推行房產(chǎn)稅,不再進(jìn)行限購(gòu)。
其實(shí),“兩會(huì)”期間,央行副行長(zhǎng)劉士余就表示,對(duì)居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證,鼓勵(lì)商業(yè)銀行向首套普通商品住宅貸款客戶提供優(yōu)惠利率。工、農(nóng)、中、建四大行也提出,首套房貸款利率要“在基準(zhǔn)利率之內(nèi)”合理定價(jià)。
最近,上海、廣州等地個(gè)人購(gòu)房貸款優(yōu)惠利率幅度已擴(kuò)大至8.5折。我省各市雖然跟進(jìn)較慢,但是多數(shù)銀行貸款利率已經(jīng)回歸至基準(zhǔn)水平。
高房?jī)r(jià)的背后
政府工作報(bào)告提出,要“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。對(duì)于什么是房?jī)r(jià)合理回歸,溫家寶總理給出了兩條標(biāo)準(zhǔn):一是房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng),二是房?jī)r(jià)與成本和合理的利潤(rùn)相匹配。
最近,結(jié)合“房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”標(biāo)準(zhǔn),有網(wǎng)友根據(jù)“房?jī)r(jià)收入比”計(jì)算出了各地的“合理房?jī)r(jià)”,其中,濟(jì)南3600元/平方米、青島3808.93元/平方米。目前,數(shù)倍于合理房?jī)r(jià)的實(shí)際房?jī)r(jià),反映出實(shí)際房?jī)r(jià)回落到合理房?jī)r(jià)的難度之大。
“如果單從住房收入比來(lái)看,房?jī)r(jià)確實(shí)很高！北R鏗說(shuō),房?jī)r(jià)高,開(kāi)發(fā)商是其中一個(gè)原因,但還有許多并不是開(kāi)發(fā)商造成的！耙?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)被成本綁架了,而成本又被地價(jià)、稅費(fèi)等綁架了。”盧鏗認(rèn)為,由于地價(jià)和稅費(fèi)為主的成本降不下來(lái),房?jī)r(jià)不可能大降。樓市調(diào)控政策最重要的是穩(wěn)住房?jī)r(jià),而不應(yīng)以大降房?jī)r(jià)為目的。
盧鏗建議,正確策略應(yīng)該是,高端房徹底市場(chǎng)化,這樣可以為政府積累大量資源,用這些資源來(lái)搞地方基本建設(shè)；中端房采用減稅策略,補(bǔ)貼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),解決剛性需求；低端房應(yīng)該是政府出資,保障中低收入群體的居住需求。
朱中一認(rèn)為,樓市調(diào)控最好控制在房?jī)r(jià)上漲和地方政府制定的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)一致,或者要與老百姓的收入基本適應(yīng)！艾F(xiàn)在如果根據(jù)房?jī)r(jià)收入比,北京、上海的房?jī)r(jià)可能在五千以?xún)?nèi)是合理的,但供應(yīng)的商品房都是前兩年拿的土地,可能地面價(jià)格就超過(guò)這個(gè)價(jià)！绷硗,朱中一還指出,房?jī)r(jià)的合理回歸,還要跟地價(jià)的合理回歸相一致。
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