這種將自家發(fā)行的上一個信托計劃的收益權作為收益標的信托產(chǎn)品，說白了是借新債還舊債，表面上雖然化解了眼下即將面臨的兌付風險，但遲至明后年仍逃不過兌付高峰，且兌付成本更高。
借新債還舊債
金谷信托的發(fā)行公告顯示，該計劃轉(zhuǎn)讓“金谷信托-玫瑰園集合資金信托計劃”部分委托人受益權，該信托計劃總規(guī)模38851萬元(部分額度轉(zhuǎn)讓)，期限11個月，預期年化收益率8%，按季付息，融資方承諾在每檔收益基礎上另外向受讓人貼息1.5%，收到打款憑條后支付。
在去年的房地產(chǎn)信托市場上，曾出現(xiàn)過不同信托公司之間為緩解兌付壓力進行的融資接力或?qū)Φ，但像金谷玫瑰園這類自己借新還舊還是頭一次。
2011年10月，四川信托推出8億元青島凱悅特定資產(chǎn)受益權投資集合資金信托計劃，以接盤中融信托2010年8月發(fā)行的一只“中融·青島凱悅”信托產(chǎn)品。
2011年4月，華融信托發(fā)行華信大足優(yōu)先級受益權轉(zhuǎn)讓集合資金信托計劃，該計劃受讓某開發(fā)商持有的金谷信托同名計劃9050萬份優(yōu)先級受益權。
業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)信托接力產(chǎn)品的出現(xiàn)，說明前一個信托計劃失敗，信托公司是在以時間換空間，一年以后再考慮兌付問題。
遠水救不了近火
房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控以來，市場上找資金的房地產(chǎn)項目越來越多，房企發(fā)行信托的融資成本也快速上升。
國泰君安近日發(fā)布的報告顯示，2009年調(diào)控之前，每季度房地產(chǎn)信托平均發(fā)行額不足100億元；2011年第二季度達到峰值，單季度發(fā)行規(guī)模達1226億元。截至2011年末，房地產(chǎn)信托余額達6882億元的高峰。相應地，融資成本也從2009年的10%上升到目前的20%以左右。
更要命的是，房地產(chǎn)信托已進入集中兌付期。中金公司的報告顯示，2012、2013年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模分別為2000億元、2200億元，其中2012年到期規(guī)模為2011年的4倍，兌付高峰自2012年一季度將持續(xù)至2013年下半年。
有信托中介人士稱，房地產(chǎn)信托接盤一輪還可以，如果下一輪兌付高峰再接一次盤，房企的融資成本要上升50%，這就不太可能實現(xiàn)了。這意味著，接盤或?qū)Φ沟姆康禺a(chǎn)信托計劃，實際上是在押寶明年。
業(yè)內(nèi)人士指出，這種借新債還舊債的做法，并沒有真正控制金融產(chǎn)品的風險，而是捂住了風險，另外，由于接盤信托的成本提高，某種程度上擴大了風險。
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