3月份以來，北京二手房成交量與1、2月份相比上漲明顯。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月1日至11日，通州、大興住宅成交量已超出1月份整體成交，與成交量偏高的2月相比，這兩個(gè)區(qū)域成交量漲幅也分別達(dá)到140%和170%。這表明，房地產(chǎn)投資雖因調(diào)控不再活躍，但市場的預(yù)期與信心并不穩(wěn)固，特別是調(diào)控呈現(xiàn)的“持久戰(zhàn)”特點(diǎn)更令部分剛需購房者“憋不住”出手。
“持久戰(zhàn)”是房地產(chǎn)市場“治本”的必然選擇。目前，房地產(chǎn)市場的癥結(jié)在于供需失衡、供需錯(cuò)位，而供需錯(cuò)位更加重了供需失衡。以北京為例，無論是郊區(qū)還是城區(qū)內(nèi)，大戶型為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)并未轉(zhuǎn)變，如于上月開盤的西城紅山世家樓盤，基本戶型為：120平方米一居，130平方米、160平方米兩居，190平方米三居。又如昌平區(qū)，目前至少有5個(gè)別墅樓盤已經(jīng)或者即將開盤。而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)2月統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，北京目前在售的73個(gè)公寓豪宅中有50個(gè)項(xiàng)目都是單價(jià)4萬～6萬元的城市公寓，這些項(xiàng)目普遍位于三四環(huán)周邊，供應(yīng)的產(chǎn)品以150平方米以上的大戶型為主。對于大多數(shù)資金實(shí)力有限的剛需購房者來說，需求的主流仍是總價(jià)低的中小戶型。因此，供需錯(cuò)位的問題如不解決，房地產(chǎn)調(diào)控不僅無法實(shí)現(xiàn)“治本”的目的，“治標(biāo)”的效果也會(huì)不明顯。
如何解決這一問題？一直以來，保障房都是中小戶型供應(yīng)的主體。3月15日，我國首個(gè)保障房國家指導(dǎo)性設(shè)計(jì)方案出臺。在方案中，公租房最小面積34.18平方米，并且以40平方米左右的戶型為主。保障房建設(shè)在面積上有限定，在數(shù)量上有保證。北京市規(guī)劃委日前在其官方微博上“透露”，截至今年，已經(jīng)有23個(gè)保障房項(xiàng)目獲得土地規(guī)劃許可，近期就可以開工。而今年北京市保障房建設(shè)目標(biāo)為16萬套的開工數(shù)量和7萬套的竣工數(shù)量。
國家的明確表態(tài)則令“持久戰(zhàn)”局勢明朗。近日，國務(wù)院總理溫家寶表示，“房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”、“調(diào)控不能放松，如果放松將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展！边@番講話觸動(dòng)了市場敏感神經(jīng)，當(dāng)日，地產(chǎn)開發(fā)商類股價(jià)大跌，而受其影響，上證綜合指數(shù)收跌64.56點(diǎn)至2391.23點(diǎn)，跌幅達(dá)到2.6%，是3個(gè)多月以來最大跌幅。
預(yù)期的悲觀將對市場產(chǎn)生負(fù)面作用。在此之前，我國70個(gè)大中城市的地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)回落，許多樓盤降價(jià)出售。壓力下，地產(chǎn)開發(fā)商拋出“順應(yīng)市場需求”的冠冕堂皇理由，期待政府的調(diào)控措施今年能夠放緩，幫助地產(chǎn)市場恢復(fù)生機(jī)，而國家的“拒絕”態(tài)度，將澆滅房地產(chǎn)商最后一絲不切實(shí)際的希望，迫使他們加大推盤力度。
同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增速新要求，降低了地方政府拉動(dòng)房地產(chǎn)的投資沖動(dòng)。近年來，房地產(chǎn)投資是部分地區(qū)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎，而隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，引擎熄火，地方財(cái)政吃緊的壓力也使得部分城市產(chǎn)生放松調(diào)控的想法和做法。在今年的《政府工作報(bào)告》中，國家下調(diào)了經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，并提出5個(gè)“真正”——真正使經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)移到依靠科技進(jìn)步和提高勞動(dòng)者素質(zhì)上來，真正實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的增長，真正有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，真正使中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展擺脫過度依賴資源消耗和污染環(huán)境，走到一條節(jié)約資源能耗、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的正確道路上來，真正使中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能最終惠及百姓的民生。國家對5個(gè)“真正”的強(qiáng)調(diào)強(qiáng)化了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更看重發(fā)展的質(zhì)量而不是速度。
從對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度來看，房地產(chǎn)投資更多表現(xiàn)為拉動(dòng)“速度”，這種拉動(dòng)雖然“力道”很大，但破壞性也是顯而易見的，最直接的表現(xiàn)就是使房地產(chǎn)需求從消費(fèi)需求演化為投資需求，進(jìn)而蛻變成投機(jī)需求，使房地產(chǎn)的本性逐漸喪失，無法滿足普通民眾的有效需求。“速度”不是主角，那么房地產(chǎn)投資也將不再是寵兒。
因此，房地產(chǎn)調(diào)控“持久戰(zhàn)”的開始，不僅有利于調(diào)控房地產(chǎn)市場，而且更有助于經(jīng)濟(jì)增長方式“重質(zhì)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
21