一、住宅市場“超調(diào)”風險加劇
從2011年11月至2012年３月，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一次“斷崖式”成交量暴跌。幾乎所有城市，無論住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，均出現(xiàn)交易量大幅下滑。主要因為，在11月中央經(jīng)濟工作會議前后，國務院再次傳遞出十分明確的調(diào)控信號，而且促“房價合理回歸”的措辭，很容易被公眾理解為：此次調(diào)控的最終目的，是令房價真正出現(xiàn)下跌。這一預期令市場出現(xiàn)了濃重的觀望情緒。
在局部區(qū)域，例如一線城市遠郊區(qū)縣，或供應量很大的二三線城市，住宅市場“超調(diào)”風險加劇。所謂“超調(diào)”，即超出“合理回歸”范疇的調(diào)整，即房價在局部市場，超過30%的下跌。
二、支持首套購房，可防范“超調(diào)”風險
房地產(chǎn)市場的“超調(diào)”，可能引發(fā)局部區(qū)域市場的“超跌”，而近三個月來，頻繁發(fā)生的“砸售樓處”等過激維權事件，在政治上，同樣也可能引發(fā)“維穩(wěn)”風險。
在這一背景下，今年兩會，再次重申促房價合理回歸的同時，也明確表示，在按揭貸款和利率等金融政策上，給予首套購房支持,同時強調(diào)要大力增加普通住宅的供給。這是為了防止成交量超跌，而令市場陷于不正常的波動之中。
三、“雙軌制”促使行業(yè)規(guī)則發(fā)生重大轉(zhuǎn)變
近十年來，房地產(chǎn)市場可謂火爆，用一句話來形容就是“地方政府只要賣地就賺錢，開發(fā)商只要囤地就賺錢，投資人只要買房就賺錢”。這種市場狀態(tài)是不正常的，一定無法長久。
隨著數(shù)目巨大的保障房進入市場，宣告著房地產(chǎn)市場正式進入到“雙軌制”時代。這仿佛是，原本22個隊員參賽的足球場，變成了只能容納10個人的籃球場，一些隊員，勢必被淘汰。我們預言，未來的趨勢將演變成“地方政府由賣地轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)的推動者，開發(fā)商由地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)商，炒房者與專業(yè)機構結合成為專業(yè)的投資人”。
因此，即使如一些人所預料的，此次調(diào)控結束，房地產(chǎn)市場重新進入上行周期，但在行業(yè)調(diào)整和行業(yè)規(guī)則轉(zhuǎn)變的大背景下，房地產(chǎn)市場也不會像2009年至2010年一樣，出現(xiàn)較為極端的報復性反彈。房地產(chǎn)行業(yè)將進入依靠資本、產(chǎn)品、專業(yè)能力賺取利潤的時代。而過去那種，依靠土地升值賺取暴利的時代將一去不復返。
四、調(diào)控不會轉(zhuǎn)向，政策博弈加劇
此輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心是，普通住宅市場的“去投資化”，既是防控投資過熱的經(jīng)濟干預手段，同時也是確保穩(wěn)定，平抑民怨的政治舉措，帶有濃烈的政治色彩。因此，至少在本屆政府任期之內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控的方向不會發(fā)生轉(zhuǎn)變，即中央不可能出臺，同樣也不可能允許地方政府出臺任何類似2009年的房地產(chǎn)救市政策，對于投資型購房需求，更不會給予金融方面的鼓勵和支持。
但是，由于房市目前存在“超調(diào)”風險，而房市的超調(diào)和超跌，同樣可能引發(fā)經(jīng)濟和政治的不穩(wěn)定，因此，中央可能在2012年，有限度的允許部分地方政府放松調(diào)控政策。
五、信托違約“軟著陸”，金融機構接盤
2011年，綠城信托違約到期，引發(fā)綠城償債危機，引起市場關注，而今年，更將有7000多億人民幣房地產(chǎn)信托到期，其中多半存在違約風險。綜合各種信息判斷，信托違約很可能會以一種軟著陸的方式被化解，而不太可能變成一種全行業(yè)的危機。
一方面，是決策層會從維穩(wěn)的角度思考“信托危機”，國家會對到期存在違約風險的信托，給予一定政策上的支持，保證信托的安全性，以免影響社會穩(wěn)定。另一方面，違約的信托背后，其實有大量金融資本準備接盤，如資產(chǎn)管理公司及特定的基金等。不排除有個別信托會爆發(fā)一些問題，但出現(xiàn)大規(guī)模的信托違約對付風險的可能性不大。
六、商業(yè)地產(chǎn)維持熱度，面臨泡沫風險
盡管，2011年11月，受調(diào)控影響，商業(yè)地產(chǎn)在火爆了一年多后，成交量亦出現(xiàn)銳減。但相信很快，商業(yè)地產(chǎn)熱度會重新升溫。
這主要因為，一方面，一線城市和一些二三線城市，商鋪寫字樓價格快速上漲。尤其是春節(jié)后，北京商業(yè)租金上漲近50%。戴德梁行最新報告，將北京評為去年，全球商業(yè)租金上漲最快的城市。預計租金上漲，會進一步推進成交價格的上漲。
另一方面，北京、上海等一線城市，商業(yè)地產(chǎn)仍存在供不應求的現(xiàn)象，尤其北京寫字樓供應十分有限，這種現(xiàn)象預計到2014年，才能有所緩解。
最重要的原因則是，民間投資依然沒有有效的出口和路徑。在住宅市場投資受到抑制的情形下，商業(yè)地產(chǎn)成為投資的重要出口。
但此輪商業(yè)地產(chǎn)升溫，也令資金開始盲目進入商業(yè)領域。尤其是在一些二三線城市，城市綜合體鱗次櫛比，扎堆建設，某些城市在建的城市綜合體甚至超過上百個。商業(yè)地產(chǎn)對專業(yè)性和運營能力要求極高，針對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱一旦形成泡沫，將比住宅泡沫的危害性更強。
七、基金快速增長，政府監(jiān)管加強
調(diào)控為剛剛興起的房地產(chǎn)基金，提供了非常好的發(fā)展機遇。盡管地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)投資中所占比重很低，但是，預計未來幾年內(nèi)，地產(chǎn)基金可能維持爆發(fā)式的快速增長。
但也要看到，政府正在加強對基金行業(yè)的監(jiān)管。2012年，政府很可能對私募股權基金出臺一些專門的監(jiān)管措施。天津已經(jīng)提高了注冊基金公司的門檻，這一門檻很可能還將不斷提高。
政府監(jiān)管的加強對于基金行業(yè)來說，是利好。加強監(jiān)管，淘汰那些濫竽充數(shù)，投機取巧，違法操盤的基金，而保留住那些專業(yè)的基金。有利于在未來分散房地產(chǎn)行業(yè)過分依靠銀行貸款發(fā)展的金融體系風險，有效的將民間資本引導到合理的供應層面，從源頭上解決房地產(chǎn)投機問題。
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