2月下旬，人民銀行再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放出約4000億元基礎(chǔ)貨幣，以貨幣乘數(shù)為4估算，相當(dāng)于增加了16000億元左右的流動性，彰顯了當(dāng)前貨幣政策取向的微調(diào)。這些流動性的一部分會直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場，或以房地產(chǎn)開發(fā)貸款形式緩解開發(fā)商資金壓力，或以個(gè)人購房貸款形式支持居民購房。無論從宏觀經(jīng)濟(jì)全局著眼，抑或從房地產(chǎn)市場局部出發(fā)，當(dāng)前投放適量流動性是利大于弊的。但值得警惕的是，若過量流動性再次涌入房地產(chǎn)市場，必然從供求兩端共同推漲房價(jià)：在需求側(cè)，短期內(nèi)購房需求會快速膨脹，特別是投資投機(jī)性需求重新活躍；在供給側(cè)，大量貨幣追逐有限的土地資源，地價(jià)可能迅速攀升，從而提高供應(yīng)成本。
“以史為鑒，可以知興衰！被仨2007年至今的五年，房地產(chǎn)市場幾經(jīng)沉浮，與貨幣政策的變動可謂休戚相關(guān)：2007年央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，房地產(chǎn)市場成交量先于實(shí)體經(jīng)濟(jì)而出現(xiàn)下行，隨后商品住房價(jià)格漲幅趨緩；2008年三季度起貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑罅苛鲃有再Y金進(jìn)入市場，轉(zhuǎn)年房地產(chǎn)市場迅速回暖，月度成交量屢創(chuàng)新高，價(jià)格進(jìn)入快速上漲通道；2010年伊始貨幣政策再度從緊，房地產(chǎn)市場隨之波動性調(diào)整，去年連續(xù)三次加息、六次上調(diào)準(zhǔn)備金率，年底住房價(jià)格全面滯漲。無須借助復(fù)雜的計(jì)量回歸，僅僅依據(jù)兩者的趨勢變化足以作出貼近實(shí)際的判斷：宏觀經(jīng)濟(jì)的陰晴通過房地產(chǎn)市場的冷暖得以預(yù)示，貨幣政策的寬緊通過房地產(chǎn)市場的起落率先見效，較之宏觀經(jīng)濟(jì)而言，貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響更為顯著，在某種程度上甚至是決定性的。
當(dāng)然，對于資產(chǎn)市場和資產(chǎn)價(jià)格波動是否應(yīng)當(dāng)作為貨幣政策制定依據(jù)的問題，經(jīng)濟(jì)學(xué)界目前還莫衷一是。盡管如此，囿于我國現(xiàn)階段國情的特殊性，房地產(chǎn)市場和商品住房價(jià)格變動在貨幣政策的制定機(jī)制中應(yīng)當(dāng)占據(jù)更加重要的位置。其原因在于：一是與房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟(jì)地位有關(guān)。我國房地產(chǎn)市場整體尚處于增量為主的階段，以2011年為例，房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值13.1%，房地產(chǎn)市場波動直接且密切地影響著宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。二是與房地產(chǎn)市場的雙重屬性有關(guān)。目前我國房地產(chǎn)市場兼具消費(fèi)和投資兩重性。消費(fèi)屬性決定了其受“情緒”因素的干擾相對較低，波動性小于純粹的資產(chǎn)市場；投資屬性決定了其受政策因素的影響相對較高，政策彈性大于一般的消費(fèi)品市場。三是與房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)體系有關(guān)。我國居民的購房偏好明顯強(qiáng)于租房，大部分住房消費(fèi)通過購房形式實(shí)現(xiàn)，購買與租賃市場不匹配，房價(jià)租金比長期偏高，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)測度的住房消費(fèi)價(jià)格與真實(shí)水平有所偏離。
去年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)，穩(wěn)健的貨幣政策在其中功莫大焉。學(xué)界有個(gè)很形象的說法：用貨幣政策調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，如同用韁繩駕馭馬兒，當(dāng)馬疾馳而行時(shí)，只要勒緊韁繩就能迅速讓馬減速停下，當(dāng)馬躑躅不前時(shí)，僅僅放松韁繩難以讓馬提速前進(jìn)。無奈我國房地產(chǎn)市場是一匹烈馬，有著強(qiáng)烈的內(nèi)生驅(qū)動力，費(fèi)盡九牛二虎之力收緊“韁繩”才把增速減緩，一旦稍有放松就會反彈。從社會預(yù)期來看，普遍認(rèn)為在保增長的壓力下，央行會繼續(xù)利用數(shù)量型和價(jià)格型工具增加貨幣供應(yīng)量。可喜的是今年“兩會”政府工作報(bào)告將國內(nèi)生產(chǎn)總值增長目標(biāo)調(diào)低為7.5%，減弱了經(jīng)濟(jì)增長壓力對于貨幣政策形成的倒逼，為維持貨幣政策的穩(wěn)健取向預(yù)留了空間。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵階段，市場供求呈現(xiàn)僵持博弈的態(tài)勢。下一步貨幣政策的微調(diào)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢，將市場成交量與價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)作為重點(diǎn)考量的信號，當(dāng)市場業(yè)已形成交易量連續(xù)回暖、房價(jià)漲幅探底回升的趨勢時(shí)，必須審慎決策微調(diào)的方向力度和節(jié)奏，切勿輕易動用增加貨幣供給的工具，莫要讓房價(jià)重演“一上高城萬里愁”一幕，讓千呼萬喚出現(xiàn)的調(diào)控效果被貨幣大潮吞噬殆盡！
(作者單位系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司，本文為個(gè)人觀點(diǎn)，與供職單位無關(guān)。)
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