記者獲悉，春節(jié)前夕，廣東省房協(xié)發(fā)布了《2011 年度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，2011年全省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)6.0%，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)6.4% ；銷售面積同比增速低于除2008年以外的其他年份。與此同時(shí)，2011年總待售面積及住宅待售面積均創(chuàng)下近十年新高，住宅面積同比增速甚至高于總體增速6.3個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)庫(kù)存壓力巨大。
省房協(xié)研究部預(yù)計(jì)，在中央政府“堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的表態(tài)之下，地方政府將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。鑒此，2012 年上半年商品房銷售市場(chǎng)仍將僵持甚至進(jìn)一步萎縮，企業(yè)銷售壓力更大，降價(jià)促銷或逐漸成為市場(chǎng)主旋律。
■待售商品房面積創(chuàng)近十年新高
2011年，全省商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積8201.00萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.3%；銷售面積7761.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.0%，銷售均價(jià)7957元/平方米，增長(zhǎng)6.4%；全年商品房銷售市場(chǎng)總體上表現(xiàn)出“銷量增幅持續(xù)回落，銷售均價(jià)穩(wěn)中有降”的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
報(bào)告顯示，從近10年銷售情況看，2010、2011年商品房銷售面積同比增速低于除2008年以外的其他年份，僅分別增長(zhǎng)4.1%和6.0%，銷售額同比增速也有類似走勢(shì)，反映出宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的抑制效應(yīng)明顯。
此外，從商品房待售面積看，截至12月期末，全省待售面積為2639.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.8%，增速連續(xù)4個(gè)月大幅提升。其中，下半年銷售市場(chǎng)明顯降溫，去庫(kù)存壓力驟然加大。從近10年待售面積變化情況分析，2011年總待售面積及住宅待售面積均創(chuàng)下新高，住宅面積同比增速甚至高于總體增速6.3個(gè)百分點(diǎn)，庫(kù)存壓力巨大。
■資金壓力嚴(yán)峻僅次于低迷期
成交金額方面，2011年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4899.19億元，同比增長(zhǎng)33.9%，比全國(guó)總體水平高6個(gè)百分點(diǎn)；比1至11月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從走勢(shì)看，2010下半年后投資增速明顯回落，這促使2011年投資增速持續(xù)高速增長(zhǎng)；但另一方面，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，商品房銷售相對(duì)不暢，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況并不寬裕，投資高速增長(zhǎng)或是因?yàn)槠髽I(yè)迫于前期投入而追加的后續(xù)投資。
這其中，企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款中的銀行貸款同比全年均為負(fù)增長(zhǎng)，而非銀行金融機(jī)構(gòu)至年底則同比增長(zhǎng)63.4%，信貸政策的收緊使得企業(yè)的融資渠道受限、融資成本上升；自籌資金同比增速基本穩(wěn)定在35%左右的較高水平，反映出企業(yè)資金情況較為緊張；個(gè)人按揭貸款全年同比下降6.0%，反映出嚴(yán)厲的信貸政策和限購(gòu)措施已對(duì)銷售產(chǎn)生抑制效應(yīng)，不僅限制了投資型住房需求，同樣也將相當(dāng)一部分自住型需求拒之門外。
從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，近10年數(shù)據(jù)反映，在正常年份，國(guó)內(nèi)貸款所占比重約20%，利用外資基本占2%以內(nèi)，自籌資金占27%左右，其他資金約占 51%。但在2011年，廣東房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款1218.65億元，占到位資金17.69%，占比為近10年次低；自籌資金2162.76億元，占到位資金31.39%，比重僅低于2008年；其它資金3426.63 億元，占49.74%。綜上，2011年廣東房地產(chǎn)企業(yè)資金面臨壓力，但稍好于 2008年。
■2012年降價(jià)將成主旋律
省房協(xié)指出，2011年度廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高位運(yùn)行。受投資慣性影響，2012年第一季度可能繼續(xù)保持較高增速。但受調(diào)控政策影響，2012年企業(yè)的資金狀況或比2011 年更顯緊張，估計(jì)全年投資增速會(huì)有較大幅度回落。
在銷售方面，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對(duì)地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較大，但在中央政府“堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的表態(tài)之下，地方政府將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。鑒此，2012年上半年商品房銷售市場(chǎng)仍將僵持甚至進(jìn)一步萎縮，企業(yè)銷售壓力更大，降價(jià)促銷或逐漸成為市場(chǎng)主旋律。
省房協(xié)認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)保持不變的背景下，2012年房地產(chǎn)投資增速將有所回落，企業(yè)資金壓力進(jìn)一步凸顯，商品房新開工項(xiàng)目減少、在建工期延長(zhǎng)，商品房銷售市場(chǎng)“以價(jià)換量”現(xiàn)象逐漸成為普遍。在新的產(chǎn)業(yè)環(huán)境下開拓融資新渠道，改變以住宅為絕對(duì)主體的投資結(jié)構(gòu)，拓展投資新方向，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與營(yíng)銷策略，創(chuàng)新房地產(chǎn)流通方式，對(duì)業(yè)界來(lái)說是勢(shì)在必行。
（來(lái)源：中山日?qǐng)?bào) 記者：梁展宏）
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