吳方榮，浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所的一名資深律師。今年春節(jié)過(guò)后到現(xiàn)在，他幾乎一直沒(méi)有空閑，都是在訴訟案件開庭與準(zhǔn)備開庭的狀態(tài)中度過(guò)，其中房地產(chǎn)糾紛案件已經(jīng)連續(xù)辦理了八九件，都是直接或間接地涉及房地產(chǎn)退房與索賠的。“應(yīng)該說(shuō)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的矛盾與糾紛非常突出。”吳律師說(shuō)。
針對(duì)日益增多的房產(chǎn)糾紛，杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)、浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所近日聯(lián)合發(fā)布了《2011-2012年杭州房地產(chǎn)年度法律報(bào)告——關(guān)于退房的專題研究》，其中對(duì)法律中規(guī)定的符合退房條件的情形進(jìn)行了梳理，并提出了一些建議，希望購(gòu)房者在買房的時(shí)候，開發(fā)商在賣房的時(shí)候，都能做一些更為理性的約定。 [ad_esf]
今年退房案件的新特點(diǎn)
“事實(shí)上，2008年宏觀調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候，也出現(xiàn)過(guò)退房的現(xiàn)象，只是后來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)反轉(zhuǎn)，所以退房的苗頭被漲價(jià)現(xiàn)象迅速掩蓋。但今年的形勢(shì)卻已與2008年有很大不同，退房現(xiàn)象已從暗流涌動(dòng)發(fā)展到潮頭涌起，且有進(jìn)一步發(fā)展的趨勢(shì)！眳锹蓭煴硎荆衲甑耐朔考m紛與以往相比，還多了這樣一些新的特點(diǎn)：第一，退房背后的原因往往是開發(fā)商降價(jià)銷售引發(fā)的。第二，購(gòu)房者提出的退房事由中除了常見的質(zhì)量問(wèn)題外，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、配套移位或缺失、項(xiàng)目周邊重大變化、調(diào)控政策影響等也成為新的熱點(diǎn)退房事由。第三，提出退房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前，以往購(gòu)房者提出退房時(shí)間一般在交房階段，現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)大大提前，在房屋預(yù)訂階段、簽約階段就提出退房的也不在少數(shù)。
如何理性應(yīng)對(duì)房產(chǎn)糾紛
吳律師表示，每套房屋背后都涉及一宗獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)交易，購(gòu)房者提出退房的情形與事由也各不相同，所以針對(duì)個(gè)案來(lái)說(shuō)需要具體問(wèn)題具體分析，總的原則是“依法、誠(chéng)信、理性”。
作為開發(fā)商，必須要有勇氣、有誠(chéng)意、有措施來(lái)面對(duì)現(xiàn)實(shí)，積極、穩(wěn)妥、誠(chéng)信地來(lái)處理購(gòu)房者提出的各種退房要求。最忌諱的就是“做鴕鳥”，把頭埋在沙子里，對(duì)購(gòu)房者提出的合法退房要求不予正面回應(yīng)及處理。對(duì)于那些在法律上確實(shí)成立的退房要求，開發(fā)商就需要和購(gòu)房者積極地溝通、協(xié)商，對(duì)于法律上不成立的退房要求，也需要做好解釋與引導(dǎo)工作。
而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論其提出退房背后的真實(shí)原因或者動(dòng)機(jī)是什么，必須是有法可依、理性維權(quán)，所提出的退房事由、所采取的手段與方式都不能超越法律的底線。當(dāng)然，購(gòu)房者因?yàn)閷I(yè)知識(shí)方面的不足，很多時(shí)候無(wú)法正確地識(shí)別某一特定事項(xiàng)是否構(gòu)成法律上的退房事由，這就需要及時(shí)尋求法律專業(yè)人士的支持。
對(duì)于政府部門，吳律師覺(jué)得除了依法行政外，還需要對(duì)退房現(xiàn)象尤其是集體退房現(xiàn)象予以足夠的關(guān)注與重視，做好預(yù)案，積極研究并出臺(tái)相關(guān)政策引導(dǎo)措施，防范群體或極端事件的發(fā)生。
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