業(yè)績回顧顯示，2011年，世房整年的營業(yè)額上升19.5%，達到了260.31億元(人民幣，下同)。
毛利率由2010年的36.6%上升到2011年的38.4%，毛利由80億元上升到100億元；純利57.2億元，增22.5%。如果扣除非現(xiàn)金一次性的收益，年內(nèi)股東應占的核心利潤約45.6億元。
報告期內(nèi)，世茂房地產(chǎn)持有的土地儲備為3950萬平方米，土地儲備充足。而去年新增土地儲備時間上主要集中在上半年，并且覆蓋了大部分核心城市。
“2012年，我們推出了新的土地政策，具體將銷售劃分成十個區(qū)，當各個區(qū)的銷售提前500標，該區(qū)的銷售、現(xiàn)金回籠之時，才會考慮新增土地。你的指標完成了，有錢了，就去買。今年開始，原則上不會去買地，主要目標就是減少負債。”許榮茂在業(yè)績會上提出了集團今年新的土地政策。
而據(jù)介紹，截至2011年12月31日止，世房持有現(xiàn)金140億元，未動用銀行授信額度人民幣98億元。許榮茂稱：“這證明集團有充裕的財政儲備。”
管理層指出，今年以來公司已銷售接近40億元，并稱，40億不只是3月份，4月份也會維持這個水平，到了5、6月份更會迎來推貨的高峰期。
據(jù)此，管理層表示，在良好的銷售勢頭下，估計自身的負債會減少，并爭取在今年年底將負債控制在400億元以下。“銀行債，去年年底是426億元，其中長債是6成半，短債是3成半！
關于3月份銷售見好，世房稱是因為有新推廣，并且在在價錢方面做了調(diào)整。
“但也不是調(diào)整了很多，我們有三分之一的銷售是通過價格調(diào)整。當然有一些大的城市，比如說南京或者一些一、二線城市我們的價錢會調(diào)得多一點，可能有20個百分點。但是有一些三、四線城市，其實沒有減價，甚至有加價。所以平均來說，影響不是很大。”
以下是世茂房地產(chǎn)2011年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：
現(xiàn)場提問：今年以來，有關于世茂房地產(chǎn)人事調(diào)整的消息稱，貴公司百分之九十就職人員來自品牌房地產(chǎn)企業(yè)，請問消息是否屬實？此舉是不是基于提高銷售業(yè)績的考量？
管理層：2012年我們銷售正在做的是關于區(qū)域調(diào)整戰(zhàn)略目標，希望能夠從行業(yè)的先進企業(yè)當中引進更多的人才，這是基于我們發(fā)展目標的基準戰(zhàn)略。過去這一段時間里，是希望通過引進人才以及他們的融入，真正能夠滿足世茂的未來發(fā)展需求。
現(xiàn)場提問：可否結(jié)合一季度清存貨的情況談一談今年的銷售目標？今年的銷量目標是超過307億元，這307億元在上下半年的比重是怎樣的？另外，公司在今年想大力發(fā)展酒店，有沒有計劃或者目標將酒店項目提升？
管理層：我們的銷售目標定得相對保守，其實現(xiàn)在看一季度已經(jīng)完成了25%，所以我覺得應該可以大幅度超過這個307這個數(shù)字，當然，這個數(shù)字一季度主要是清存貨，已經(jīng)清得差不多。二季度也會清，但力度沒有那么大。二季度我們主要是有一些新產(chǎn)品出來，價錢也會上升。
關于上下半年的比重，我們認為大部分在上半年都可以完成，如果我們要超標的話，大家都會相信如果上半年都做50%以上的話，我們?nèi)瓿瑯说目赡苄院艽。因為九、十月份有一些新盤會推出。我們也會對80后、90后做相應的小產(chǎn)品，不限購。相信這些動作對于銷售有很大的幫助。我們很有信心超過去年307億元，可能不是超過一點點，可能會大幅度超過我們?nèi)ツ甑闹笜恕ＯＭㄟ^這個超標，我們可以降低我們的負債。
當然酒店和商業(yè)，我們希望可以加大，酒店和商業(yè)都是要用錢比較多的地方。集團希望酒店和商業(yè)都有一些融資的渠道，不排除跟他人合作。酒店來說，我們現(xiàn)在有六家酒店，以后陸陸續(xù)續(xù)還會有更多，我們相信商業(yè)的前景非常不錯。因為商業(yè)不受限購影響。
現(xiàn)場提問：你剛剛說現(xiàn)在有六家酒店，還會增加，有沒有計劃增加多少家酒店？今年公司的土地支出怎樣？
管理層：剛剛說到六家酒店，我們每年都有一兩家酒店落成，但是我們都會控制總量，因為酒店的投入很大。所以我們都希望剛才說的等資本市場或者有機會再做，等市場有機會再慢慢做。關于土地，今年的土地支付是60億元左右，沒有支付的土地大概是70億元，這個70億元有一些是拆遷，可能要分兩年，如果現(xiàn)在開始不買地的話，明后年的土地支付可能是100億元。所以其實大家聽到?jīng)]有支付的土地有100多億元，其實去年已經(jīng)給了100多億元了。其實現(xiàn)在剩下的100億元是分三年支付，我們今年大概支付60多億元，明年、后年一共支付70億元。
現(xiàn)場提問：此前曾談到酒店收入增加3成，商業(yè)增加5成以上。這個主要是單價提升還是面積增加？
管理層：面積、單價都有提升。商業(yè)可能增加十幾萬平方米，主要都是通過租金和出租來實現(xiàn)。租金每個城市不同，可能有10%的升幅。
現(xiàn)場提問：你們說新開的項目有很多，與去年相比有多少增長？
管理層：建筑面積有700多萬平方米，與去年相比沒有太大的增長。現(xiàn)在主要是看市場的動態(tài)，雖然我們這幾個月的銷售都比較好，是大面積增加開工，我們可售的面積有500多萬平方米，有600億元，不排除如果上半年做到全年指標的話，我們會加大開工面積。如果加大開工面積，都要加大工程款和其他的投入。如果銷售剛剛達標或者不是很大幅度的超標，我們就不會調(diào)整開拓面積。所以這個是看情況。700多萬平方米當中，我們開工的有300多萬平方米，和去年的水平差不多。
現(xiàn)場提問：去年的銷售面積是減少了，是239萬平方米。那么今年呢？
管理層：應該差不多，銷售面積去年減少了一點，但是銷售單價是高過2010年，去年是307億元，如果今年來看的話，我們銷售面積會大幅度提高，銷售的單價和去年相比會差不多，也有可能會下跌一點點。銷售單價都是看去年有什么項目推出來。我們的預測都是1.1萬/平方米以上。主要具體會賣多少面積和最終實際的銷售額會超標多少，具體多少成要看到時候的實際銷售情況。
現(xiàn)場提問：請問公司，房價的情況是不是已經(jīng)見底了？
管理層：土地產(chǎn)市場我們大家都知道，主要是政策的問題，我們說樓價不下跌，溫總理出來說房價一定會下跌，但是我想大家計算一個數(shù)字，溫總理說樓價沒有達到限制水平，怎么樣算是限制水平。1993年聯(lián)合國聯(lián)合107個國家來討論合理房價大概是多少，那個時候下跌三至六成，之后四大銀行有一個評估其實差不多。但是去年的房價上升了7.5倍，與合理水平有一定差距，這個合理水平跟收入對比的，不是靠房價來下跌，收益增加，房價上升，這樣很快可以平衡，這個不是中國的問題，是世界性的問題，香港的有十倍多一點，像加拿大差不多有十多倍，澳洲悉尼都有十多倍的上升，不僅僅是中國，7.5倍不一定是不合理，
我覺得這個市場可能下降到現(xiàn)在可能差不多，我們降價一點點都有利潤，因為我們的土地很早就買了，所以我們有資本去降一點，如果是三兩年前買土地的房地產(chǎn)公司，那個公司的利潤公司就很小，所以我覺得目前是合理的水平，應該不會高很多。
補充一點，剛剛說了一個非常重要的，其實中國平均的房價不是很高。我覺得溫總理說的房價沒有達到的是指一線城市，因為一線城市的倍數(shù)上升了十倍以上，是比較高，但很多二三線城市，我們甚至是升價都沒有問題。中國有幾千個城市，但不可以只看一兩個城市去確定。平均的房價中國公布都是幾千元，如果你去看上海、北京，都是幾萬元一平方。
董事長進一步補充：現(xiàn)在公司有很大的轉(zhuǎn)變，主要是兩點。去年開始，我們是加強管理，提高品質(zhì)。所以我們?nèi)ツ曜隽撕芏嗍拢趺礃蛹訌姽芾，如何審查、審計、檢查。我們做了很多工作，我們今年主要是增加銷售量，主要就是賣多一點樓。
因為不知道下半年政策有沒有變化，去年我們很有信心完成指標。因為一二三季度都達標，第四季度開始沒達標，所以我們今年的目標說小一點，希望可以超過多一點，降低負債率。
如果賣樓買不到的話，你又繼續(xù)去買地，當然要負債。但是我們今年不怎么買地了，我拼命賣樓，我們土地儲備有五千多萬平方米，我有那么多土地，所以我們的核心就是去賣樓。
我們第一季度應該會銷售得很好，我們希望第二季度、第三季度、第四季度可以賣得更好。很多人都會覺得世房負債比人家多一點，“人家好像沒有你們這么多”，我在這里想做一個解釋，我們跟其他公司最大最大的不同，是我們的固定資產(chǎn)多，我們酒店多，評估是342億元。但是我們的酒店評估在帳目上不體現(xiàn)，但是負債就體現(xiàn)。如果我們一部分可以體現(xiàn)，那負債可能是低于同行或者和同行差不多。但是我們都希望，可以按照大家將負債加進去，評估不計算，我們的負債率大幅度下降，今年是80多個百分點，希望今年可以下降到70%，一點一點下降。
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