一方面是鋪天蓋地的房地產兌付風險的討論；另一方面是房地產信托近期卻出現(xiàn)了“抬頭”趨勢。更有甚者，3月末，房地產股票也“逆市而漲”。據(jù)普益財富近期集合信托周報顯示：房地產信托在2月18日到3月17日四周的成立數(shù)量分別為1款、5款、3款、7款。同期，某房地產信托1分鐘內被搶購一空等新聞也頻見報端。
普益財富范杰認為，本次回暖更多可能停留在表面。目前市場上還存在一種現(xiàn)象：幾乎在量價回升的同時，許多房地產信托又提前到期。據(jù)統(tǒng)計，中融信托、天津信托、山東信托、華潤信托、杭州工商信托、江蘇國際信托、華寶信托、中誠信托等多家信托公司旗下均有房地產信托計劃提前清盤。
首先，目前房地產資金極度緊缺，房地產銷售從去年下半年就一直清淡，一直持續(xù)到2月中下旬成交量才有一定反彈，但通常購房者使用按揭貸款，開發(fā)商實際回籠資金的時間應該在3月份之后。顯然，這段時間提前終止的信托還款來源于銷售款的可能性不大。其次，雖然今年的信貸政策較以前有所放寬，但由于目前市場擔心房地產的系統(tǒng)性風險，而銀行的投資(貸款)一般在所有金融機構中最為保守，故留給房地產信貸的額度并不大。
如果不是銀行資金流入的話，提前終止的項目資金流入新成立產品也屬于正常范圍。然而，在仔細分析了近期發(fā)行房地產信托產品之后，我們看到更多的是基于同一或關聯(lián)項目，開發(fā)商或其關聯(lián)方更換名目、另行融資，主要的方式有直接用新信托接盤舊信托、用建筑公司名義申請融資、投資于已成立的信托產品收益權等。
范杰說，自去年“青島凱越”項目之后，借新還舊的方式以及越來越高的融資成本使大多數(shù)投資者覺得房地產信托“不靠譜”，該款產品最終未能成立。但如果用同一個開發(fā)商項目下的另外一個項目進行融資，投資者就很難看出了。
中信聚信匯金地產基金1號于近期開放，2號也于近期發(fā)行。其資金投向為星耀地產在天津的天嘉湖二期的項目公司。投資者可能對天嘉湖項目并不熟悉，但星耀五洲大家一定不會陌生。這個樓盤當年一舉成為天津地王，星耀地產依靠向華能貴誠信托融資獲得開發(fā)資金，該項目曾經(jīng)由華融信托的“華融-星耀項目集合資金信托計劃”接盤，目前項目現(xiàn)金流困難，已經(jīng)處于半停工狀態(tài)。而與其處于同一地段的天嘉湖項目資金缺口遠遠沒這么大；蛟S很難保證項目公司的信托資金只用于天嘉湖項目而不用于星耀五洲。
星耀地產的星耀五洲拿地成本過高、項目戰(zhàn)線拉得過長，中信信托為什么肯介入其旗下的項目？范杰分析說，該信托的運營管理顧問為中信地產，而無論是中信信托還是中信地產，近年來都對地產重組表現(xiàn)出較大興趣，中信集團更是為該信托提供虛擬資金池，為信托開放期的贖回提供保證。當項目融資困難的時候，重組星耀旗下項目的意圖得到了體現(xiàn)。
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