銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)中有降
根據(jù)《藍(lán)皮書(shū)》內(nèi)容，2011年全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4899.19億元，同比增長(zhǎng)33.9%，企業(yè)到位資金小計(jì)6889.45億元，同比增長(zhǎng)19.9%，增速連續(xù)兩個(gè)月回落。國(guó)內(nèi)貸款1218.65億元，占到位資金17.69%，占比為近10年次低；自籌資金2162.76億元，占到位資金31.39%，比重僅低于2008年；其它資金3426.63億元，占49.74%。其中，企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款中的銀行貸款同比全年均為負(fù)增長(zhǎng)，而非銀行金融機(jī)構(gòu)至年底則同比增長(zhǎng)63.4%，定金及預(yù)收款同比由年初的66.6%降至年底的34.1%，個(gè)人按揭貸款同比下降6.0%。
2011年，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積8201.00萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.3%；銷(xiāo)售面積7761.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.0%；銷(xiāo)售額6175.63億元，增長(zhǎng)12.8%；銷(xiāo)售均價(jià)7957元/平方米，增長(zhǎng)6.4%；全年商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)總體上表現(xiàn)出“銷(xiāo)量增幅持續(xù)回落，銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)中有降”的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積7003.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.9%；銷(xiāo)售金額5331.46億元，增長(zhǎng)16.1%；銷(xiāo)售均價(jià)7612元/平方米，增長(zhǎng)8.6%。
《藍(lán)皮書(shū)》也提出，考慮到2009年及之后年份企業(yè)借貸款項(xiàng)有相當(dāng)部分將于2012年到期，還貸壓力可能較大，企業(yè)資金狀況存隱憂(yōu)。2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸以購(gòu)房者為中心的格局，市場(chǎng)將主動(dòng)適應(yīng)購(gòu)房者的預(yù)期。房?jī)r(jià)已經(jīng)不是降不降的問(wèn)題，而是降多少才能達(dá)到消費(fèi)者和企業(yè)的共贏。
房企凈利率增速明顯下滑
據(jù)悉，《藍(lán)皮書(shū)》對(duì)30家在滬深交易所上市和16家在香港上市的廣東房企2007、2008、2009、2010、2011半年度及三季度的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析。
2011年廣東房企資產(chǎn)負(fù)債率整體均值在60%左右，較過(guò)往年份有一定上升，現(xiàn)金流持續(xù)好轉(zhuǎn)，房企的短期償債能力良好，房企的財(cái)務(wù)安全性較高。年度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率中值一直保持在較高水平，但同比增速出現(xiàn)明顯下滑，從盈利能力來(lái)看，2011中期銷(xiāo)售凈利率平均值甚至達(dá)到20.66%，接近2007年的高點(diǎn)，但隨著房?jī)r(jià)增速放緩和融資成本不斷提高，預(yù)計(jì)2012年銷(xiāo)售凈利率難以繼續(xù)上升；企業(yè)經(jīng)營(yíng)凈資金流量從2010年中期開(kāi)始已轉(zhuǎn)負(fù)，企業(yè)投資額已超過(guò)銷(xiāo)售收入。
預(yù)計(jì)2012年，銷(xiāo)售現(xiàn)金流入量可能持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)銷(xiāo)售額下滑20%左右，而2012年投資增速將不會(huì)隨著當(dāng)年新開(kāi)工面積的減少而下調(diào)，全年仍會(huì)維持至少5%左右的投資增速，2012年銷(xiāo)售現(xiàn)金流出將持續(xù)推高。
數(shù)據(jù)分析表明，廣東省房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)在市場(chǎng)運(yùn)行周期輪換中漲跌互現(xiàn)，但其長(zhǎng)期的成長(zhǎng)性卻毋庸置疑。在始于2009年的新一輪行業(yè)周期開(kāi)始步入蕭條階段之際，廣東省房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)已逐步呈現(xiàn)出高位回落態(tài)勢(shì)。但就最近一期報(bào)表數(shù)據(jù)分析而言，其各項(xiàng)指標(biāo)值仍維持在良性運(yùn)行區(qū)間，財(cái)務(wù)狀況相對(duì)安全。
商業(yè)地產(chǎn)火爆中風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)
2011年，廣東商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)火爆，據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年廣東辦公樓與商業(yè)用房投資分別增長(zhǎng)69.19億元和107.15億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)48%與31%，一類(lèi)城市商業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，品牌商家爭(zhēng)相搶占城市布局，二、三類(lèi)城市成投資熱點(diǎn)。然而，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)這兩年的爆發(fā)，使商業(yè)地產(chǎn)一哄而上，有可能短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，許多城市的商業(yè)地產(chǎn)都存在“超前消費(fèi)”的問(wèn)題。
《藍(lán)皮書(shū)》分析了30年來(lái)廣東房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和面臨的挑戰(zhàn)，認(rèn)為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式將不可持續(xù)，隨著廣東產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推進(jìn)，部分廣東二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一次千載難逢的機(jī)遇。在房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型過(guò)程中，既要促進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展住宅地產(chǎn)，又要往商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、老年住房等領(lǐng)域大力發(fā)展。同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)盈利模式轉(zhuǎn)變、向“高盈利、高地價(jià)、高品質(zhì)”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)變、區(qū)域經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、客戶(hù)群體轉(zhuǎn)變等，抓住工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，文化地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，尋找行業(yè)新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。
(作者：李廣軍)
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