這是否意味著房地產(chǎn)信托將迎來(lái)新的春天？
“從房地產(chǎn)信托的收益率來(lái)看，目前并沒(méi)有回升到足夠高的水平以覆蓋其風(fēng)險(xiǎn)，這些回暖也只是表面現(xiàn)象，很可能是雷聲大雨點(diǎn)小，看似發(fā)行回升，實(shí)際上冬天還未真正結(jié)束！敝Z亞財(cái)富管理中心研究員肖閏月分析認(rèn)為。
在受訪的多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管規(guī)模和收益均呈現(xiàn)回暖之勢(shì)，但難掩很多房地產(chǎn)信托融新還舊、穿馬甲的嫌疑。
發(fā)行回暖
房地產(chǎn)信托在沉寂多個(gè)月后開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。
諾亞財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，4月2日~4月8日，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模及規(guī)模占比分別為14.90億元和37％，僅次于工商企業(yè)信托，環(huán)比均大幅上升。
“從各行業(yè)總規(guī)模上看，投向最大的為房地產(chǎn)行業(yè)，而單只產(chǎn)品募集規(guī)模最大的也是房地產(chǎn)類，平均募集金額為2.46億元，較前幾月有所增加。”肖閏月告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。
而隨著房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模的回暖，房地產(chǎn)信托預(yù)期收益也穩(wěn)中有升。普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，從預(yù)期收益率上看，近期發(fā)行的產(chǎn)品預(yù)期收益率較之前有所提高，以期限為12個(gè)月、18個(gè)月、24個(gè)月和36個(gè)月的產(chǎn)品為例，3月份發(fā)行的平均收益率分別為12.25％、10.50％、12.06％和11.83％，較2月份分別上漲68.33％、5％、115％和27.08％。
“主要原因是信托公司沒(méi)有找到合適的利潤(rùn)點(diǎn)，而房地產(chǎn)信托較高的收益以及關(guān)注熱度仍成為首選！庇靡嫘磐醒芯繂T岳婷說(shuō)。在岳婷看來(lái)，信托依賴政策而變化的屬性，必然因?yàn)檎叨l(fā)生調(diào)整，當(dāng)前很多產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模較之前有所減少，在這樣的市場(chǎng)情況下，房地產(chǎn)信托一旦發(fā)行規(guī)模增加就會(huì)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。
信托人士劉擎認(rèn)為，今年房地產(chǎn)信托有個(gè)大家可能都忽視了的特點(diǎn)，就是大部分是二三線城市的項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模也比較小。這反映了信托公司對(duì)大中城市房?jī)r(jià)的謹(jǐn)慎，但是否應(yīng)對(duì)二三線城市的項(xiàng)目保持樂(lè)觀，業(yè)內(nèi)存在爭(zhēng)議。
在房地產(chǎn)信托新產(chǎn)品量?jī)r(jià)回升的同時(shí)，許多房地產(chǎn)信托又提前清盤。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中融信托、天津信托、山東信托、華潤(rùn)信托、杭州工商信托、江蘇國(guó)際信托、華寶信托、中誠(chéng)信托等多家信托公司旗下均有房地產(chǎn)信托計(jì)劃提前清盤。
抑或假象
發(fā)行回暖和提前到期，看起來(lái)矛盾，為何同時(shí)存在？
在普益財(cái)富研究員范杰看來(lái)，目前房地產(chǎn)資金極度緊缺，房地產(chǎn)企業(yè)選擇用銷售款還款的可能性不大；加之今年以來(lái)信貸政策并未大幅度的放松，在銀根收緊的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲得貸款的可能性也不大，“如此，提前清盤的一些項(xiàng)目就有可能存在很大的兌付風(fēng)險(xiǎn)”。
因此，范杰認(rèn)為，此次回暖更多停留在表面！爱(dāng)前一些信托產(chǎn)品是基于同一或關(guān)聯(lián)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方更換名目、另行融資，主要的方式有直接用‘新信托接盤舊信托’、用‘建筑公司名義申請(qǐng)融資’、‘投資于已成立的信托產(chǎn)品收益權(quán)’等！
用新信托接盤舊信托，已非新鮮事：2011年，四川信托擬發(fā)行“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，接盤中融信托的“青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計(jì)劃”。
而今年信托公司又開(kāi)始在不同項(xiàng)目間騰挪資金。近期，中信聚信匯金地產(chǎn)基金1號(hào)開(kāi)放，2號(hào)也于近期發(fā)行——其資金投向?yàn)樾且禺a(chǎn)在天津的天嘉湖二期的項(xiàng)目公司。由于天嘉湖與星耀地產(chǎn)旗下陷入破產(chǎn)風(fēng)波，有“融新還舊”歷史的星耀五洲處于同一地段，被業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑：“項(xiàng)目公司能保證信托資金只用于天嘉湖項(xiàng)目而不用于星耀五洲嗎？接盤意圖昭然若揭，其中的蹊蹺，頗值玩味！
不過(guò)，也有資深信托人士認(rèn)為，信托項(xiàng)目資金是專戶管理，使用均有銀行復(fù)核，不會(huì)出現(xiàn)挪用項(xiàng)目資金。截至記者發(fā)稿前，中信信托并未正面回應(yīng)質(zhì)疑。
以建筑公司名義申請(qǐng)融資，也被認(rèn)為是為房地產(chǎn)企業(yè)做嫁衣。四川信托最近發(fā)行的一款名為“自貢市榮新建筑工程有限公司流動(dòng)資金貸款”的集合資金信托計(jì)劃。資金用途為“用于對(duì)向自貢市榮新建筑工程有限公司（榮新建筑）發(fā)放流動(dòng)資金貸款，資金用于其采購(gòu)建材和補(bǔ)充其他日常經(jīng)營(yíng)所需資金”。
上述信托計(jì)劃顯示，融資方容新建筑和抵押人榮新房產(chǎn)同屬于榮新集團(tuán)下屬公司，目前容新建筑的主要工程為榮新房產(chǎn)名下“檸都新城”項(xiàng)目。“此次借款無(wú)疑就是為‘檸都新城’項(xiàng)目‘輸血’！狈督芊治龅。
“使用榮新建筑為融資主題，主要就是為了逃避監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托的審查”。范杰認(rèn)為，當(dāng)前此類項(xiàng)目實(shí)際上是“以工商企業(yè)融資之名，行房地產(chǎn)融資之實(shí)”。信托公司設(shè)計(jì)此類產(chǎn)品，有違誠(chéng)實(shí)義務(wù)和謹(jǐn)慎性原則。
四川信托相關(guān)人士否認(rèn)“輸血”質(zhì)疑，并稱基于保密原因，不愿對(duì)記者出具相關(guān)證明。
此外，部分信托公司被質(zhì)疑用“投資信托計(jì)劃收益權(quán)”的方式為之前的信托和其他金融產(chǎn)品接盤。如湖南信托的“湘財(cái)盛”系列存續(xù)期間閑置的信托資金可以用于投資……信托計(jì)劃以及受托人認(rèn)為低風(fēng)險(xiǎn)的其他金融產(chǎn)品。
記者致電湖南信托相關(guān)部門，但截至記者發(fā)稿，一直無(wú)人接聽(tīng)。
“上述產(chǎn)品隱藏了信托資金的最終用途，風(fēng)險(xiǎn)較大，所以投資者在選擇時(shí)應(yīng)該謹(jǐn)慎。”范杰提醒。
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