樓市成交量節(jié)后連續(xù)上揚
地產(chǎn)股此輪反彈行情主要受益于流動性改善以及各地微調(diào)政策的出臺，引發(fā)投資者對政策松綁及成交回暖的預期。目前，中央和地方政府的博弈正愈演愈烈。在土地市場出讓金下滑和地方債務到期的壓力下，地方政府財政收入捉襟見肘，各地政府頻出促進銷售的"擦邊球"政策。另一方面，今年2月央行提出了"滿足首次購房家庭的貸款需求"的新政，使銀行對首次置業(yè)群體的房貸額度增加。部分銀行從基準利率上浮下降至基準甚至8.5折優(yōu)惠利率，引致剛性需求預期分化，一年多來積壓的剛性需求得到釋放。
受此影響，一季度樓市成交呈現(xiàn)出"先抑后揚"的特征。1月份，受市場前期調(diào)整的慣性和假期因素影響，樓市成交一片慘淡，但春節(jié)過后的情況悄然轉(zhuǎn)向。重點城市樓市成交量節(jié)后幾乎連續(xù)7周上揚，2月份和3月前兩周環(huán)比分別上漲59%和39%。此外，萬科、保利兩大地產(chǎn)龍頭3月份銷售面積分別同比增長31%和55%。
二季度行業(yè)趨勢性機會難現(xiàn)
盡管成交量從春節(jié)后一路向好，但房地產(chǎn)企業(yè)的基本面卻不甚樂觀。本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，各種融資渠道空間被壓縮，資金鏈緊張已成為開發(fā)商的普遍問題。據(jù)統(tǒng)計，截至4月9日，滬深兩市143家上市房企中有69家發(fā)布了年報，共實現(xiàn)凈利潤391億元，但同期負債超過8000億元，比上年增長31%。與此同時，各大房企的存貨壓力也空前巨大。數(shù)據(jù)顯示，69家公司中庫存同比減少的只有9家，而增幅超過50%的有25家，不少公司的存貨絕對量更是達到歷史新高。
渤海證券分析師劉金明表示，目前房地產(chǎn)投資、新開工等指標均處于下滑趨勢中，上市公司去庫存壓力巨大且對投資、新開工均保持謹慎，歷史上成交量推動房價上漲進而帶來新一輪房地產(chǎn)投資熱潮的情形難以出現(xiàn)。"銷售量與毛利率是房地產(chǎn)公司未來業(yè)績增長的兩個主要因素。行業(yè)銷售增速回落明顯，而2009年底至2010年的高價土地項目逐步進入結(jié)算周期，公司毛利率將面臨下滑壓力。可以說，整體行業(yè)業(yè)績增速并不樂觀。"
一方面，抑制投機和投資性需求的政策短期難以動搖；另一方面，包括新開工在內(nèi)的指標快速下滑，房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績難言樂觀。業(yè)內(nèi)普遍認為，雖然貨幣政策有進一步松動的可能，但二季度行業(yè)基本面處在下跌中繼，政策從緊使得行業(yè)趨勢性機會難以出現(xiàn)。
在基本面觸底之前，調(diào)控政策松動或?qū)⒅共接谑状沃脴I(yè)范圍內(nèi)，即使二季度貨幣政策出現(xiàn)進一步的放松，但在限購、二套房首付比例不低于60%等核心調(diào)控措施制約下，非剛需資金很難大量入市，加之目前市場觀望氛圍濃厚，僅由剛需支撐的房屋銷售很難超越去年水平。"3月份銷售脈沖式上漲有剛需集中釋放之嫌，市場回暖可能持續(xù)至4月，而后仍有進入新一輪觀望的可能。"劉金明說道。地產(chǎn)股上漲的動力將減弱，部分漲幅較大而無業(yè)績支撐的公司進一步上升空間將受限。"一季度地產(chǎn)股反彈，是基于成交量環(huán)比恢復、年初信貸面寬松而修正之前政策面悲觀預期的估值修復性反彈，但如果成交量環(huán)比改善的趨勢結(jié)束，則地產(chǎn)股此輪漲幅也將接近中后期。"
注重結(jié)構(gòu)性機會 警惕游資概念炒作
今年房地產(chǎn)行業(yè)基本面出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向的可能性很低，在持續(xù)調(diào)控的環(huán)境下，企業(yè)之間的分化將不斷加劇。因此，在銷售層面沒有改善、宏觀政策沒有轉(zhuǎn)向的背景下，資金面的安全應是考慮的首要問題。房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在市場向弱勢轉(zhuǎn)變時，對市場的判斷和銷售的轉(zhuǎn)向往往早于小企業(yè)，雄厚的資金實力與議價能力，以及整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游的能力均可為其獲得競爭優(yōu)勢。
"目前自住型需求仍將得到政策支持、投資投機型需求將繼續(xù)被抑制，這也是中央政府從本次調(diào)控開始的一個主基調(diào)。限購等政策全面松綁的希望不大，因此今年市場整體的銷售增長依然困難。"東興證券分析師鄭閔鋼指出，"一高一低"型（高周轉(zhuǎn)、中低端產(chǎn)品）的企業(yè)仍然具有很好的成長空間，具有持續(xù)性投資機會。因為其產(chǎn)品中低端適銷對路，銷售方面受到的阻礙較小，快速周轉(zhuǎn)又保證了公司的發(fā)展速度，所以此類企業(yè)在今年的市場行情中更能勝出，如萬科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團、北京城建、榮盛發(fā)展、中南建設、首開股份、蘇寧環(huán)球等。
近期地產(chǎn)股上漲除了受到成交量"小陽春"回暖之外，題材炒作功不可沒。受國務院常務會議決定設立溫州市金融綜合改革試驗區(qū)的利好消息刺激，浙江板塊持續(xù)走強，龍頭浙江東日在8個交易日里連續(xù)7漲停，此后地產(chǎn)股出現(xiàn)了板塊性聯(lián)動。
"溫州金改"的熱潮還沒有冷卻，新的一波金融改革緊隨而至。4月12日，深圳市政府通過《關(guān)于加強改善金融服務支持實體經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》，出臺系列重大金融創(chuàng)新舉措，其中多處提到了前海新區(qū)，之前就屢屢發(fā)威的"前海概念"股再度領漲市場，沙河股份等公司因地處前海新區(qū)所在的深圳南山區(qū)而得到市場的青睞。從之前幾次市場炒作"前海概念"的路徑來看，都是地產(chǎn)股率先啟動并成為領漲先鋒，因為與前海相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)將在建設合作區(qū)的過程中受益。海通證券表示，考慮到地方金融改革有望成為近期熱點，參控小額貸款公司和地方金融概念地產(chǎn)股，包括廣宇集團、南京高科、世榮兆業(yè)；具備前海和參股深圳金融概念地產(chǎn)股，包括深天健、中糧地產(chǎn)、北京城建；受益"深圳城市更新單元計劃"的萬科A、華僑城A和沙河股份尤為值得關(guān)注。
但接受記者采訪的市場人士也提醒投資者，掀起地產(chǎn)股高潮的主力仍以游資為主，機構(gòu)不但沒跟進，反而有逢高跑路的現(xiàn)象。單單只是概念題材的股價飆升，最終結(jié)果只會是價值的理性回歸，不排除短期股價呈現(xiàn)高位震蕩甚至調(diào)整的可能。此外，地產(chǎn)股的走勢還需要整體市場的"好臉色"。"在沒有政策有效支持的情況下，房地產(chǎn)板塊能否延續(xù)這種強勢主要還得看大盤的表現(xiàn)，否則地產(chǎn)股很難以獨善其身。"上述不愿透露姓名的分析人士說。
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