順“市”而為方能凸顯價值 房地產進入以價換量時代

從上市房企的2011年毛利率來看，萬科為39.78%、保利為37.20%、華僑城為53.33%、招商為52.39%、金融界為43.87%，而在H股上市的恒大地產的毛利率僅為33%。面對群雄逐鹿、壓力倍增的房地產市場，恒大給出的答案卻簡單實用：隨行就市、薄利多銷、隨需而變、順應市場。不久前，恒大位于廣東清遠的某樓盤打出8折團購優(yōu)惠，盡管相關人士立刻表態(tài)“不會全國統(tǒng)一策略”，但這種“靈活”依然表露無遺。 “從2011年的情況看，項目分布只是一方面原因，隨需而變、順應市場的銷售策略，才是房企最具競爭力的一張牌�！敝性瘓F研究總監(jiān)劉淵對《大眾證券報》記者表示，隨著一線城市資源飽和、限購，行業(yè)重心正在向二、三線城轉移，由于建安成本無法縮減，土地成本是影響房企利潤的重要原因，相比招保萬金來說，恒大“轉移陣地”較早、較快，收效明顯，同樣定位的產品更具價格優(yōu)勢，因此銷售策略可以更加“靈活”的應對。

　　恒大地產2011年銷售面積達1219.9萬平米，銷售收入共計803.9億元，實現(xiàn)凈利潤118億元，A股“四架馬車”招保萬金無論是在哪方面均無一能敵。盡管金地集團（600383）年報尚未最終發(fā)布，但其2011年前三季度凈利潤僅為4.8億元，同比下滑64.18%，可見恒大摘得2011年度房地產行業(yè)桂冠已毫無懸念。

　　通過上市公司年報對比發(fā)現(xiàn)，恒大在2011年共有187個項目，其中二、三線城市項目占比達到96.8%，而在其超過800億元的銷售收入中，二、三線城市貢獻了95%以上；然而，萬科、保利等A股標桿房企中，主要收入來源仍是依靠一、二線城市混合布局。布局的不同自然會導致售價的差異，恒大2011年的項目均價為6590元/平米，萬科的均價卻達到了11303元/平米；而在去年排名前10的房企中，其項目均價更是已逼近12000元/平米。

　　中國房地產測評中心數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，萬科以288.2億元的銷售額問鼎，中海203億元居次席，綠地、保利、恒大分列3-5位，TOP10銷售金額的入榜門檻較去年大幅下降25%，銷售面積的門檻則提高了30%。另據(jù)上市公司公告顯示，招商地產（000024）一季度全國讓利超10億元，銷售額同比增長61%；萬科3月的中小戶型產品占據(jù)銷量的90%；保利地產（600048）3月銷售額、面積同比增長47.27%、55.08%；金地集團3月的銷售額、面積也同比大增113.6%、161.9%，看來各大房企已逐漸開始“順應市場”。

　　“兌現(xiàn)利潤最終是靠成交來實現(xiàn)，若此時依然‘高舉高打’、寧肯不賣也不降價，只會使得利潤空間越變越窄�！眲Y進一步對本報記者表示，房地產行業(yè)的主基調不會改變，不順應需求自然會受到市場的排擠，薄利、微利至少可以盈利，適時、適度的布局轉換，多嘗試中低端、小戶型的路線或為房企的好選擇。

　　海通證券（600837）房地產行業(yè)研究員涂力磊認為，去年4月至5月，房地產成交處于全年低谷，而同期的價格卻幾乎是全年最高，考慮到目前的降價促銷行為日漸興起，預計房地產業(yè)從2012年4月、5月開始，將進入成交同比、環(huán)比同時上升，房價同比、環(huán)比同時下降的“雙升、雙降”時代，對于房地產股可以適時配置。