那么，政府部門對于房地產(chǎn)市場的判斷究竟有哪些失誤或者不準(zhǔn)確呢，歸納一下，以下幾點(diǎn)似乎比較突出。
第一個(gè)誤判，認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在巨大泡沫。長期以來，一些政府部門的人員和學(xué)者，一直反復(fù)強(qiáng)調(diào)中國的房地產(chǎn)市場存在巨大的泡沫，甚至危言聳聽，仿佛中國的房地產(chǎn)市場會(huì)很快崩潰。這種泡沫論對于房地產(chǎn)市場而言是十分有害的。為什么說房地產(chǎn)泡沫論是一個(gè)誤判呢？理由很簡單，一是中國正在處于城鎮(zhèn)化的高潮之中，農(nóng)村人口正在向城市大量轉(zhuǎn)移，中小城市的人口正在向大城市遷徙，這個(gè)過程是長時(shí)期的，大量的城市人口增長會(huì)把出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫隨時(shí)消化；二是中國的城鎮(zhèn)人口的不斷增長的改善性需求規(guī)模龐大，城市的房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)真正的供過于求的現(xiàn)象；三是越來越龐大的中產(chǎn)階層有著比較強(qiáng)的購買力，與發(fā)達(dá)國家相比，中國人購買房屋的自付比例是最高的。
第二個(gè)誤判，認(rèn)為高房價(jià)是投機(jī)投資需求造成的。這個(gè)判斷成為了本次調(diào)控的理論基礎(chǔ)。出臺(tái)的許多調(diào)控政策都是圍繞著抑制投資投機(jī)需求來進(jìn)行的。在市場經(jīng)濟(jì)和商品社會(huì)里，投機(jī)幾乎是無所不在的。事實(shí)上，政府就是投機(jī)平臺(tái)的制造者和投機(jī)行為規(guī)范的制定者。例如，為人們所熟悉的股票交易市場和期貨市場都是最典型的投機(jī)市場。而這些投機(jī)市場都是政府在改革的旗幟下建立起來的。如果禁止投機(jī)，這些市場就在取締的行列之中了。正是由于股票市場的投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，使得中國的股民已經(jīng)至少損失了十萬億以上的人民幣。在房地產(chǎn)市場之中，有10%到15%左右的人是有投資和投機(jī)行為，這部分人的比例大體是固定的，他們比較喜歡投資不動(dòng)產(chǎn)。比如在澳大利亞就有六分之一的人有第二套房。既然有喜歡不動(dòng)產(chǎn)的，也就有不喜歡不動(dòng)產(chǎn)的，不購置房產(chǎn)人的比例在國外要高于投資房地產(chǎn)的人群。盡管國內(nèi)目前的政策對于部分城市的住宅的投資及投機(jī)采取了抑制的措施，但是，事實(shí)上并沒有改變這部分人對于投資不動(dòng)產(chǎn)的愛好和傾向。他們將投資住宅變?yōu)橥顿Y商業(yè)地產(chǎn)；將投資一二線城市轉(zhuǎn)為投資三四線城市；將投資國內(nèi)轉(zhuǎn)為投資國外。這些轉(zhuǎn)變對于中國的房產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都是弊大于利的。
第三個(gè)誤判，認(rèn)為在限購政策之下，房地產(chǎn)商的資金鏈會(huì)緊張甚至?xí)䲠嗔，最后，房地產(chǎn)商會(huì)降價(jià)出售房屋。這個(gè)看法是十分幼稚的。這是由于中國的房地產(chǎn)商都是與地方政府的利益相一致的，地方政府不會(huì)坐視開發(fā)商破產(chǎn)，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)這種情況，必然要由地方政府來善后。同時(shí)也會(huì)影響到地方政府的形象和投資環(huán)境。因此，地方政府會(huì)采取種種手段避免這種事情發(fā)生。金融機(jī)構(gòu)為了不使自己的貸款成為不良資產(chǎn)，也會(huì)伸出援助之手，幫助開發(fā)商度過危機(jī)。這就是在如此嚴(yán)酷的調(diào)控政策的壓力之下，鮮有出現(xiàn)大開發(fā)商破產(chǎn)的現(xiàn)象。
第四個(gè)誤判，認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，寄希望房地產(chǎn)商自己主動(dòng)讓利。房地產(chǎn)在國外并不是一個(gè)暴利的行業(yè)。中國由于相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，再加上官員腐敗、官商勾結(jié)等等，是一個(gè)利潤較大的行業(yè)。但是，與銀行、保險(xiǎn)公司、高速公路收費(fèi)等行業(yè)相比，是小巫見大巫。此外，在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，要有大量的灰色支出，也擠占了開發(fā)商的利潤。另外，商人的本質(zhì)就是逐利，就是追求利益的最大化，無論是國企、民企還是外企，一概如此。在房地產(chǎn)市場上，央企賣的房子并不比民企便宜，央企也沒有響應(yīng)號(hào)召，大規(guī)模降低房價(jià)。開發(fā)商只要能夠生存下去，就不會(huì)讓利。一些所謂的讓利行為只不過是營銷手段和企業(yè)的運(yùn)營考慮而已。
第五個(gè)誤判，認(rèn)為只要大量建造保障性住房，就會(huì)緩解住房緊張狀況，降低房價(jià)。房地產(chǎn)市場是一個(gè)細(xì)分的市場，保障性住房的目標(biāo)人群有限，對于商品房市場和高端市場幾乎沒有影響。再加上保障房自身的種種問題。難以起到抑制房價(jià)和租金的作用。
我們只有對房地產(chǎn)市場根據(jù)市場規(guī)律做出正確的判斷，才能避免誤聽誤信一些不負(fù)責(zé)任的言論。才能對自己的購房決策做出理智的判斷。我個(gè)人以為，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的條件下，要跟著政府走；在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，要跟著市場走。
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