【房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告內(nèi)容摘要】
房?jī)r(jià)在 3 月份出現(xiàn)首次同比下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了3 月份70 個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，按算數(shù)平均計(jì)算，在房?jī)r(jià)連續(xù)5 個(gè)月環(huán)比回落后，開始首次出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，在11 年7 月份開始公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，70 個(gè)大中城市的同比房?jī)r(jià)平均指數(shù)為104.5，而3 月份已經(jīng)回落至99.5。
地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)自身的救贖。地產(chǎn)商一直是社會(huì)各界眼中的壞小孩，但目前正用降價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的救贖。3 月份房?jī)r(jià)同比下降在數(shù)據(jù)上得到確認(rèn)，而從草根調(diào)研得到的情況，在一二線城市的郊區(qū)，部份開發(fā)商目前在盈虧平衡點(diǎn)附近定價(jià)并銷售，盡管開發(fā)商的這種自我救贖是迫于資金壓力的被動(dòng)選擇，但畢竟目前房?jī)r(jià)已經(jīng)開始實(shí)質(zhì)下跌，政策調(diào)控的壓力未來(lái)會(huì)逐步得到緩解。
資金趨緊加速房?jī)r(jià)調(diào)整過程，而房?jī)r(jià)回調(diào)是政策微調(diào)基礎(chǔ)。在11 年底，開發(fā)商盈余占資金支出的比例為18%，與歷史最低的08 年相比尚有5 個(gè)百分點(diǎn)的差距。近期銷售雖然有所好轉(zhuǎn)，但開發(fā)商實(shí)際的資金狀況變得更為緊張。如果延續(xù)目前的信貸資金供給水平，12 年底開發(fā)商資金盈余占投資的比例將下降至6%，所以從資金的角度，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)短期難以改變。
一季度房地產(chǎn)投資資金來(lái)源同比增長(zhǎng) 8.2%，相比前兩月大幅下滑了8 個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)低于11 年全年14.8%的水平；資金來(lái)源與投資額之比為1.91，環(huán)比前兩月的2.61 也有一定幅度下滑，在數(shù)據(jù)上也表明企業(yè)資金鏈進(jìn)一步趨緊。
企業(yè)有四大資金來(lái)源，即銀行貸款、企業(yè)自籌、信托等其他貸款以及定金及預(yù)收款，3 月份資金環(huán)比趨緊主要是其中前三項(xiàng)繼續(xù)環(huán)比下滑，幅度分別為3.7、18.3、2.4 個(gè)百分點(diǎn)，雖然3 月份銷售好轉(zhuǎn)，定金及預(yù)收款環(huán)比降幅收窄了2.2 個(gè)百分點(diǎn)，但這一項(xiàng)的回升并不能彌補(bǔ)其他三項(xiàng)資金來(lái)源的下滑，所以企業(yè)整體資金緊張程度繼續(xù)上升。這會(huì)迫使開發(fā)商繼續(xù)維持較為謹(jǐn)慎的定價(jià)策略，短期房?jī)r(jià)出現(xiàn)反復(fù)的可能性較小，而房?jī)r(jià)的回調(diào)是政策微調(diào)的基礎(chǔ)。
調(diào)控基調(diào)的堅(jiān)持和政策微調(diào)并不矛盾。中央短期對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)不變，但這并不妨礙地產(chǎn)政策的微調(diào)和由此帶來(lái)基本面和地產(chǎn)股估值水平的改善。例如國(guó)家提出落實(shí)差別化信貸和支持首次置業(yè)需求具體措施的推出也是在堅(jiān)持調(diào)控的基調(diào)中進(jìn)行的。伴隨房?jī)r(jià)下調(diào)，我們認(rèn)為未來(lái)地產(chǎn)政策微調(diào)的趨勢(shì)不變，
投資策略。房?jī)r(jià)處于政府預(yù)期的調(diào)整路徑中，行業(yè)正回歸良性循環(huán)，地產(chǎn)政策預(yù)期回升，無(wú)論短期政策從哪個(gè)層面放松，或者采取何種具體形式，畢竟松動(dòng)的大周期已經(jīng)開始，而對(duì)于地產(chǎn)股股票而言，政策預(yù)期改善引發(fā)估值水平提升會(huì)比業(yè)績(jī)影響更為深刻，我們認(rèn)為地產(chǎn)股估值水平回升的趨勢(shì)不變，維持地產(chǎn)股反轉(zhuǎn)周期的判斷，推薦受益整合和資金支持的一線公司和區(qū)域龍頭，保利地產(chǎn)，招商地產(chǎn)、中南建設(shè)、北京城建、鐵嶺新城、魯商置業(yè)、榮盛發(fā)展。
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