“我們是中國中鐵開發(fā)的，大央企！蓖瑯拥囊荒，也在順義中鐵·花溪渡項目上演。
同樣打著中國中鐵旗號的兩個項目，實則卻是中國中鐵旗下不同
查閱中國中鐵旗下全國多個房地產(chǎn)項目，更展示出了中國中鐵旗下一幅更加眼花繚亂的房地產(chǎn)圖譜。追溯至5年前中鐵置業(yè)集團成立，中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展整合戰(zhàn)略規(guī)劃正式提出，5年間其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合卻遭遇了重重阻礙。多位行業(yè)分析師指出，房地產(chǎn)股權(quán)、編制的混亂，是中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合和發(fā)展的巨大掣肘。
轉(zhuǎn)型阻滯重重
3月31日，中國中鐵股份發(fā)布了2011年業(yè)績報告。報告顯示，其2011年營業(yè)收入4597億元，同比微降2.85%，凈利潤66.9億元，同比減少9.55%。特別值得注意的是，報告中指出，中國中鐵全年經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流達到-134.8億元，而這一數(shù)字在2010、2009年分別為10.1億、186.7億元，下降幅度不小。
對此，中國中鐵在年報中給出的理由是部分項目業(yè)主資金緊張，無法按合同及時支付工程預付款及結(jié)算款。另外，土地購置、建設(shè)投入等房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)了較大量的資金。
中投顧問研究員申正遠在一份研究報告中指出，中國中鐵去年現(xiàn)金流凈額大幅減少，主要是因為2011年房地產(chǎn)開發(fā)成本及房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品增加了129億元。他告訴記者：“中國中鐵的財務(wù)風險確實會因此而增加，其籌資融資力度不得不加強，這也將在一定程度上影響公司資信。由于投資失誤及其他因素的存在，壞賬必然會存在，但是目前具體額度則難以估計！
盡管各方均將中國中鐵現(xiàn)金流下降的矛頭指向其涉及的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但也有數(shù)據(jù)表明，去年其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)呈上升趨勢。
其年報顯示，2011年公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入169.54億元，同比增長44.72%。對此，國泰君安證券公司一位分析師表示，這一數(shù)字表面上看同比有所增長，但環(huán)比2010年的增幅卻有大幅下降。據(jù)其介紹，2010年中國中鐵房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比增幅為114.63%。
一位不愿具名的投行分析師對此分析認為，在中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體增幅下降的背后，暗藏的隱患不容忽視。他認為，一方面，中國中鐵主業(yè)為鐵路及基建，對這部分業(yè)務(wù)依賴性很強，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未完全整合順利進入軌道時，容易互相牽制。另一方面，中國中鐵的規(guī)模很大，旗下子公司數(shù)量眾多，且多數(shù)公司早期都涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，至今仍未徹底剝離，導致公司內(nèi)現(xiàn)金流狀況容易出現(xiàn)混亂局面，且容易出現(xiàn)不易察覺的壞賬等問題。這些潛在的問題，都為其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)日后的發(fā)展埋下隱患。
據(jù)報道，早在5年前，中國中鐵就曾經(jīng)發(fā)布房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。當時目標是，中鐵集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊收入將在2011年達到225億元，投資額達到244億元，土地儲備量達到845萬平方米，進入全國房地產(chǎn)企業(yè)前10名。之后，再用5年時間，即到2016年時，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做到全國前5名。
同年，中鐵置業(yè)集團有限公司也宣告成立，并以此為核心企業(yè)，整合旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，推進中鐵置業(yè)集團進入全國房企第一梯隊。
但從目前來看，5年前定下的目標顯然沒有實現(xiàn)。記者從中國房產(chǎn)信息集團公開信息獲悉，2011年房企銷售金額TOP20排名中，萬科、恒大、綠地、保利、中海、萬達分別位列前5名，銷售金額分別為1210億元、808億元、776億元、732億元、720億元、560億元，而TOP20中的最后一位華僑城，去年全年銷售額也達180億元。相較之下，中鐵169億元的銷售額，進入第一梯隊尚需時日。
業(yè)務(wù)整合受挫
事實上，早在多年之前就提出房地產(chǎn)品牌整合的中鐵，由于旗下子公司、分公司眾多，且早年均或多或少涉足過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，整合進展遭遇了重重阻礙。在業(yè)內(nèi)人士看來，這也是中鐵置業(yè)集團多年來遲遲難以進入國內(nèi)房企第一梯隊的重要原因。
中國中鐵股份有限公司旗下僅基礎(chǔ)建設(shè)公司就有中鐵一局至十局及中鐵大橋、隧道、電氣化、建工等多個子公司。包括一局至十局、大橋局、電氣化局，加上中鐵二院工程集團（原名鐵道第二勘察設(shè)計院）在內(nèi)，很多都有自己的房地產(chǎn)公司或業(yè)務(wù)。
如2009年在北京拿下北京西三環(huán)六里橋高價地塊開發(fā)中景·未山賦、在順義開發(fā)中景·江山賦項目的北京景旭房地產(chǎn)公司，就是中鐵電氣化局旗下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“遍地開花”，為中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)統(tǒng)一拿地、開發(fā)、管理和銷售都造成了困難。為了改變現(xiàn)狀，中國中鐵在2007年成立了專門負責房地產(chǎn)開發(fā)的中鐵置業(yè)集團。中鐵置業(yè)集團有限公司官網(wǎng)顯示，中鐵置業(yè)集團是中國中鐵股份有限公司的全資子公司，目前已擁有33家子分公司。目前，全集團同步開發(fā)項目80余個，開發(fā)面積近2000萬平方米。自2008年起，房地產(chǎn)年投資額和銷售收入均突破100億元人民幣。
記者了解到，目前中國中鐵的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是兩條主線，一方面是中鐵置業(yè)以招拍掛形式在全國拿地布局；另一方面，中國中鐵部分子公司下屬的房地產(chǎn)公司仍然在全國各地拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此前有媒體報道透露，雖然中國中鐵下屬企業(yè)的房地產(chǎn)公司，有不少已經(jīng)納入中鐵置業(yè)集團，但由于許多房地產(chǎn)公司成立比中鐵置業(yè)更早，且不少企業(yè)擁有較強的實力，因此整合之路并不順利。
如中鐵八局早在1992年就成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司。再如在中鐵旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)較強的中鐵二局，以成都為大本營，在全國10多個省市自治區(qū)開發(fā)了多種類型的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為公司支柱產(chǎn)業(yè)。
“中國中鐵及中鐵置業(yè)集團旗下的子公司眾多，產(chǎn)權(quán)、資產(chǎn)有部分互相重疊交錯的部分，尤其是部分京外企業(yè)涉及到地方政府問題，還有些企業(yè)自身也是上市公司，整合后涉及資產(chǎn)拆分問題，種種關(guān)系十分錯綜復雜，這些都是中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合一直不順的根本原因！眹抛C券一位分析師說。
多個項目銷售欠佳
記者了解到，目前中鐵旗下多個在售項目，由中國中鐵股份旗下的各子公司及分公司共同操作。以目前北京市豐臺區(qū)在售的中鐵產(chǎn)業(yè)園諾德中心為例，該項目在拿地時是由中鐵建工集團有限公司、中鐵置業(yè)集團有限公司和北京中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司三者的聯(lián)合體共同操作。雖然中鐵產(chǎn)業(yè)園諾德中心項目是由中鐵建工集團開發(fā)運作，但拿地的三者之間關(guān)系仍然復雜。
中鐵建工集團有限公司是中國中鐵股份有限公司的重要成員企業(yè)，業(yè)務(wù)涉及勘測設(shè)計、房地產(chǎn)開發(fā)到鐵路站房及新線、設(shè)備安裝、裝修裝飾、市政交通等各領(lǐng)域。記者注意到，中鐵建工集團有限公司內(nèi)設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)部，但其旗下也包括眾多參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的子分公司。
房地產(chǎn)譜系混亂，沒有形成央企品牌的合力，也就難言對銷售的支持。事實上，就在中國中鐵大本營的北京，旗下多個房地產(chǎn)項目的銷售也并不理想。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，中鐵產(chǎn)業(yè)園諾德中心去年12月17日領(lǐng)取預售證，推出房源813套，至今僅成交126套，簽約率僅15.5%。
中鐵·花溪渡銷售狀況則堪稱糟糕，該項目去年11月領(lǐng)取預售證，推出268套房源，但至今僅簽約17套，簽約率僅6%。中景·江山賦項目自2009年9月至今共推盤多次，共推出房源399套，截至目前簽約130套，簽約率32.6%；其中最近兩次開盤，2011年11月9日推出84套房源，成交18套，簽約率21.4%；2012年3月2日推出109套房源，成交5套，簽約率約4.6%。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，銷售不佳，除了房地產(chǎn)市場因素外，內(nèi)部權(quán)屬關(guān)系混亂使中鐵旗下房地產(chǎn)項目缺乏統(tǒng)一的品牌開發(fā)和管理，無法形成品牌效應(yīng)也是一大重要原因。他認為，中鐵置業(yè)集團在整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，更應(yīng)該從項目拿地、開發(fā)、建設(shè)、管理方面統(tǒng)一做起，統(tǒng)一品牌形象，這樣才能形成央企房地產(chǎn)品牌的聚合效應(yīng)。在這一點上，與同樣是央企旗下房地產(chǎn)企業(yè)的中國鐵建房地產(chǎn)集團相比，中國中鐵的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合之路，還有較長的路要走。（參考消息·北京參考記者 李瑩宋磊 ）
作者：李瑩宋磊 (來源：新華房產(chǎn))
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