房產(chǎn)沒有“身份證” 業(yè)主權(quán)益難保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)“漏”不能撿

　近日，隨著北京延慶違法建設(shè)的51棟小產(chǎn)權(quán)房被國土資源部查處沒收，使房地產(chǎn)市場(chǎng)長期以來存在的小產(chǎn)權(quán)房再度被推到輿論的風(fēng)口浪尖，許多仍然心存“撿漏”心態(tài)的購房者受到了風(fēng)險(xiǎn)教育。國土資源部此前表態(tài)將選擇小產(chǎn)權(quán)房問題相對(duì)突出的城市開展試點(diǎn)清理后，預(yù)示飽受爭議的小產(chǎn)權(quán)房的治理工作將逐步推進(jìn)。

　　在建在售屢禁不止

　　被喻為“沒有準(zhǔn)生證就出生的孩子”的小產(chǎn)權(quán)房，盡管一直以來都不被國家所承認(rèn)，但是憑借其低廉的售價(jià)仍然吸引了眾多購房者，全國各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)始終如火如荼，“超生”現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

　　據(jù)國土部不完全統(tǒng)計(jì)，2007年以前，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計(jì)高達(dá)66億平方米。按每套房90平方米計(jì)，66億平方米相當(dāng)于7333萬套房。按每套住3人計(jì)算，可以住2.2億人。而全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)顯示，1995年-2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。尤其是在“北上廣深”等房價(jià)居高不下的一線城市，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。

　　“盡管沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)，但是北京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)占所有住房面積的20%�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，從全國來看，北京和其他城市的小產(chǎn)權(quán)房并無很大的區(qū)別，粗略預(yù)算，目前小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模已經(jīng)占去四成。

　　沒有“身份證”法律不保護(hù)

　　事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房從 “出生”起就一直背負(fù)著非法身份，主要集中在大中城市城鄉(xiāng)接合部和城中村，大都以舊村改造或者舊城改造的名義進(jìn)行的。由于未繳納土地出讓金等費(fèi)用，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒發(fā)的土地使用權(quán)證和預(yù)售許可證，國土房管局也不對(duì)購房合同給予備案，實(shí)際上就沒有真正的產(chǎn)權(quán)，其所謂的產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，國家不予承認(rèn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，沒有合法的“身份證”是小產(chǎn)權(quán)房最大的癥結(jié)所在，業(yè)主的相關(guān)權(quán)益因此無法受到法律保護(hù)，小產(chǎn)權(quán)房的購買者在享受低價(jià)房的同時(shí)也始終存在可能被清理的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是小產(chǎn)權(quán)房目前不能合法的流通轉(zhuǎn)讓，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無效的，法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，因此購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

　　那么為什么依然有那么多人選擇購買小產(chǎn)權(quán)房呢？陳國強(qiáng)表示，相對(duì)國有土地上的商品房，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格更低，一般只有商品房價(jià)格的1/3，有的甚至低于經(jīng)適房的價(jià)格。此外，由于沒有土地出讓金、契稅和各種稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房在購買的時(shí)候既方便又便宜，還不受對(duì)購買人群條件的限制。

　　確定試點(diǎn)逐步推進(jìn)

　　“在國土部加強(qiáng)清理小產(chǎn)權(quán)房的情況下，有一部分人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房身份合法化仍心存幻想�！标悋鴱�(qiáng)表示，對(duì)于長期大量存在的小產(chǎn)權(quán)房，有關(guān)部門態(tài)度不明朗將助長小產(chǎn)權(quán)房問題惡化，應(yīng)該盡快將小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)方案公開公布。

　　事實(shí)上，隨著國土資源部對(duì)小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作的推進(jìn)，國家下定決心對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行治理即將掀開大幕，而清理的思路也逐漸清晰。國土資源部將采取分類、分步驟推進(jìn)，對(duì)侵占耕地等違法違規(guī)、尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。

　　在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存看來，國土資源部的表態(tài)是向市場(chǎng)釋放出兩個(gè)信號(hào)：第一，監(jiān)管層在告誡相關(guān)方要開始著手清理小產(chǎn)權(quán)房；第二，要開始土地確權(quán)、房產(chǎn)確權(quán)，即理清土地以及相關(guān)房產(chǎn)使用權(quán)等問題，相當(dāng)于土地使用界的“人口普查”。


　　不過，陳寶存強(qiáng)調(diào)，雖然國土部門已經(jīng)發(fā)文清理，但清理的方式應(yīng)該多樣化，對(duì)已經(jīng)成型的大規(guī)模高端住宅來說，拆除的可能性很小，否則大規(guī)模拆除帶來的村民安置將影響社會(huì)穩(wěn)定。他建議，除非嚴(yán)重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)于那些合理合規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)，讓其逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路。

　　“北京等大城市因其具有風(fēng)向標(biāo)的作用可能會(huì)被納入試點(diǎn)�！标悋鴱�(qiáng)則認(rèn)為，其他類型的城市也可以選擇若干個(gè)試點(diǎn)，針對(duì)具有典型情況拿出有推廣價(jià)值的處理意見，這對(duì)下一步系統(tǒng)地處理小產(chǎn)權(quán)房問題無疑具有積極意義。