中國經(jīng)濟春季報的正式出爐，讓房地產(chǎn)行業(yè)再度成為市場聚焦的重點，一季度的宏觀經(jīng)濟運勢數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)相關(guān)指標集體下滑，拉低一季度GDP增速。針對市場有關(guān)放松調(diào)控的呼聲，國務(wù)院常務(wù)會議明確再次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。
地產(chǎn)拖后腿
據(jù)國家統(tǒng)計局4月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長8.1%，低于此前8.3%至8.4%的預期，為連續(xù)第五個季度回落，且創(chuàng)下近三年來最低增幅；前次低點是2009年二季度的7.9%。
一季度的宏觀經(jīng)濟運勢數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)投資、住宅新開工面積、商品房銷售面積等多項房地產(chǎn)行業(yè)指標均出現(xiàn)下滑，拉低一季度GDP增速。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國房屋新開工面積39946萬平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開工面積29427萬平方米，同比下降5.2%。商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%。國家統(tǒng)計局公布，2012年3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(國房景氣指數(shù))為96.92，再創(chuàng)新低。這已經(jīng)是從去年11月份開始，連續(xù)5個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)低于100以下。
而國金證券報告分析稱，從支出法和收入法分別考慮，房地產(chǎn)投資1個百分點的變化會對GDP增長產(chǎn)生0.07和0.01個百分點的影響，在判斷2012年房地產(chǎn)投資下滑11.8個百分點基礎(chǔ)上，則GDP增速會回落0.93個百分點，也即從地產(chǎn)這單一因素分析，2012年GDP會由2011年的9.2%回落至8.3%，雖然政府為全年經(jīng)濟增長確定了較低的增長目標，但至少從地產(chǎn)對經(jīng)濟影響這一方面上，地產(chǎn)的政策預期會有所改善。
調(diào)控不動搖
4月13日，國務(wù)院常務(wù)會議明確再次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復。
而國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運也在新聞發(fā)布會上表達相似看法，盛來運表示，一季度GDP增速放緩很大程度上是中國政府主動調(diào)控的結(jié)果。控制房地產(chǎn)的泡沫化當然會影響有關(guān)投資，甚至與住房相關(guān)的消費，進而對短期的經(jīng)濟增長產(chǎn)生一定影響。但從中長期來看房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟增長并不矛盾，調(diào)控的目的就是保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，保持經(jīng)濟可持續(xù)增長。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，目前樓市調(diào)控拐點和效果剛出現(xiàn)，一旦放松可能面臨大幅反彈，目前樓市已經(jīng)明顯出現(xiàn)了調(diào)控效果，但因為地方土地財政的建設(shè)，加上外圍經(jīng)濟惡化，放松調(diào)控的呼聲很高，本次調(diào)控可能說是最后一個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的機會，一旦放松，房地產(chǎn)很可能面臨硬著陸的風險。
清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵微博表示：“清華中國與世界經(jīng)濟研究中心的預測是GDP一季度8.4%。剛剛公布的是8.1%，環(huán)比回落為1.8%，超預期，按此趨勢GDP全年回落約1.7%。太猛，微調(diào)必須。數(shù)據(jù)表明貨幣政策事實上已經(jīng)調(diào)整；減稅須出臺；地產(chǎn)是關(guān)鍵，其調(diào)控方向不會動搖但力度應(yīng)微調(diào)。2012穩(wěn)字當頭！
可事實上，政策微調(diào)已經(jīng)開始，3月份新增信貸超萬億，京滬等一線城市重啟首套房貸款利率8.5折的消息，對于首次置業(yè)的剛需人群存在利好，但針對房地產(chǎn)的調(diào)控并未全面放松。中原地產(chǎn)預計在2012年，政策可能會對首套房的購房者做出定向?qū)捤，從中小套型的普通商品房加快建設(shè)供給。到增加首套房購房者入市的比例，都將降低剛需置業(yè)人群的置業(yè)難度。
樓市最壞時期已過
在今年2、3月不少一二線城市的成交量均較去年四季度及今年1月有所回升，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1－3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1－2月份縮小0.4個百分點。
2012年4月12日，綠城中國公布，3月共取得合約銷售共844套，銷售面積約15.6萬平方米，銷售金額為31.2億元，環(huán)比增長56%，當中包括5.4億的協(xié)議銷售額！昂暧^調(diào)控對綠城影響最嚴重的時期已經(jīng)過去了！本G城中國常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示。
今年4月13日，遠洋地產(chǎn)公布3月銷售簡訊。數(shù)據(jù)顯示，3月實現(xiàn)協(xié)議銷售額約20億元，銷售面積約17.21萬平方米，環(huán)比分別上升約104%及60%。相比去年，遠洋3月協(xié)議銷售額同比大幅上升約80%，遠洋主要得益于北京、環(huán)渤海區(qū)域及東北區(qū)域成交量進一步恢復。
中投證券報告顯示，信貸等政策對剛需支持力度持續(xù)加大，加上開發(fā)商持續(xù)以價換量下房價已有較充分調(diào)整，壓抑已久的剛需開始持續(xù)釋放，改善性需求也跟隨提升。3月樓市成交回暖極為明顯，特別是此前調(diào)整程度最深的一線城市。隨著4-5月新推盤量繼續(xù)上升，月成交量也將持續(xù)上升。行業(yè)最壞時期已過，預期持續(xù)向好。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部陳雪認為，3月份銷售速度加快，但整體的庫存壓力基本沒什么變化，而且這還不考慮4月份下半月至6月份持續(xù)的開盤高峰的潛在庫存，按照一季度的成交情況來看，消化當前待售面積仍然需要4個半月，但實際市場高庫存的狀態(tài)可能要長得多。
走量不提價的復蘇
事實上，今年3月回暖的成交量也引發(fā)購房者對于房價反彈的擔憂，一些項目近期價格也出現(xiàn)上調(diào)。對此，國泰君安報告在對3月全國房地產(chǎn)行業(yè)運行數(shù)據(jù)點評表示，房價真正松動，維持全年房地產(chǎn)銷售均價穩(wěn)中有降的判斷。3月商品房銷售均價為5498元/平米，同比上升6.4%，環(huán)比下降7.1%，房價真正開始松動，開發(fā)商以價換量，目前小部分項目漲價的現(xiàn)象不可持續(xù)。
國泰君安報告表示，以價換量為開發(fā)商最優(yōu)選擇，2012年的整體市場將是走量不走價的復蘇。大型綜合品牌、資金雄厚開發(fā)商開始降價賣房回籠資金，為的是土地市場的抄底機會和行業(yè)并購機會。而對于資金壓力大的開發(fā)商來說，降價賣房甚至變賣股權(quán)，為的就是回籠資金，先保生存再謀發(fā)展。
據(jù)國金證券報告預計，目前雖然銷售開始好轉(zhuǎn)，但企業(yè)層面對市場判斷仍較為謹慎，短期調(diào)增新開工可能性較小。從銷售和新開工周期的周期分析，往往銷售連續(xù)好轉(zhuǎn)6個月后，新開工才會得到改善，所以二、三季度新開工持續(xù)下滑的趨勢比較明確。
62