□文/同策咨詢研究中心總監(jiān) 張宏偉
曾為區(qū)域銷售明星的杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近日“被申請”破產(chǎn)。4月18日媒體消息，廣東省順德市大良區(qū)廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱擬向法院申請破產(chǎn)。分析原因，除了政策層面限購限貸等因素之外，主要和其融資渠道收緊及周轉(zhuǎn)狀況有關(guān)系：
第一、銀行收緊對開發(fā)企業(yè)的貸款，尤其是收緊對于中小開發(fā)企業(yè)的貸款，導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱。據(jù)悉，建設(shè)銀行近期已向全國38家分行下發(fā)2012年房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機(jī)構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，同時，“開發(fā)貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放，降低集中度”。
第二、部分中小開發(fā)企業(yè)借助民間資本并沒有度過難關(guān)，反而使其負(fù)債累累，面臨被洗牌的境地。
無疑，收緊中小房企開發(fā)貸款的融資渠道，使中小房企在高資金杠桿下原有的滾動式開發(fā)難以為繼，也對于開發(fā)商自有資本金比率提出更高的要求。
數(shù)據(jù)顯示，2011年開發(fā)商自有資金比率已經(jīng)高于40%，明顯高于2009年的31.3%及2010年的36.8%，開發(fā)商對自有資金的依賴進(jìn)一步增強(qiáng)。
對于中小企業(yè)來講，自有資本金比率的提高、融資渠道的收緊，中小房企的發(fā)展環(huán)境是越來越惡化，這有可能導(dǎo)致中小房企在整個房地產(chǎn)市場大格局變化中的地位也將逐漸淡化，整個行業(yè)或因銀行對于中小房企開發(fā)貸款的收緊而導(dǎo)致行業(yè)大洗牌加速。
與此同時，一些龍頭標(biāo)桿房企近期的動作更讓中小房企無法應(yīng)對。這個動作主要體現(xiàn)在兩方面：首先，大型開發(fā)企業(yè)率先大幅降價，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發(fā)企業(yè)對未來的市場預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。其次，大型房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略，快速回籠資金，通過項目自身銷售回籠資金，一些標(biāo)桿房企如萬科、招商、保利等，逆勢中需求拿地及發(fā)展機(jī)會，及時“換倉”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會。
因此，在大型房企主導(dǎo)未來市場格局發(fā)展變化的當(dāng)前市場，如果中小企業(yè)沒有辦法解決融資問題，銷售環(huán)節(jié)也沒有辦法突圍的話，這些企業(yè)也許會在市場調(diào)控周期大浪潮中被淹沒，整個房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌有可能會加速。
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