刺激剛需入市政策或出 利好房地產(chǎn)信托

　近日，有消息稱，住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門，將針對(duì)居民購買首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長效政策機(jī)制。

　　新政策的出臺(tái)一定是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了較大的變化。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，同比名義增長23.5%，增速比上年全年回落4.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落10.6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增長19.0%，分別回落11.2和18.4個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積39946萬平方米，同比增長0.3%，增速比上年全年回落15.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落23.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅新開工面積下降5.2%，上年全年和上年同期分別為增長12.9%和19.6%。業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)投資同比增幅大幅回落趨勢(shì)值得重視。

　　中國利得財(cái)富管理研究院認(rèn)為，國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)一直只是打擊一部分人對(duì)房市的投機(jī)性需求，保障大部分居民的合理性住房需求。但在以往的改革和調(diào)控中，容易出現(xiàn)一刀切的狀況，使得投機(jī)性需求和合理性需求同時(shí)受到了抑制，另外，由于強(qiáng)烈的預(yù)期因素，也使得部分合理性需求暫時(shí)處于觀望狀態(tài)，因此樓市持續(xù)低迷，不僅價(jià)格有所下滑，成交量也是萎靡不振。樓市這種弱勢(shì)格局既偏離了政策的預(yù)定目標(biāo)，又不利于我國經(jīng)濟(jì)長期健康平穩(wěn)的發(fā)展。因此對(duì)過往一刀切政策的修正勢(shì)在必然，在繼續(xù)抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，保障剛需的制度必須配套出臺(tái)。

　　其實(shí)，早在去年底，為了穩(wěn)定住房地產(chǎn)投資形勢(shì)，有關(guān)部門在力保房地產(chǎn)調(diào)控效果的前提下，已經(jīng)開始積極謀劃支持普通商品房供給與成交。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時(shí)明確提出，在遏制不合理購房需求的同時(shí)，要支持居民購房的合理需求。近期召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議也提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，避免出現(xiàn)反復(fù)，并增加普通商品住房供給。

　　希望大力推動(dòng)樓市成交的還有地方政府。近期，多個(gè)二、三線城市住房公積金貸款額度上限悄然提高，上調(diào)幅度在15%至25%之間。

　　對(duì)于限購等政策今年會(huì)否出現(xiàn)松動(dòng)，市場人士普遍認(rèn)為可能性幾乎沒有。但是住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興最近重申：“今年房地產(chǎn)調(diào)控政策非常清晰：其一，對(duì)投資需求堅(jiān)決不放開；其二，對(duì)自住性需求政府還是支持的�！�

　　從3月份信托發(fā)行數(shù)據(jù)中我們也可以一窺端倪。3月共有47家信托公司發(fā)行了309款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比增加37.95%。從預(yù)期收益率方面看，各期限房地產(chǎn)和商品領(lǐng)域的信托產(chǎn)品收益率處于相對(duì)較高的位置。1至2年期的信托產(chǎn)品中，依然是房地產(chǎn)領(lǐng)域的預(yù)期回報(bào)率最高。從資金運(yùn)用領(lǐng)域來看，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品成立數(shù)量為56款，環(huán)比增加60.00%。房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品平均成立規(guī)模為1.94億元，環(huán)比上升20.33%。

　　中國利得財(cái)富管理研究院認(rèn)為，前一段時(shí)間的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控已經(jīng)初步取得了良好的效果，但同時(shí)也產(chǎn)生了一些問題，如何保持既有的調(diào)控結(jié)果的同時(shí)規(guī)避新出現(xiàn)的問題，一個(gè)較好的改革路徑是繼續(xù)調(diào)結(jié)構(gòu)。如果說房地產(chǎn)第一階段調(diào)控是“控價(jià)格增速”的話，那么可以預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)第二階段的調(diào)控必然會(huì)是“調(diào)需求結(jié)構(gòu)”。只有打出一套組合拳，才有可能取得可持續(xù)的調(diào)控效果。在第二階段的“調(diào)需求結(jié)構(gòu)”過程中，普通居民對(duì)住房的剛需將得到最有利的支持。因此可以預(yù)見，保障房的建設(shè)將呈現(xiàn)更快速的發(fā)展，與保障房相關(guān)的信托產(chǎn)品也將成為一個(gè)穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的新產(chǎn)品。（中國利得財(cái)富管理研究院特邀研究員—汪志強(qiáng)）