從2010年開始，商業(yè)地產(chǎn)迎來了一輪飛速的蓬勃發(fā)展，當(dāng)各種政策調(diào)控“劍指”住宅市場(chǎng)之時(shí)，曾經(jīng)單純以住宅市場(chǎng)為搏殺利器的房企，開始更多的將目光投向潛力無限的商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)給一座城市帶來不僅是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更是一種活力。當(dāng)遍地開花的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目書寫著城市的飛速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也迎來了新一輪的變化。
<產(chǎn)品之變：主題商業(yè)地產(chǎn)成發(fā)展新趨勢(shì)
最近幾年，主題商業(yè)地產(chǎn)也是異軍突起，逐漸成為新的市場(chǎng)趨勢(shì)。新港地產(chǎn)總經(jīng)理張紅兵告訴記者：“主題的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)成為未來中國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中很重要的一個(gè)方式。主題化商業(yè)地產(chǎn)參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，體現(xiàn)個(gè)性化、差異化，將是未來市場(chǎng)致勝的重要法寶之一。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，主題商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要方向！
資本之變：洗牌式的項(xiàng)目并購不可避免
資本的多元化為中國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供了資金保障，同時(shí)大量資本的集中涌入，將進(jìn)一步助推中國未來的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)浪潮。在未來，社；、保險(xiǎn)基金等有望進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這將有助于大中型商業(yè)地產(chǎn)的投資建設(shè)與持續(xù)經(jīng)營。在現(xiàn)在和將來，不甘心作房客的零售大佬們開始買地自建自用型商用物業(yè)，也將客串房東的角色。
時(shí)間之變：從短線拋售到長(zhǎng)線持有
越來越多的老牌住宅開發(fā)商開始將投資向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，由原來快速周轉(zhuǎn)、賺快錢的思路，向增持具備持續(xù)造血機(jī)能及良好增值空間的商用物業(yè)轉(zhuǎn)移。一來緩解單一住宅開發(fā)商開發(fā)所面臨的巨大政策風(fēng)險(xiǎn)，二來通過持有型物業(yè)良好收益預(yù)期為“過冬”準(zhǔn)備糧食，三來分享中國高速城市化進(jìn)程中的人口紅利所致的大好的消費(fèi)錢景。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，經(jīng)營產(chǎn)品線意味著商業(yè)地產(chǎn)持有價(jià)值的提升。
選址之變：區(qū)域多元化
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間加速位移，開發(fā)商從一二線城市向三四線城市腹地進(jìn)發(fā)。
伴隨著城市化進(jìn)程的推動(dòng)，作為新興市場(chǎng)的三四線城市確實(shí)也爆發(fā)出誘人的商業(yè)需求。王永平告訴記者：“一些公司發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域未來將由二三線向更小城市推進(jìn)，縣域綜合體將悄然崛起！
面積之變：小型社區(qū)商業(yè)空間大
不止一位業(yè)內(nèi)人士指出，將來超過20萬平方米規(guī)模的巨型購物中心的發(fā)展將明顯減速。城市中心型購物中心(8-15萬平米是該類購物中心的理想規(guī)模)還有較大的發(fā)展空間；依托于規(guī)模化，成片社區(qū)開發(fā)，中小規(guī)模(3-6萬平方米)的鄰里型商業(yè)中心將得到較好發(fā)展。相對(duì)城市中心的大型商業(yè)體來講，鄰里商業(yè)中心較具投資發(fā)展?jié)摿Α?/P>
模式之變：傳統(tǒng)商業(yè)向兩級(jí)化發(fā)展
“未來幾年商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營會(huì)向兩極發(fā)展，要么是做個(gè)性化的商鋪要么是大型的、低價(jià)格的店鋪，而大型購物中心則會(huì)從傳統(tǒng)購物中心向更注重體驗(yàn)的有個(gè)性色彩的MALL轉(zhuǎn)型！币毁Y深商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在接受采訪時(shí)表示。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從2010年開始，成都市場(chǎng)上如雨后春筍般涌出的眾多的城市綜合體項(xiàng)目，因此當(dāng)這些城市綜合體的商業(yè)面對(duì)招商以及運(yùn)營的后續(xù)問題時(shí)，必然會(huì)朝差異化的方向競(jìng)爭(zhēng)。
開發(fā)主體之變：商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代
冉立春認(rèn)為，開發(fā)主體進(jìn)入細(xì)分時(shí)代是成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。“以后開發(fā)商就是開發(fā)商，投資商就是投資商。從這個(gè)角度上來說，將來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)門檻會(huì)提高，商家資源，經(jīng)濟(jì)實(shí)力，持有物業(yè)能力，這些都是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)中的必要條件。”
形態(tài)之變：城市綜合體成為生活的一部分
“成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)在進(jìn)入到了第四階段，也就是大家常說的城市綜合體！比搅⒋赫J(rèn)為，成都的商業(yè)形態(tài)變化經(jīng)歷了四個(gè)階段，第一個(gè)階段為傳統(tǒng)的百貨店階段，；進(jìn)入上世紀(jì)90年代初，則進(jìn)入了大賣場(chǎng)時(shí)代，也就是超市；第三個(gè)階段就是專業(yè)市場(chǎng)階段，如荷花池、九龍廣場(chǎng)等；目前這一個(gè)階段就是類似萬達(dá)的城市綜合體！睂(duì)此，成都家慈房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理張猛持相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為：現(xiàn)在的城市綜合體帶來的更多的是一種品牌的集聚效應(yīng)，這種集休閑娛樂為一體的城市綜合體愈發(fā)成為人們生活的一部分。
投資結(jié)構(gòu)之變：投資商鋪會(huì)越來越謹(jǐn)慎
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近兩年隨著商鋪售價(jià)的一度“飛漲”，商鋪的回報(bào)率已經(jīng)不如從前，而隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，其投資結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。
“我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)曾做過調(diào)查，商鋪是排在第一位的，然后產(chǎn)權(quán)式酒店第二位，寫字樓第三，還有專業(yè)市場(chǎng)第四，最后是綜合商業(yè)。但近兩年投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，最顯著的就是寫字樓排在第一，而不是商鋪！比搅⒋赫J(rèn)為，現(xiàn)在投資者購買商鋪越來越謹(jǐn)慎！巴顿Y者現(xiàn)在買商鋪對(duì)位置以及形態(tài)都有要求，比如要看商鋪周圍有沒有主力店或者濃厚的商業(yè)氛圍等等，投資者也越來越成熟了！
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