在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的十年時(shí)間里，商業(yè)地產(chǎn)最初一直處于住宅地產(chǎn)瘋狂發(fā)展的長(zhǎng)期壓抑中。但是，這樣的格局最近兩年全面改觀，商業(yè)地產(chǎn)集中爆發(fā)，商鋪、寫(xiě)字樓、專業(yè)市場(chǎng)等各種形態(tài)的商業(yè)物業(yè)在成都全城到處開(kāi)花，商業(yè)地產(chǎn)投資熱席卷全城。
高度的爆發(fā)帶來(lái)了一系列發(fā)展問(wèn)題，目前成都商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)度透支的隱憂。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)陳寶存就認(rèn)為，從2011年起商業(yè)地產(chǎn)的增量已經(jīng)有泡沫傾向，成都也不例外。那么，是不是就意味著商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有投資的空間了呢？回答顯然是否定的。在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，如何投資商業(yè)地產(chǎn)才是最值得探討的問(wèn)題。
一鑒：閑錢(qián)
對(duì)自己負(fù)責(zé)，有閑錢(qián)才投資
投資商業(yè)地產(chǎn)是沒(méi)有剛需的，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)時(shí)這點(diǎn)必須明確。
商業(yè)地產(chǎn)作為投資物業(yè)，對(duì)于資金的要求是相對(duì)較高的。如果手頭有閑錢(qián)，在客觀評(píng)估經(jīng)濟(jì)實(shí)力的基礎(chǔ)上，理性投資商業(yè)物業(yè)，才是可取之道。如果你是一個(gè)剛大學(xué)畢業(yè)的學(xué)生，工作還不夠穩(wěn)定，拿著父母支持的10多萬(wàn)元來(lái)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)，這對(duì)于自己和父母來(lái)說(shuō)或許都是不負(fù)責(zé)的行為。所謂閑錢(qián)，是指在滿足基本生活需要的情況下，多余出來(lái)暫時(shí)用不上的那一部分資金。任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)投資作為大宗投資，不是任何人都可以參與的領(lǐng)域。
二鑒：長(zhǎng)線
做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備
買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)賺快錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，長(zhǎng)線操作是大勢(shì)所趨。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的巔峰時(shí)期，例如在2010年，如果地段選得好，年初買(mǎi)進(jìn)的鋪?zhàn)幽甑踪u出，除掉稅費(fèi)，收益率說(shuō)不定還能達(dá)到15%以上。但是，在經(jīng)過(guò)了兩年的快速成長(zhǎng)期之后，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨平穩(wěn)。通過(guò)短線操作來(lái)賺取高額利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)需要打持久戰(zhàn)。
在限購(gòu)政策沒(méi)有松動(dòng)的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為當(dāng)下眾多被限購(gòu)客戶群體的首選。但是，這些經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)直線攀升資產(chǎn)快速增值的投資者們，現(xiàn)在需要重新審視市場(chǎng)，放棄賺快錢(qián)的想法。沉下心來(lái)，多點(diǎn)耐心，長(zhǎng)期持有等待增值。
三鑒：新興板塊
新興板塊潛力不容小覷
成熟板塊上升空間有限，新興板塊潛力不容小覷。“地段，地段，還是地段。”這句房地產(chǎn)界的名言，如今依舊適用。但是，“地段”這個(gè)關(guān)鍵詞并不是一成不變的。隨著城市的變遷與擴(kuò)容，以前的黃金地段或許會(huì)成為“雞肋”，偏遠(yuǎn)之地也能變身“香餑餑”。
在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，成熟板塊對(duì)資金的安全性是有保障的，但再次上升的空間相對(duì)有限。也就是說(shuō)，資金的利用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新興板塊。同樣的資金，成熟板塊購(gòu)買(mǎi)10平方米，新興區(qū)域或許可以購(gòu)買(mǎi)20平方米；同樣每平方米上漲500元，新興區(qū)域就比成熟板塊多賺5000元，這個(gè)道理淺顯易懂。前面既然已經(jīng)說(shuō)過(guò)當(dāng)下更適宜做長(zhǎng)線，那么新興板塊是值得選擇的。當(dāng)然，伴隨著高利潤(rùn)的往往是高風(fēng)險(xiǎn)，新興板塊并非個(gè)個(gè)都是“金礦”。
四鑒：政策
投資跟著政策走風(fēng)險(xiǎn)低
區(qū)域發(fā)展與政策利好密切相關(guān)，跟著政府打造的熱點(diǎn)來(lái)進(jìn)行投資，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低不少。
既然投資新興板塊商業(yè)地產(chǎn)有賺頭，那么該如何選擇新興板塊呢？首先一點(diǎn)肯定是根據(jù)政府導(dǎo)向來(lái)行動(dòng)。政府要大力發(fā)展一個(gè)區(qū)域，會(huì)出臺(tái)相關(guān)的優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行招商引資，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也帶來(lái)消費(fèi)人群，這就為商業(yè)地產(chǎn)的投資提供了需求。人南延線就是政策利好下的典型區(qū)域，幾年前又有誰(shuí)會(huì)想到南延線與春熙路寫(xiě)字樓的價(jià)格會(huì)相差無(wú)幾？
五鑒：品牌
商業(yè)地產(chǎn)也講品牌
品牌附加值，在哪里都通用。特別是，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，品牌的優(yōu)勢(shì)效應(yīng)更加明顯。
相較于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)的品牌涵蓋更廣，不僅是開(kāi)發(fā)商的品牌，運(yùn)營(yíng)商的品牌對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)或許更為重要，品牌的優(yōu)勢(shì)更多時(shí)候是體現(xiàn)在后期的招商和運(yùn)營(yíng)上。例如，萬(wàn)達(dá)就是塊金字招牌，當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)了萬(wàn)達(dá)錦華城商鋪和公寓的投資者，如今肯定都對(duì)當(dāng)初的投資很得意。品牌開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，擁有更多的資源以及更強(qiáng)的整合能力，能夠有效地保證后期的運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)得好，商業(yè)地產(chǎn)才能不斷增值。
六鑒：專業(yè)機(jī)構(gòu)
大宗投資請(qǐng)找專業(yè)機(jī)構(gòu)
術(shù)業(yè)有專攻，如果是投資購(gòu)買(mǎi)大宗商業(yè)物業(yè)，那么很有必要請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估。大部分的投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)這種比住宅遠(yuǎn)為復(fù)雜的投資產(chǎn)品缺乏全面的認(rèn)識(shí)，大多是憑借感性認(rèn)識(shí)、周邊朋友的口碑和開(kāi)發(fā)商的宣傳來(lái)決定。這種投資行為風(fēng)險(xiǎn)很高，特別是動(dòng)輒幾千萬(wàn)的大宗商業(yè)地產(chǎn)投資，更加需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入。
專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入主要有兩個(gè)方面的作用，一方面在前期進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，預(yù)估投資的風(fēng)險(xiǎn)性和收益率；另一方面在購(gòu)買(mǎi)后幫助招商、運(yùn)營(yíng)和出售，幫助快速盈利。
七鑒：回報(bào)率
八鑒：專業(yè)市場(chǎng)九鑒：新模式
不要盲目迷信投資回報(bào)率
商業(yè)地產(chǎn)的廣告宣傳語(yǔ)上，90%以上會(huì)有關(guān)于投資回報(bào)率的描述，且比較模糊，如“超高”、“較高”、“穩(wěn)定”等，也有一部分會(huì)打出具體的回報(bào)率。無(wú)論是哪種情況，置業(yè)顧問(wèn)一定會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)為投資者估算大概的回報(bào)率以打動(dòng)購(gòu)房者。但事實(shí)上，并不是投資回報(bào)率越高，投資者收益就越高。例如，年初某機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，成都寫(xiě)字樓租金回報(bào)率連續(xù)三年超過(guò)8%，高于北京、上海等一線城市。事實(shí)卻是，成都寫(xiě)字樓目前銷售均價(jià)僅為一線城市的一半甚至三分之一，這樣即使成都的租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市，整體的回報(bào)率卻相對(duì)較高。同理，如果商業(yè)物業(yè)本身售價(jià)很低，雖然周邊租金水平也低，僅從數(shù)據(jù)看，租金回報(bào)率還是很高。因而，投資回報(bào)率只是一個(gè)參考數(shù)據(jù)。
八鑒：專業(yè)市場(chǎng)
投資專業(yè)市場(chǎng)非熟勿進(jìn)
專業(yè)市場(chǎng)，是這幾年商業(yè)地產(chǎn)新近崛起的產(chǎn)品，并且受到了很多投資者的追捧。但專業(yè)市場(chǎng)因其對(duì)產(chǎn)業(yè)的高依賴性，投資風(fēng)險(xiǎn)更高。如果投資者本身對(duì)專業(yè)市場(chǎng)所依賴的產(chǎn)業(yè)比較熟悉，并且擁有一定的商家資源，那么投資的收益是非？捎^和穩(wěn)定的。但如果完全不了解行業(yè)，盲目介入，后期鋪面能否快速租售都是未知數(shù)。
專業(yè)市場(chǎng)商鋪能否存活以及能存活多久，取決于該類型商鋪所依賴的行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。所以，成熟的專業(yè)市場(chǎng)實(shí)際上就是一個(gè)行業(yè)的縮影，行業(yè)的飽和度以及政策規(guī)劃、扶持狀況，是判斷專業(yè)市場(chǎng)租金上漲空間的關(guān)鍵。而且，由于是新產(chǎn)品，目前成都很多專業(yè)市場(chǎng)土地手續(xù)不齊全，投資者貿(mào)然購(gòu)買(mǎi)，風(fēng)險(xiǎn)很大。
九鑒：新模式
商業(yè)地產(chǎn)新模式值得關(guān)注
隨著傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式日趨飽和，一些新的商業(yè)地產(chǎn)模式值得投資者多關(guān)注。在上海、北京等一線城市，地鐵物業(yè)因其升值快、收益穩(wěn)定而受到投資者的青睞。成都的地鐵物業(yè)才剛剛起步，但后續(xù)的發(fā)展?jié)摿薮。隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的全面打通，每一個(gè)地鐵站都將匯聚大量的人流，這些人流將帶來(lái)巨大的商業(yè)、商務(wù)需求量，這都將為周邊商業(yè)物業(yè)帶來(lái)升值機(jī)會(huì)。
文化產(chǎn)業(yè)街區(qū)也是商業(yè)地產(chǎn)值得關(guān)注的新模式之一，文化與商業(yè)的嫁接，同樣可以帶來(lái)不少投資機(jī)會(huì)。例如，成都東區(qū)音樂(lè)公園在開(kāi)園之初對(duì)優(yōu)質(zhì)商家可以免租金入駐，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的人氣積累，目前租金直線上升，可謂一鋪難求。同樣，還有旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)里的商業(yè)物業(yè)，都是值得投資者關(guān)注的。成都商報(bào)記者 熊沙杉
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