證券時(shí)報(bào)記者 張寧
受制于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房企以現(xiàn)有項(xiàng)目引入前后期開發(fā)資金的傳統(tǒng)模式難以延續(xù)。而飽受融資難困擾的開發(fā)商，開始嘗試新的地產(chǎn)金融模式，提前加盟或自建資金合作聯(lián)盟以“蓄水自救”。
地產(chǎn)金融聯(lián)盟面世
證券時(shí)報(bào)記者日前獲悉，一個(gè)由鄭州金融機(jī)構(gòu)、民間私募以及房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合組建，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供全套融資服務(wù)的地產(chǎn)基金合作聯(lián)盟正式開始運(yùn)作。據(jù)該合作聯(lián)盟中的一家發(fā)起機(jī)構(gòu)——盛諾金基金相關(guān)人士介紹，目前接近封頂?shù)泥嵵菥右讎?guó)際地產(chǎn)項(xiàng)目就在該合作聯(lián)盟的主導(dǎo)下進(jìn)行運(yùn)作。公開資料顯示，盛諾金基金為專注于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的私募基金管理公司。
據(jù)上述人士介紹，從組織形式看，這是一個(gè)半封閉、區(qū)域性的資金合作聯(lián)盟。其宗旨是在當(dāng)前限購(gòu)、限貸、限價(jià)的政策環(huán)境下，利用社會(huì)資本、私募股權(quán)投資基金、信托資金提高鄭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的資本金總額，以便更高效地從銀行獲取一定比例的杠桿資金，緩解解除當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金不足的壓力。
在這個(gè)合作聯(lián)盟中，開發(fā)商提供的需要資金支持的開發(fā)項(xiàng)目，將由民間私募基金率先入駐，提供項(xiàng)目前期一級(jí)土地整理、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)所需資金。在通過前期的開發(fā)工作，順利取得“四證”之后，相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目再向合作聯(lián)盟中的信托、銀行申請(qǐng)后期的項(xiàng)目貸款以及按揭等相關(guān)金融服務(wù)。在上述的鄭州居易國(guó)際項(xiàng)目中，盛諾金、中原信托、中信銀行[4.50 -0.88% 股吧 研報(bào)]鄭州分行已在近日先后提供了項(xiàng)目所需資金。
上述人士表示，這些金融服務(wù)只提供給加入合作聯(lián)盟的開發(fā)商。這種聯(lián)盟的形式，實(shí)際上是為合作成員擬開發(fā)項(xiàng)目建了“蓄水池”，在匯集了地產(chǎn)開發(fā)一般所需的前后期資金服務(wù)后，再等待開發(fā)項(xiàng)目介入。
據(jù)透露，目前該合作聯(lián)盟已匯集了鄭州當(dāng)?shù)?家銀行、2家信托公司以及32家房地產(chǎn)企業(yè)。而開發(fā)商要加入該合作聯(lián)盟，需要由聯(lián)盟成員組成的“提名委員會(huì)”審核通過。
與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)開發(fā)商自建“蓄水池”的情況也越來越多。如首創(chuàng)置業(yè)[2.37 1.28%]正在聯(lián)手國(guó)內(nèi)其他一線房企及大型金融機(jī)構(gòu)，探索打造“資金+政府資源+產(chǎn)業(yè)+專業(yè)分工”的地產(chǎn)基金合作開發(fā)模式；易居中國(guó)更是在近日準(zhǔn)備聯(lián)合50家房企發(fā)起成立“房企TOP50基金”，并計(jì)劃募資180億元，該計(jì)劃已獲得恒大地產(chǎn)[4.45 2.30%]、上海城開等房企的支持。
超四成開發(fā)資金自籌
事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)商之所以加緊籌建“蓄水池”，在于當(dāng)前開發(fā)資金來源受限。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，超過四成的開發(fā)資金需要開發(fā)商通過信托、債券及民間融資等方式自籌。
海通證券[9.95 0.51% 股吧 研報(bào)]的數(shù)據(jù)顯示，從今年前3個(gè)月房地產(chǎn)資金來源看，國(guó)內(nèi)貸款占21%，利用外資占1%，自籌資金占42%，其他資金占36%。從3月份資金來源構(gòu)成看，國(guó)內(nèi)貸款占18%，利用外資占比不到1%，自籌資金占44%，其他資金約占38%。
3月份房地產(chǎn)開發(fā)融資規(guī)模環(huán)比縮水。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)資金來源中，當(dāng)月國(guó)內(nèi)貸款規(guī)模為1202億元，環(huán)比銳減61%，同比略增4%；屬于其他資金范疇的個(gè)人按揭貸款，3月規(guī)模達(dá)667億元，環(huán)比減少48%，同比減少16%。
76