DTZ戴德梁行最新研究表明，主導(dǎo)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金十年的兩大助推劑為城鎮(zhèn)化與服務(wù)業(yè)比重。盡管之前對(duì)熱捧商業(yè)地產(chǎn)的危險(xiǎn)警示頗多，但從實(shí)際情況來看，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)正在以前所未有的速度發(fā)展。誠(chéng)然，住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控又促使大量資本趨之若鶩。
仲量聯(lián)行前不久發(fā)布的《中國(guó)新興城市50強(qiáng)報(bào)告》稱，未來10年，二三線50個(gè)新興城市將有超過1億平方米的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，為全世界地產(chǎn)市場(chǎng)提供最大的投資商機(jī)。記者日前考察合肥、武漢、長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的狂潮以不可思議的速度和能量席卷著這些新興城市。
“1.5線城市” 商業(yè)地產(chǎn)大有可為
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成為地產(chǎn)大鱷們角逐的新領(lǐng)地，萬科、萬達(dá)、保利、中海等先后宣布加大商業(yè)地產(chǎn)方面的投資！皣(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控使得專注住宅市場(chǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整了戰(zhàn)略部署，關(guān)注并積極地介入商業(yè)地產(chǎn)以及其他地產(chǎn)形態(tài)，并試圖以住宅開發(fā)模式化的擴(kuò)張戰(zhàn)略，來推進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目或其他項(xiàng)目！睂(duì)于這股商業(yè)地產(chǎn)熱潮，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如做了如此的評(píng)價(jià)。
據(jù)記者近日在武漢的市場(chǎng)調(diào)查，武漢儼然也成為了商業(yè)地產(chǎn)表演的舞臺(tái)，在萬達(dá)、萬科、保利等大牌房企的紛紛涉足之下，武漢本土的老牌房企也開始紛紛效仿，從單一的住宅開發(fā)蛻變成住宅+商業(yè)的多元化開發(fā)模式。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，去年武漢市商鋪和寫字樓共成交近1.95萬套，比前年增長(zhǎng)43%；超過7成的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)，漲幅最高的達(dá)到了62.5%。
在最新的發(fā)布的《中國(guó)新興城市50強(qiáng)報(bào)告》中，將與武漢相似的在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)極度成熟活躍的9個(gè)城市列入新的類別：介乎一二線間或可稱之為“1.5線城市”。據(jù)了解，這些新興城市具有規(guī)模大、開放度高和多元化的經(jīng)濟(jì)特征，吸引了大量國(guó)內(nèi)和跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐同時(shí)還擁有眾多國(guó)際零售品牌和國(guó)際酒店運(yùn)營(yíng)商。
在參加“2012年中國(guó)綠公司年會(huì)”中的諸多企業(yè)中，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)是投資興趣最濃的地產(chǎn)品牌。會(huì)上，萬達(dá)宣稱將增加對(duì)二三線城市的投資，支持新興城市的發(fā)展。事實(shí)上，武漢已成為萬達(dá)在全國(guó)投資規(guī)模最大的城市，目前投資項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)；萬科、金地、復(fù)地、綠地等也加大在武漢的投資，備受關(guān)注的武漢綠地國(guó)際中心將成為中國(guó)第一高樓。
綜合體成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主力
按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)人均GDP達(dá)到10000美元/年，將進(jìn)入城市綜合體快速發(fā)展階段。
通過記者在近日在高鐵沿線城市合肥、武漢、長(zhǎng)沙觀察，諸多在建商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)告別過去步行街+寫字樓+住宅簡(jiǎn)單的加法形式，而是規(guī)模型的商業(yè)。在合肥，作為萬達(dá)第三代產(chǎn)品的標(biāo)桿之作的合肥包河萬達(dá)廣場(chǎng)囊括8個(gè)物業(yè)形態(tài)，其中6個(gè)與商業(yè)相關(guān)，是以萬達(dá)商業(yè)綜合體、超五星級(jí)酒店、沿河酒吧街、包河金街萬達(dá)廣場(chǎng)為主打，集購(gòu)物、休閑、餐飲、文化、娛樂、居住等多功能于一體的城市綜合體。
在長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙就有20多座大小綜合體浮出了水面，總體量已超過驚人的1000萬平方米。而這距離2007年長(zhǎng)沙第一座城市綜合體運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)才僅僅過5年？偨孢_(dá)157萬平方米三倍于深圳萬象城的長(zhǎng)沙德思勤城市廣場(chǎng)已全面發(fā)售、今年10月即將開業(yè)的100萬平方米的長(zhǎng)沙開福萬達(dá)廣場(chǎng)，明年4月28日開業(yè)的45萬平方米的奧克斯廣場(chǎng)，一個(gè)個(gè)大規(guī)模商業(yè)中心的涌現(xiàn)不斷更新著長(zhǎng)沙商圈的格局。
“只有通過規(guī)模型的商業(yè)，它的發(fā)展才能帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，才能與城市化的發(fā)展相得益彰！蹦成虡I(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人員告訴記者。大型綜合體將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)大打“文化牌”
然而，井噴式擴(kuò)張的背后，如何避免盲目追求簡(jiǎn)單復(fù)制、大而全，更好地進(jìn)行商業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，成為當(dāng)前市場(chǎng)最關(guān)注的方向。
對(duì)此，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀曾指出，目前的城市綜合體繼續(xù)發(fā)展下去，千城一面勢(shì)不可擋，所有的城市有著同樣的品牌，同樣的趣味，同樣的星巴克，同樣的新天地，同樣的設(shè)計(jì)師事務(wù)所當(dāng)所有的城市消滅自身歷史向同一種模式看齊時(shí)，再美好的審美趣味也將變得惡俗。因此，呼吁城市綜合體開發(fā)與城市文化相匹配已成為業(yè)內(nèi)的主流聲音。
出席武漢22日的“2012年中國(guó)綠公司年會(huì)”上，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林一反尋常，席間不談商業(yè)大談文化！敖瓭h路萬達(dá)影院觀眾數(shù)連續(xù)三年位居全國(guó)影院第一位，去年達(dá)到170萬人次，收入7000萬，利潤(rùn)1000萬，相當(dāng)于一家五星級(jí)酒店的收人”。王健林用武漢的實(shí)例說明，“商業(yè)地產(chǎn)+文化消費(fèi)”模式下的文化產(chǎn)業(yè)具有巨大的市場(chǎng)潛力。他介紹，外界眼中的萬達(dá)是地產(chǎn)商，其實(shí)萬達(dá)正轉(zhuǎn)向文化、旅游產(chǎn)業(yè)。
記者武漢中央文化區(qū)采訪時(shí)，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人蔡經(jīng)理告訴記者：武漢中央文化區(qū)以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級(jí)文化旅游項(xiàng)目，其中有“現(xiàn)代清明上河圖”美譽(yù)的漢街因楚河而生，總長(zhǎng)1.5公里，是目前中國(guó)最長(zhǎng)的城市商業(yè)步行街。基于“東沙連通”而誕生的楚河，是將武昌主城區(qū)的兩大湖泊東湖和沙湖連接起來而有意為之。
在萬商云集的漢口，香港瑞安的動(dòng)作也頗具“文化味”。記者走訪了瑞安地產(chǎn)在漢口打造的武漢天地項(xiàng)目。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，“武漢天地”雖然參照包括上海新天地在內(nèi)的重建項(xiàng)目的發(fā)展模式，然而武漢天地并不是上海新天地的簡(jiǎn)單翻版，武漢天地更多地保留了武漢風(fēng)情風(fēng)貌與歷史文化，這樣的商業(yè)規(guī)劃也“籠絡(luò)”了不少富有“武漢情結(jié)”的人。
在長(zhǎng)沙，志在打造“亞洲又一時(shí)尚中心”的長(zhǎng)沙德思勤城市廣場(chǎng)也在著力建設(shè)“一個(gè)強(qiáng)大的文化娛樂圈”。據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷人員介紹，長(zhǎng)沙德思勤項(xiàng)目將建設(shè)衛(wèi)視直播中心、星光演藝廣場(chǎng)、星光大道、24小時(shí)書店、建筑藝術(shù)中心、國(guó)際影院等一系列文化娛樂設(shè)施，攜手亞洲最大娛樂集團(tuán)韓國(guó)CJ打造亞洲娛樂中心。談到商業(yè)地產(chǎn)尋求文化元素注入時(shí)，湖南德思勤投資有限公司董事長(zhǎng)龍固新對(duì)記者表示：“我們?cè)试S一些不賺錢的業(yè)態(tài)存在，我們的城市需要這些不賺錢的業(yè)態(tài)存在！
51