需要知曉現(xiàn)在的時間，我們會看手表。需要知曉一個行業(yè)的現(xiàn)狀，我們可以分析該行業(yè)典型企業(yè)的報表。所以我常對學(xué)生們說：“會計報表就是汽車的儀表盤。”
原本想等到金地集團2011年的年報出來以后，結(jié)合招保萬金(即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、深萬科和金地集團，下同)對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀展開一些分析，但金地的年報千呼萬喚不出來，不等也罷，看看招商、保利、萬科，也多少能看出一些端倪。
為什么賺了利潤賠了“錢”？
如圖表1所示，2011年，招保萬共賺取利潤222.8億元，但經(jīng)營活動現(xiàn)金赤字仍高達66.4億元。為什么它們賺了利潤賠了“錢”？
我們不妨結(jié)合圖表1所示的比較資產(chǎn)負(fù)債表對這三家公司的資金來源和運用展開必要的分析：
招保萬2011年末存貨余額高達4119億元，較2010年末的2819億元增加了1300億元，吞噬現(xiàn)金1300億元。
招保萬2011年末應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)增加71億元，預(yù)收賬款增加617億元，其他負(fù)債，比如應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費等，增加395億元，這些經(jīng)營性負(fù)債一共增加1083億元，補充了1083億元的經(jīng)營活動所需現(xiàn)金。
存貨增加吞噬的現(xiàn)金和經(jīng)營性負(fù)債增加補充的現(xiàn)金，兩者相抵，導(dǎo)致現(xiàn)金凈減少200多億元，這是導(dǎo)致招保萬賺取了利潤但經(jīng)營現(xiàn)金出現(xiàn)巨額赤字的主要原因。
巨額存貨，錢從何來？
我們再結(jié)合圖表2和圖表3來分析招保萬2005年至2011年間存貨及其資金來源：
從圖表2來看，2005年末，這三家公司的存貨余額僅為278億元，到2011年末，它們的存貨余額增長到4119億元，增長15倍。這三家公司2006年相對于2005年存貨增加260億元，而2011年相對于2010年存貨增加1300億元。從圖表3來看，我們不難更加直觀地發(fā)現(xiàn)，過去7年間，招保萬的存貨一起呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢，并且上升的速度越來越快。
從圖表2來看，2005年末，招保萬的負(fù)債余額為258億元，至2011年末，這三家公司的負(fù)債余額上升至4367億元，上升17倍。2006年相對于2005年，這三家公司的負(fù)債增加280億元，而2011年相對于2010年增加1167億元。從圖表3則可以更為直觀地看到，它們的負(fù)債水平在過去7年間也呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢，并且上升的速度也越來越快。
再分析圖表3，我們不難發(fā)現(xiàn)，在過去7年中的每一個財政年度，招保萬的存貨水平和負(fù)債水平大致相同，過去7年間的每一年，它們的存貨增量與負(fù)債增量也大致相同。這就意味著，招保萬巨額存貨及其增長，主要是依靠負(fù)債資金來支撐的；蛘哒f，這三家公司，從其債權(quán)人那里取得資金之后，幾乎全額變成了存貨。讀者朋友們不妨思考：
第一，在存貨水平和債務(wù)水平大致相等、存貨增量和債務(wù)增量大致相等的情況下，存貨水平以加速度大幅上升，是不是意味著地產(chǎn)商在賭未來的房價持續(xù)上升？如果房價上升幅度大于借款利率，地產(chǎn)商顯然賭贏了。原先的房價水平確保了地產(chǎn)商可以償還本金，房價上升的部分可以支付利息，并且支付利息之后還有富余，因此地產(chǎn)商股東的回報率將趨于上升。如果房價上升的幅度小于借款利率，房價上升的幅度不足以支付利息，是不是意味著地產(chǎn)商有可能把借入本金的一部分都得賭輸?shù)？如果房價下跌，是不是意味著地產(chǎn)商將輸?shù)酶鼞K？是不是意味著債權(quán)人的資金難以得到保證？
第二，存貨以加速度上升，是不是意味著供給大于需求？是不是意味著房價大大高于購房者有支付能力的需求？是不是意味著房價大于供給相等時的房價？是不是意味著地產(chǎn)商對市場需求的預(yù)期，遠(yuǎn)高于市場的實際需求？
債務(wù)是否安全？
地產(chǎn)商的債務(wù)水平是否安全？我們可以從如下幾個方面對此展開分析：
第一，如圖表4所示，招保萬在過去的7年間，資產(chǎn)負(fù)債率從66.14%上升至2011年末的76.50%。這一負(fù)債水平意味著只要房價下跌超過28%，將把它們的凈資產(chǎn)全部跌完，進而導(dǎo)致資不抵債。可以想像，房價下跌時，銀行家的心臟，在更為忐忑不安地跳動著。
第二，仍如圖表4，招保萬的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)從2005年的每年0.37次下降至2011年的每年0.19次，存貨周轉(zhuǎn)周期從2005年的2.72年上升至2011年的5.15年。這就意味著，即使按照現(xiàn)在的年銷售量，招保萬現(xiàn)有的存貨水平，大約需要5.15年才能銷售出去。如果老百姓持幣待購，銷售量下降，那么現(xiàn)有存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，將需要更長的時間。在5年的時間里，招保萬扛得過去嗎？
第三，把現(xiàn)金余額除以年還本付息金額，即可以大致估計其現(xiàn)金水平可以保證未來幾年內(nèi)能夠還本付息。將上述比例乘以365，即可以估計其現(xiàn)金水平能夠保證未來多少天還本付息對現(xiàn)金的需求。根據(jù)我們的測算，招保萬現(xiàn)有的現(xiàn)金，只能維持未來376天還本付息對現(xiàn)金的需求。
存貨至少需要5年才有可能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，而現(xiàn)有的現(xiàn)金只能維持376天債務(wù)清償?shù)男枨，地產(chǎn)商能否熬過“嚴(yán)冬”？相信讀者自有評判。
房地產(chǎn)業(yè)的隱憂
“截至4月8日，已公布年報的75家房企負(fù)債率創(chuàng)下新高，接近80%！苯刂4月13日，已經(jīng)披露年報的“87家公司合計存貨9772億元，增長37%；負(fù)債合計超萬億元，同比增長25.69%” 。這意味著存貨水平和負(fù)債水平加速上升、存貨及其增量對資金的需求主要依賴負(fù)債及其增量，是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。
“北京、上海、廣州、深圳……四個城市房價環(huán)比連續(xù)6個月下降！狈績r下降，正如同我們此前的分析，意味著地產(chǎn)商債務(wù)違約的風(fēng)險在急劇上升，因此，銀行也紛紛收緊了房地產(chǎn)貸款，“而據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計……房地產(chǎn)相關(guān)貸款同比少增金額達7604億元” 。
存貨水平居高不下，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的周期延長，獲得增量債務(wù)資金的可能性下降，而現(xiàn)有的資金以只能維持一年左右債務(wù)清償?shù)男枰。可以預(yù)計，將會有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金鏈條斷裂的危機！4月12日，杭州市余杭區(qū)人民法院就杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布破產(chǎn)清算公告！边@不會是個案，而是一個起點，“隨著樓市調(diào)控深入，一些房企破產(chǎn)、倒閉十分正！ 。在未來，將會有越來越多的“金星”不再閃耀。
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