一年一度的春季房交會即將來臨，有人唱漲，有人唱空，未來中國樓市的走勢究竟是怎么樣的？作為購房者，應該如何判斷，做出理性的選擇？4月中旬，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事、全經(jīng)聯(lián)首批地產(chǎn)研究員陳寶存來到成都，這一次，他以華西城市與房產(chǎn)研究院專家的新身份，接受了獨家專訪。
作為樓市春天派掌門人，陳寶存向來以“平實文字寫地產(chǎn)真相”活躍在公眾視野中。在當下樓市敏感時期，他用“白銀三十年”來概括房地產(chǎn)未來的走勢。他之所以對房地產(chǎn)市場特別樂觀，是因為其自身對房地產(chǎn)行業(yè)多年來的連續(xù)觀察，并以最真實的視角出發(fā)，給眾多普通置業(yè)者帶來了可靠的房產(chǎn)分析和理性的購房指導。
關鍵詞·樓市 “白銀三十年”來了
3月5日，溫家寶總理做政府工作報告指出，政府堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實處、見到實效。隨后，投機、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。
但是，這并不影響陳寶存對未來中國樓市的看好！拔覍Ψ康禺a(chǎn)市場的看好，包括我提出的未來房地產(chǎn)‘白銀三十年’的看法，都是基于中國人的居住理念、住宅情結(jié)和傳統(tǒng)財產(chǎn)觀考慮的！敝袊送鶗炎》靠闯墒撬牡谝环N需求，“不吃不喝也得買房”。不只城市人，在農(nóng)村，為了娶媳婦，借錢也得買房。
再者，中國人買房絕對不會為了自己買，都是為子女考慮，為后代買房，把房子作為財產(chǎn)傳續(xù)下去的觀念難以改變。因此，雖然房地產(chǎn)“黃金十年”結(jié)束了，在陳寶存的眼里，“白銀三十年”才剛剛開始，之后還有“青銅五十年”，“黑鐵一百二十年”，只要有人類就會有房地產(chǎn)的需求。
作為西部中心城市和四川省會，陳寶存對成都樓市十分看好！斑@是由成都居住環(huán)境舒適、城市發(fā)展快所決定的，在房價上而言，這里還是一塊價值洼地！眮磉^成都多次，在對成都樓市及投資環(huán)境做了深入考察的他認為，成都是一座包容性很強的城市，必將引起精英人群聚集，房地產(chǎn)發(fā)展正在路上。
關鍵詞·保障房 沒你什么事兒！
目前，不少看空樓市的人都把希望寄托在保障房上。2011年政府計劃5年內(nèi)建設3600萬套保障房，2011年全年全國開工1000萬套保障房。在成都，2011年全年開工56247套，2012年計劃開工50642套。未來的兩年內(nèi)，成都將有近6萬套保障性住房陸續(xù)投入使用。保障房計劃被眾多專家學者認為是降房價的一大利器，但陳寶存卻語出驚人：“保障房與大多數(shù)人沒有關系！”
陳寶存有他自己的道理。據(jù)他解釋，在各地完成保障房建設中，棚戶區(qū)改造、舊城改造、單位集資房都放到保障房任務里了，初略統(tǒng)計，全國至少有40%左右的保障房來自于舊城改造！芭f城改造跟你保障房有關系嗎？保障房大建只有一個結(jié)果，濫竽充數(shù)個別人得益了，最后把商品房房價又進一步推高了！
針對普通購房者而言，陳寶存尖銳地指出，保障房和市場沒關系，跟大家也沒關系。“調(diào)控房價的救命稻草是保障房建設，但是，無知的人過多，哪一項保障房不是房企建設的？400萬套棚戶區(qū)，經(jīng)濟適用房、兩限房近200萬套，廉租房160多萬套、公共租賃住房近220萬套，有多少靠商品房小區(qū)配建實現(xiàn)的，你們清楚嗎？沒有土地出讓，何來的保障房？沒有商品房熱銷，保障房的實現(xiàn)就是一場夢。”
關鍵詞·房價 調(diào)控之下在降價
隨著第39屆成都市房地產(chǎn)交易會(2012春季)即將開幕，仍有不少購房者在觀望，不知道何時該下手！坝肋h都要反其道而行之。當大家都覺得抄底的時候，這個良機已經(jīng)失去了！标悓毚娲蛉さ卣f，人們老愛問什么時候下手合適，其實在購房者有購房需求并遲疑提出這個問題的時候，就是該下手的時刻。他認為，這次中央工作會議也指出，加快商品房的供應，鼓勵房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，這說明在加快保障房建設的同時，商品房也要加快，房地產(chǎn)的發(fā)展不會終止。
陳寶存一向認為五年內(nèi)中國的地價、房價會翻番！艾F(xiàn)在大家都在說房價降了，降在哪兒？”他舉例說，在北京大興、房山，通州這些地方的房價確實有所下降，但開發(fā)商銷售的是2007、2008年拿的地，拿地成本很便宜，現(xiàn)在有降價的空間，但是2009、2010年拿的地要維持現(xiàn)在萬元的價格就太不可能了。
“怎么降的肯定會再怎么漲回去！”他表示，一些專家提出，現(xiàn)在樓市成交慘淡會導致開發(fā)商降價，但他認為這種情況是政策壓力下的表現(xiàn)，跟2008年的情況一樣的，2008年的壓制造成2009年的暴漲，那么今年的成交慘淡，依然會造成未來兩年房價的暴漲。陳寶存認為，即使是拋開市場需求不談，僅僅從開發(fā)商做新項目的成本而言，未來房價也將處于上漲趨勢：“新的土地拆遷條例造成城市的土地越來越拆不動，拆遷的成本超過增長的部分，大規(guī)模的拆遷成本和開發(fā)成本不可能下降！
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“前期有過大規(guī)模的福利分房，還有土地改革，自有居住率農(nóng)村占93%，城市88.2%，因此城市居民并不缺房！
“房地產(chǎn)是以滿足中國十幾億人住房內(nèi)需為目的，且衍生了房地產(chǎn)上下游70多個以制造業(yè)為主的行業(yè)，泡沫之論并不存在！薄胺康禺a(chǎn)如果是一個球，那就是一個鐵球，根本不存在泡沫破裂的情況！
“真正的開發(fā)商不會跑路。所謂跑路的開發(fā)商其實是一些投資商，投資商手中掌握大筆資金但是又沒處可投，或者資金鏈斷裂，這種投資商肯定要跑路的。這種情況的出現(xiàn)，并不會改變房地產(chǎn)融資的模式。”
“現(xiàn)在是養(yǎng)大鱷的時代，大鱷是不缺錢的。說開發(fā)商很缺錢的人，根本就不了解企業(yè)運作的規(guī)律，純屬瞎說！
▼記者手記
這幾年，研究中國樓市的專家很多，有經(jīng)濟學家、業(yè)界領袖、政府官員。一些人表達政府的意見，一些人反映房地產(chǎn)從業(yè)者的看法，各執(zhí)一詞，喧鬧紛雜。
關于房地產(chǎn)的真相和未來，陳寶存也許是談論最為真實的一個，毫不留情面，無情地照亮現(xiàn)實。這也許和他的自身經(jīng)歷有關：學財經(jīng)出身，干過財務，領過工程，還做過地產(chǎn)公司高管……自稱是草根的他獨立思考，代表更多的是消費者的意見和觀察。更值得贊賞的是，他沒有對經(jīng)濟學家簡單規(guī)律的意見隨聲附和，也沒有以政府的方式來宏觀引導。
在擁有13億人口的大國里，沒有哪個行業(yè)比房地產(chǎn)更為熱鬧和喧囂。因此，陳寶存的真切和實在，在2012年顯得尤為重要，他的現(xiàn)實忠告并沒有告訴你該何時買房，他只是打碎了一個個不切實際的謠言和看似美好的夢，讓現(xiàn)實照亮，用努力工作和提高收入來代替普通購房者不切實際的觀望假想。
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