"在亞洲房地產(chǎn)企業(yè)中，中國(guó)開(kāi)發(fā)商似乎最為接近痛苦關(guān)口。中國(guó)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和緊縮監(jiān)管導(dǎo)致企業(yè)過(guò)去幾個(gè)月內(nèi)庫(kù)存積壓、利潤(rùn)下降以及流動(dòng)性萎縮。"標(biāo)準(zhǔn)普爾在最新的一份《中資開(kāi)發(fā)商可能面臨更糟局面》的報(bào)告中表示。
國(guó)泰君安分析師孫建平在《2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略：平衡再生》研究報(bào)告中指出，2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金缺口達(dá)到了1.3萬(wàn)億，如要彌補(bǔ)上述缺口，需要將銷售規(guī)模提高25%。
顯然，在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，尤其當(dāng)限購(gòu)令不解除，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不具備大幅提高銷售規(guī)模的前提。孫建平預(yù)計(jì)，2012年就全國(guó)平均水平而言，商品房?jī)r(jià)格將下調(diào)2.9%，一二線城市會(huì)下跌15%左右。
標(biāo)普下調(diào)評(píng)級(jí)
標(biāo)準(zhǔn)普爾在3月對(duì)下列開(kāi)發(fā)商采取負(fù)面評(píng)級(jí)，調(diào)整反映了政策措施帶來(lái)的日益加劇的風(fēng)險(xiǎn)：仁恒置地（BB-/負(fù)面）、沿海綠色家園（CCC+/負(fù)面）、禹州地產(chǎn)（B+/負(fù)面）和眾安房產(chǎn)（B/負(fù)面）。
這距離標(biāo)準(zhǔn)普爾2011年9月26日提供的中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的首份壓力測(cè)試報(bào)告過(guò)去僅半年，當(dāng)時(shí)標(biāo)普預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)在6到12個(gè)月內(nèi)（即2011年6月至2012年6月）將下調(diào)10%。標(biāo)普當(dāng)時(shí)將沿海綠色家園（01124.HK）、綠城中國(guó)（03900.HK）、合生創(chuàng)展（00754.HK）、上海證大（00755.HK）、盛高置地（00337.HK）、上置集團(tuán)（01207.HK）等6家房地產(chǎn)企業(yè)列入"扛不住"銷售下降影響的名單。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，2011年下半年全國(guó)房屋平均售價(jià)下降3.5%。
現(xiàn)在，標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，如果房地產(chǎn)商的銷售規(guī)模降低30%，很多房地產(chǎn)公司將面臨流動(dòng)性緊縮。"流動(dòng)性對(duì)合同銷售下降非常敏感，"標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師陸楓表示。
中國(guó)房產(chǎn)集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，以萬(wàn)科(000002.SZ)為例，雖然總稱自己賬上有300億-400億的現(xiàn)金，看上去很多，但與其1400億的年銷售規(guī)模相比就只相當(dāng)于2-3個(gè)月的現(xiàn)金流。也就是說(shuō)萬(wàn)科有2-3個(gè)月沒(méi)有銷售收入的話，就會(huì)面臨現(xiàn)金流困局。
除標(biāo)準(zhǔn)普爾外，其他機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行的調(diào)研結(jié)果亦不容樂(lè)觀。
2012年3月初，渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)在二三線8座城市，對(duì)30家房地產(chǎn)商進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查和研究探討。這些城市包括成都、武漢、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶。參與調(diào)查的開(kāi)發(fā)商報(bào)告稱，貸款違約數(shù)量上升，預(yù)期破產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商數(shù)量將會(huì)上升。
地產(chǎn)商扛不住
孫建平日前表示，一個(gè)毛利率40%、凈利率15%的房地產(chǎn)公司，房?jī)r(jià)下降15%，凈利潤(rùn)下降40%；房?jī)r(jià)下降30%，項(xiàng)目將由高盈利變?yōu)樘潛p。
毛利率40%、凈利率15%基本是房地產(chǎn)企業(yè)2011年的平均水平。Wind數(shù)據(jù)顯示，自2011年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率和凈利率均經(jīng)歷了下滑，20%以上的凈利率已成昨日黃花。其中，上市房企的整體銷售毛利率水平從2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%；整體銷售凈利率則由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。
孫建平表示，過(guò)去兩年新開(kāi)工的增速最高達(dá)到70%，投資額增速則基本上維持30%，且大概維持了兩年時(shí)間。連續(xù)兩年全行業(yè)的高速擴(kuò)張，表現(xiàn)在開(kāi)工和在建投資上，一定會(huì)出現(xiàn)融資的問(wèn)題。另外從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，一元錢的投資不能在銷售上得到一元錢保障。
孫建平表示，"在信托、貸款等本金集中到期、銷售回籠沒(méi)有明顯起色的壓力下，預(yù)計(jì)二季度存在爆發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈危機(jī)的可能。"
4月12日，杭州市余杭區(qū)人民法院就杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)布破產(chǎn)清算公告。此前，天津星耀五洲將向法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)的消息真假難辨，其2007年以62.9億元拿下天津地王即全國(guó)總價(jià)地王，需要至少投資260億元，對(duì)一個(gè)年銷售額僅二十余億元的開(kāi)發(fā)商，資金鏈可謂"步步驚心"。
1月20日，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)宣布，將綠城中國(guó)的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由"B"下調(diào)至"B-"，展望負(fù)面。同時(shí)，將其未到期優(yōu)先無(wú)擔(dān)保債券的債務(wù)評(píng)級(jí)由"B-"下調(diào)至"CCC+"。標(biāo)普預(yù)計(jì)綠城中國(guó)的流動(dòng)性在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)受大量短期債務(wù)、大筆建設(shè)成本以及疲弱的房地產(chǎn)銷售影響繼續(xù)疲軟。標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國(guó)宜表示："我們認(rèn)為，綠城中國(guó)未來(lái)6至12個(gè)月的合同銷售可能將保持疲軟。公司項(xiàng)目集中在執(zhí)行限購(gòu)令的城市，同時(shí)其更為關(guān)注高端住宅市場(chǎng)，但這一市場(chǎng)受政府緊縮政策和投資需求下降的影響更大。"
標(biāo)普預(yù)計(jì)綠城中國(guó)將在2012年繼續(xù)出售其項(xiàng)目以提振流動(dòng)性。在2011年，該公司已經(jīng)出售5個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，并將從中獲得40億元。
根據(jù)標(biāo)普的準(zhǔn)則定義，綠城中國(guó)的流動(dòng)性"疲軟"。2012年其流動(dòng)性來(lái)源不足以覆蓋其用途。公司將有120億-140億元短期債務(wù)在2012年到期，其中包括信托融資。此外，標(biāo)普預(yù)計(jì)其2012年建設(shè)成本將在160億-170億元。如果銷售繼續(xù)疲軟，綠城中國(guó)可能被迫削減其建設(shè)費(fèi)用，但標(biāo)普經(jīng)過(guò)評(píng)估認(rèn)為，這對(duì)流動(dòng)性的改善程度有限。
標(biāo)普認(rèn)為，綠城中國(guó)在產(chǎn)品質(zhì)量方面的良好聲譽(yù)、相對(duì)評(píng)級(jí)而言穩(wěn)固的市場(chǎng)地位（盡管由于融資困難和資產(chǎn)處置而趨弱）、以及在優(yōu)勢(shì)地段擁有的大量土地儲(chǔ)備在一定程度上抵消了上述負(fù)面因素的影響。
記者了解到的情況是，截至2011年底，綠城集團(tuán)的凈資本負(fù)債率為148.7%，較2011年中的163.2%已有所下降。凈利潤(rùn)則創(chuàng)下歷史新高，達(dá)41.18億元，凈利潤(rùn)率增長(zhǎng)至18.7%。
4月18日，綠城再以21億元向SOHO中國(guó)出售上海天山路項(xiàng)目。董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平?jīng)Q心將凈資本負(fù)債率降至100%。
綠城的資金鏈狀況仍然不容樂(lè)觀。年報(bào)顯示，截至2011年底，綠城集團(tuán)的銀行結(jié)余及現(xiàn)金、抵押銀行存款共58.84億元，遠(yuǎn)無(wú)法覆蓋一年內(nèi)到期的銀行及其他借款158.77億元。
銀行壓力不大？
根據(jù)瑞銀證券提供的數(shù)據(jù)，2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款占銀行貸款存量的比重分別為6.36%、11.04%，2010年為6.59%、13.07%，2011年為6.37%、13.22%。總體而言，房地產(chǎn)類貸款占整個(gè)銀行貸款存量10％-20%之間。
在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，盡管地產(chǎn)商正在面臨巨大的壓力，但銀行目前的壓力似乎并不大。
2011年11月11日，原銀監(jiān)會(huì)主席劉明康指出，即使房?jī)r(jià)下降50%，商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)依然可控。而這一說(shuō)法似乎是監(jiān)管機(jī)構(gòu)目前公布的唯一研究結(jié)果。"因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降50%的時(shí)候銀行的覆蓋率仍有100%，下降40%的時(shí)候銀行覆蓋率為110%，所以這個(gè)是不矛盾的。"
劉明康指出，銀行風(fēng)險(xiǎn)可控的一個(gè)重要的原因是，60%的房地產(chǎn)貸款是在2009年6月30日之前發(fā)放的，即上一輪房?jī)r(jià)大漲之前。"2009年北京四環(huán)內(nèi)一平米房?jī)r(jià)20000元，現(xiàn)在漲到40000元，但原來(lái)是按照20000元放的貸款。"
瑞銀證券董事總經(jīng)理兼中資銀行研究主管勵(lì)雅敏表示，如果房?jī)r(jià)下跌20%，銀行的按揭貸款沒(méi)問(wèn)題，目前一套房的首付比例在20%-30%，二套房的首付比例在60%左右，銀行有充分的抵押物。
就開(kāi)發(fā)貸款而言，勵(lì)雅敏表示，這幾年銀行針對(duì)開(kāi)發(fā)貸一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，并沒(méi)有非常激進(jìn)，而且放貸對(duì)象都是一些比較好的客戶。
但勵(lì)雅敏亦擔(dān)憂地表示，如果房?jī)r(jià)下跌20%，房地產(chǎn)企業(yè)盈利或回款減少，就會(huì)危及企業(yè)的現(xiàn)金流，這樣產(chǎn)生的影響就很難說(shuō)，具體對(duì)銀行的影響目前還不好測(cè)算。
□ .王.熙.喜 .證.券.市.場(chǎng).周.刊
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