今年開(kāi)春以來(lái)，青島封凍的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。不僅房產(chǎn)商頻頻拋出“特大優(yōu)惠”的紅繡球，房交會(huì)上也是人頭攢動(dòng)，不少剛需購(gòu)房者心動(dòng)不已。但是，在國(guó)家嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控下，下一步的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？現(xiàn)在是不是該出手了？對(duì)此，購(gòu)房者猶豫不決。
剛需能否撼動(dòng)房?jī)r(jià)
剛需一族：
看了又看，真想出手！
什么是剛需?剛需即剛性需求的簡(jiǎn)稱，字面意思即是：現(xiàn)在剛剛好有這個(gè)需求，不是以前有，也不是以后有，而是現(xiàn)在，必須要解決的需求，此類客戶需求第一，市場(chǎng)第二。目前，縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“剛需購(gòu)房族”，大致可以分為四類人群：以結(jié)婚為需求的“婚房剛需”，以家庭為單位的“改善型剛需”，以首次置業(yè)者為代表的“純剛需”和以“領(lǐng)完畢業(yè)證再拿房產(chǎn)證”為目標(biāo)的90后購(gòu)房大軍。
房地產(chǎn)政策調(diào)控的這兩年，也是剛需購(gòu)房者備受壓抑的兩年。易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員蘇艷表示:“從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上說(shuō)，相對(duì)于彈性需求來(lái)說(shuō)，剛需族是對(duì)房?jī)r(jià)不敏感的人群，因?yàn)檫@批人無(wú)論如何都需要買房。但是現(xiàn)在中國(guó)房?jī)r(jià)太高，所以剛需對(duì)價(jià)格也很敏感了。調(diào)控政策向來(lái)喜歡一刀切，樓市調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但的確也打壓了一部分剛需！笨梢哉f(shuō)，經(jīng)歷了兩年的政策調(diào)控，“剛需一族”構(gòu)成了一波強(qiáng)大的買房大軍，成為2012年樓市上的主角。
在青島創(chuàng)業(yè)的王先生，大學(xué)畢業(yè)后就計(jì)劃著和女朋友領(lǐng)證結(jié)婚，誰(shuí)知天有不測(cè)風(fēng)云，從2009年下半年開(kāi)始，房?jī)r(jià)飛漲，他們看好的幾個(gè)婚房樓盤都超出了本來(lái)就不高的預(yù)算。2010年1月“國(guó)十一條”出臺(tái)，給王先生一家?guī)?lái)一絲希望，王先生的爸爸拍板：“等一等，再買房子。”王先生說(shuō)：“準(zhǔn)丈母娘很嚴(yán)酷，說(shuō)領(lǐng)了房產(chǎn)證，再領(lǐng)結(jié)婚證，這是雙喜臨門。”在王先生準(zhǔn)丈母娘眼里，房子可給女人更多的安全感，王先生暫時(shí)給不了，婚事就被耽擱下來(lái)。
終于等到了2012年春天，在政策調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的雙重壓力下，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)王先生完全能夠接受了，但是，國(guó)家出臺(tái)的一次比一次嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，卻打亂了王先生購(gòu)房的計(jì)劃。
3月14日，溫家寶總理表示:“一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”，房?jī)r(jià)要“與居民收入相適應(yīng)，與投入和合理的利潤(rùn)相匹配”。
話語(yǔ)剛落，網(wǎng)上立刻掀起了計(jì)算各大城市“合理房?jī)r(jià)”的熱潮。一個(gè)ID為“國(guó)房部”的網(wǎng)友貼出了自己的計(jì)算公式:“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖搿良彝テ骄丝凇梁侠矸績(jī)r(jià)收入比/90平方米”。這個(gè)公式很快得到了其他網(wǎng)民的認(rèn)可，一場(chǎng)算術(shù)“接力”迅速展開(kāi):北京合理房?jī)r(jià)4387元/平方米，上海合理房?jī)r(jià)4831元/平方米，深圳合理房?jī)r(jià)4867元/平方米，蘇州合理房?jī)r(jià)4409元/平方米，無(wú)錫合理房?jī)r(jià)4218元/平方米，杭州合理房?jī)r(jià)4493元/平方米，大連合理房?jī)r(jià)3240元/平方米，濟(jì)南合理房?jī)r(jià)2899元/平方米……這些把現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)“腰斬、腰斬、再腰斬”的數(shù)字讓人們直呼“凌亂了”。如今，諸多購(gòu)房者都面臨著“繼續(xù)觀望”還是“果斷出手”的兩難選擇。
青島樓盤：
降價(jià)不止，戰(zhàn)火不熄
在過(guò)去的一年里，青島樓市猶如一輛“過(guò)山車”，庫(kù)存量攀升、房?jī)r(jià)回落、成交量同比下跌使得市場(chǎng)前景撲朔迷離。4月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，島城3月份新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.2%，同比下降1.5% ；新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.2%，同比下降1.6% ；二手房則出現(xiàn)8個(gè)月以來(lái)最大跌幅，同比降幅為2.4% 。與2月相比，3月全市成交新建住宅減少了1743套，為3449套。一季度，青島新房成交量為10606套，新房成交量同比去年下跌50%，一季度青島新房成交量創(chuàng)三年新低。無(wú)論是新建商品住宅還是二手住房，大戶型房源跌幅明顯偏高。
開(kāi)發(fā)商提出種種優(yōu)惠方式，降價(jià)、低月供、低首付等，針對(duì)剛性需求的營(yíng)銷招數(shù)激起各種爭(zhēng)奪剛需的“戰(zhàn)火”。萬(wàn)科三處樓盤推出送房屋維修金、送車位、總房款立減5000元的三重優(yōu)惠；瑞海景園現(xiàn)購(gòu)房可享有減免總房款6萬(wàn)元的優(yōu)惠；華裕唐城二期現(xiàn)購(gòu)房全款優(yōu)惠每平方米500元；龍湖滟瀾海岸悅居三期再次清盤放價(jià)，推出“20萬(wàn)購(gòu)房大禮”；海岸華府樓盤4月推出8.5折特價(jià)房；東籬桃源樓盤9折，購(gòu)房送車位；青啤TAHA時(shí)區(qū)購(gòu)房可參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)，贏取2萬(wàn)元優(yōu)惠……住宅型房產(chǎn)，優(yōu)惠不斷。
據(jù)了解，實(shí)施樓市調(diào)控政策以來(lái)，島城房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年的8月份就開(kāi)始走上了下跌路，到今年3月份跌到了調(diào)控以來(lái)的最低點(diǎn)。青島房?jī)r(jià)跌到何處達(dá)到合理房?jī)r(jià)？樓市什么時(shí)候跌幅到底？
有專家預(yù)測(cè)：“在今年的一二季度期間，開(kāi)發(fā)商很有可能將會(huì)給出進(jìn)一步優(yōu)惠，屆時(shí)，對(duì)剛需和自住客戶來(lái)說(shuō)，或?qū)⒂瓉?lái)不錯(cuò)的購(gòu)房良機(jī)，但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益！
青島樓市“降價(jià)戰(zhàn)”打得如火如荼！胺?jī)r(jià)下調(diào)已經(jīng)是定局，現(xiàn)在大家關(guān)心的是下降多少！睄u城某評(píng)論人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)小降或者大降的可能性都不大，小降達(dá)不到調(diào)控預(yù)期，大降政府也不允許。他表示，接下來(lái)的房?jī)r(jià)降幅可能會(huì)在20%左右，如果降幅超過(guò)25%，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就可能會(huì)拉警報(bào)。對(duì)于青島的房?jī)r(jià)，他表示目前部分樓盤的降幅已經(jīng)超過(guò)10%。接下來(lái)再繼續(xù)大降的可能并不大，但仍有一定的降價(jià)空間。專家建議購(gòu)房者：“房?jī)r(jià)劇烈震蕩，向下調(diào)整，剛需客不妨現(xiàn)在鎖定具體樓盤五六個(gè)，坐等降價(jià)。”
小陽(yáng)春行情：
購(gòu)房者摸不準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏
可以說(shuō)，今年以來(lái)，青島樓市剛剛經(jīng)歷了一波小陽(yáng)春的行情，有很多業(yè)內(nèi)人士把這看成是樓市階段性回暖的象征。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)兩年的調(diào)控之后，開(kāi)始觸底反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士的介紹，剛性需求在結(jié)束了一段時(shí)間的觀望后，決定出手，這已經(jīng)成為出現(xiàn)這波“小陽(yáng)春”的重要原因。一手房市場(chǎng)回暖，二手房市場(chǎng)升溫。近期“回暖”，只是一種短時(shí)的“假陽(yáng)春”，還是能夠持續(xù)“暖”下去呢？有專家認(rèn)為，目前的“回暖”，是通過(guò)80%以上樓盤小幅降價(jià)換來(lái)的成交量。世邦魏理仕商業(yè)部董事張春雨表示：“從三月份開(kāi)始，全國(guó)多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出小陽(yáng)春的態(tài)勢(shì)，似乎表明房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐步回暖。從目前金融層面來(lái)看，相比去年的收緊政策，一手房房貸似乎變得容易起來(lái)，一些銀行下調(diào)了首套房貸利率。央行也宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，此舉將釋放4000億—5000億左右的流動(dòng)性。從宏觀層面來(lái)講，政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策在短時(shí)期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，溫家寶總理多次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控要促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖。老百姓似乎一下子很難判斷未來(lái)的走勢(shì)，摸不準(zhǔn)市場(chǎng)的脈搏。”
張春雨認(rèn)為：“從去年下半年開(kāi)始，青島市場(chǎng)呈現(xiàn)出銷售價(jià)格全面下調(diào)的趨勢(shì)，雖然不同區(qū)域、不同樓盤降價(jià)幅度不等，但加大促銷力度、甚至直接降價(jià)是目前開(kāi)發(fā)商的普遍做法。以城陽(yáng)區(qū)為例，目前樓盤的銷售價(jià)格已經(jīng)回落到2009年的水平，正陽(yáng)路上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格降到均價(jià)6000左右。另一個(gè)供應(yīng)量比較集中的區(qū)域?yàn)槔顪鎱^(qū)，多個(gè)樓盤直接降價(jià)，降幅也已經(jīng)超過(guò)20%。因此，在這樣的一個(gè)市場(chǎng)行情下，剛需購(gòu)房者應(yīng)該開(kāi)始著手準(zhǔn)備購(gòu)房計(jì)劃，現(xiàn)在開(kāi)始針對(duì)性地看房，選取自己比較中意的項(xiàng)目了解情況，關(guān)注的項(xiàng)目只要價(jià)格降到可承受范圍之內(nèi)就可以考慮購(gòu)買！
春季房交會(huì)：
人聲鼎沸，看房熱情不減
一年一度的青島春季房展會(huì)，是青島地區(qū)上半年規(guī)模最大的專業(yè)房地產(chǎn)展會(huì)，也是全年樓市啟動(dòng)的重要節(jié)點(diǎn)。剛需是市場(chǎng)的基本盤，也是市場(chǎng)上揚(yáng)的“原動(dòng)力”之一，2012年春季房展主打“剛需牌”。與往屆動(dòng)輒兩三個(gè)展廳、近百家新盤同臺(tái)亮相相比，本屆房展稍顯氣勢(shì)不足。有業(yè)內(nèi)人士稱：“在此市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商對(duì)房展會(huì)的參展熱度遠(yuǎn)不如往年，一定程度上體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足！
盡管開(kāi)發(fā)商們的表現(xiàn)不甚給力，但眾多看房客戶的熱情依然高漲。據(jù)報(bào)道，房展會(huì)各展廳里幾乎都是人滿為患，一些項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)參觀的場(chǎng)面。有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，客戶來(lái)訪量是反映這個(gè)行業(yè)景氣程度的一個(gè)重要指標(biāo)。但是，這些來(lái)訪的客戶里面，有哪些是剛性需求，有哪些是投資性需求呢？
據(jù)一些參展項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)介紹，他們一個(gè)上午接待的客戶都在上百組，平均每人接待的數(shù)量都在二三十組左右！胺空箷(huì)的宣傳效果很明顯，作為專業(yè)的房地產(chǎn)展會(huì)吸引力很強(qiáng)。我這一個(gè)上午的客戶接待量比在售樓處一個(gè)星期的接待量還多！币幻脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“但這么多客戶的意向度并不是很高，雖然有不少是真正想買房的，但更多人看上去只是來(lái)看看熱鬧！彪m然參觀人數(shù)依然不少，但難掩市場(chǎng)低迷的景象。
業(yè)內(nèi)人士：
房?jī)r(jià)暴跌的可能性不大
從去年四季度開(kāi)始，樓市出現(xiàn)了一波“降價(jià)潮”。近期，部分銀行在一定程度上恢復(fù)了首套房貸的利率優(yōu)惠，降低了首次置業(yè)的門檻。
一些項(xiàng)目的價(jià)格似乎降到了相對(duì)合理的水平，樓市成交量忽高忽低，一些擔(dān)心“踏空”的普通購(gòu)房者很迷惑，到底現(xiàn)在該不該買房？房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)降嗎？
近期樓市成交出現(xiàn)回暖，價(jià)格會(huì)不會(huì)就此反彈？正在觀望的普通購(gòu)房者，又要如何應(yīng)對(duì)充斥著各種預(yù)測(cè)和判斷的樓市呢？
太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周認(rèn)為，從目前的情況看，一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌的可能性不大，像青島這種二線城市，基本會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。購(gòu)房者應(yīng)該保持淡定，不要被各種數(shù)據(jù)擾亂？梢赃x取自己中意的地段和項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注這些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)信息，如果價(jià)格降到自己認(rèn)為相對(duì)合理也可以承受的水平，可以出手買房，并盡可能增加首付比例，可以享受比較大的折扣優(yōu)惠，在高利率情況下，還可以降低房貸利息成本。
現(xiàn)在，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控，眾多開(kāi)發(fā)商都選擇了加速推進(jìn)，從而促進(jìn)資金回籠。對(duì)于有一些處于遠(yuǎn)郊區(qū)域的價(jià)格還屬于高位的項(xiàng)目，還會(huì)有空間有更大幅度的調(diào)整。但是對(duì)于地段較好的房源來(lái)說(shuō)，降價(jià)空間不大。記者李源心
專家意見(jiàn)
房?jī)r(jià)接近支撐點(diǎn)
該出手時(shí)就出手
世邦魏理仕商業(yè)部董事張春雨表示，剛需購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到價(jià)格因素、地段因素、配套因素、交通因素。
張春雨認(rèn)為：“沒(méi)有最好的時(shí)機(jī)，只有最合適的時(shí)機(jī)。每個(gè)購(gòu)房者的具體差異非常大，很難一概而論地去講何為最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)是長(zhǎng)期向好的方向發(fā)展。因此，購(gòu)房者要根據(jù)自身的需求，根據(jù)購(gòu)房需要考慮的四要素來(lái)選擇適合自己的產(chǎn)品，而且剛需購(gòu)房者購(gòu)房的主要目的為自住，據(jù)統(tǒng)計(jì)，大部分剛需購(gòu)房者購(gòu)入首套住房后居住時(shí)間為5年！
“因此，對(duì)于剛需者而言，看中了喜歡的房子，售價(jià)在心理承受范圍，該買房時(shí)就應(yīng)該果斷出手。房市如股市，永遠(yuǎn)等不到最低點(diǎn)，或許房?jī)r(jià)下跌了，你看中的房子卻沒(méi)有了；你看中的房子還在，可是價(jià)格已經(jīng)上去了。堅(jiān)守自己的價(jià)值判斷，其他的都是浮云。房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入下降通道，接近支撐點(diǎn)，個(gè)人認(rèn)為對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，從4月份開(kāi)始到9月份之間都是買房較好的時(shí)機(jī)！
青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)龍江表示：“現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到一個(gè)較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，急于買入的購(gòu)房者可以考慮出手了，但是要做好繼續(xù)降價(jià)的心理準(zhǔn)備？少I可不買的購(gòu)房者，可以繼續(xù)等待，選擇合適時(shí)機(jī)。沒(méi)有人知道未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是什么樣子，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只有需求，沒(méi)有市場(chǎng)。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)買時(shí)不單單要考慮價(jià)格因素，樓盤性價(jià)比、開(kāi)發(fā)商品牌是否強(qiáng)大、未來(lái)小區(qū)物業(yè)服務(wù)，這些都是需要顧及的因素，不要因?yàn)榭紤]價(jià)格而錯(cuò)過(guò)了心儀的房子。先下手，會(huì)有更多選擇！
青島福元九合投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理畢放世表示：“我一直在說(shuō)‘?dāng)啻a鞋’的道理，雖然近兩年房地產(chǎn)不景氣，很多樓盤在降價(jià)，但是需求大的好房子沒(méi)有降價(jià)。購(gòu)房者在儲(chǔ)蓄達(dá)到欲購(gòu)房產(chǎn)首付的170%時(shí)，購(gòu)房者才算有能力購(gòu)房。比如100萬(wàn)首付的房子，還要有70萬(wàn)的存款支付裝修、家具、維護(hù)、物業(yè)等費(fèi)用。因此是否到時(shí)機(jī)購(gòu)房，主要取決于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)水平。如果是單純的等待降價(jià)就大錯(cuò)特錯(cuò)了，好房子永遠(yuǎn)不會(huì)真正地降價(jià)。”
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