房展會是市場的風(fēng)向標(biāo)，目前的樓市亟需房交會，樓市現(xiàn)狀需要它來總結(jié)梳理，后市如何需要它的跡象來判斷。
房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)過去2周年，期間經(jīng)過了4次房展會，逐步傳達(dá)出一個信息——樓市逐漸變得清晰，心態(tài)逐漸變得冷靜。房價跳水、成交冰封、二手房市場洗牌、投資客被擠出、開發(fā)商“斷臂”求生、商業(yè)地產(chǎn)“東風(fēng)”強(qiáng)勁……這“6大現(xiàn)象”即為表現(xiàn)。
A 跳水
區(qū)域價格體系重新塑造
2010年4月17日， “新國十條”出臺的當(dāng)天，杭州閑林板塊的金城·庭院深深開盤，售價為13500元/平方米。2012年，庭院深深雖然沒有開盤，但周邊同為金成的項(xiàng)目——竹海水韻近期成交均價為7500元/平方米。
“新國十條”出臺前后三天內(nèi)開盤的還有下沙的東！幟士ぁI江的欣盛·東方郡、大城北的大華·海派風(fēng)景等幾個樓盤，2年的時間過去了，所在區(qū)域的價格體系再三被打破，檸檬郡當(dāng)時開盤價格17500元/平方米早已成為歷史，如今下沙最核心的金沙湖板塊品牌開發(fā)商的售價已跌至12800元/平方米，沿江板塊售價早就跌至萬元以下；東方郡最后一次開盤均價為26000元/平方米，而如今位置更具優(yōu)勢的中！ゅ居钐煜率蹆r僅為18000元/平方米；比大華·海派風(fēng)景更靠近市中心的方正·荷塘月色最近一次開盤均價僅略高于10000元/平方米。
數(shù)據(jù)不會騙人，不同區(qū)域的樓盤價格跌幅均不相同，但是沒有疑問的是，杭州所有區(qū)域的房價在調(diào)控的兩年內(nèi)都出現(xiàn)了較大的調(diào)整，一個個新的價格體系在塑造中。
B 冰封
開發(fā)商以價換量
2010年春天，對于樓市而言是一個令人吃驚的季節(jié)。樓市像是一匹脫韁的野馬，一次次騰空而起。
3月22日，藍(lán)色錢江188套千萬級豪宅排隊(duì)搶購；3月28日3小時216套房源售謦；篁外空中別墅2小時售謦；3月29日聯(lián)合格里被政府強(qiáng)行開盤，120套房源售罄；4月10日德信早城296套，遭5000人搶購。搶購排隊(duì)、被開盤消息一個一個傳來，開盤一個銷光一個。
但是，4月17日晚新國十條出臺，市場隨即進(jìn)入休克期。在2010年年底，杭州樓市再次顯現(xiàn)升溫加速，龍湖·滟瀾山等項(xiàng)目再現(xiàn)熱銷。但是市場的趨勢是直線下降，各個樓盤的成交情況逐漸不樂觀。在2011年下半年開始，成交銳減成了開發(fā)商最為頭疼的事情，杭州也逐漸了大幅降價的情況。
今年春天，橋西、下沙、申花、九堡、丁橋等區(qū)域相繼淪陷，逐漸走低的價格下，帶動了蠢蠢欲動的剛需客戶，成交量再次上揚(yáng)，3月份的成交量幾近逼平“新國十條”前。但是，這種成交是“以價換量”的結(jié)果，是在開發(fā)商犧牲利潤的前提下取得，和“新國十條”前房價走高、全民搶房的境況有實(shí)質(zhì)性的區(qū)別。
C 涅槃
二手房市場臨近洗牌
二手房市場是一個靠天吃飯的行業(yè)，它的旺和衰，和新房市場息息相關(guān)。
“新國十條”出臺前，杭州二手房中介企業(yè)如雨后春筍，喜人的成交數(shù)量下，各中介公司像被“激素”刺激一樣，將主要的精力放在了門店擴(kuò)張上面，租店面、招新人成了行業(yè)工作重心。
隨著房產(chǎn)調(diào)控的落地，盲目的擴(kuò)張被證明是一場不切實(shí)際的大躍進(jìn)，中介門店一個個關(guān)門，當(dāng)年幾條知名的“中介一條街”相繼蕭條，中介公司被迫采取保守的策略，閉門等待市場回暖。
但是，這次樓市的冬天似乎更長一些，春天的氣息久久不見到來。尤其是針對二手房市場的第二次調(diào)控中，明確了未滿5年的二手房出售時，營業(yè)稅全款征收，這對于二手房市場是一個前所未有的“寒流”來襲。在2011年年底，杭城的中介行業(yè)面臨洗牌式的考驗(yàn)，最重要的表現(xiàn)即為中介經(jīng)紀(jì)人的流失！耙郧敖(jīng)紀(jì)人也會跳槽，但是基本上是這一家跳到另一家，但是這次卻是徹底從中介這個行業(yè)跳到別的行業(yè)，我們才意識到，最大的困難終于還是到來了！焙汲悄持薪楣臼袌鼋(jīng)理提到當(dāng)時唏噓萬千。
春天，終究會到來的。在今年的前四個月，隨著新房市場的節(jié)節(jié)走低，二手房市場也隨之松動了。低價新房的誘惑下，不少房東選擇低價出售老房子，借以置換新房；而與此同時，價格下降的二手房自然吸引了部分剛需客戶，成交開始火熱上升，流失出去的中介經(jīng)紀(jì)人又開始重操舊業(yè)。
可以說，二手房市場像一只浴火重生的鳳凰，涅槃后贏得新生。
D 出逃
投資性購房者被擠出
如果將回憶的畫面重新切到2010年春天，各個售樓中心的亮點(diǎn)之一，一定少不了這樣一個群體——溫州人。他們花襯衫、金項(xiàng)鏈，他們操著聽不懂的口音、提著巨大LOGO的包包，他們的一擲千金充滿魄力，他們受到售樓小姐的笑臉相迎。
他們是一個群體，也是一個代表，在杭州投資房產(chǎn)的外地人的代表。
但是，2010年4月17日之后，他們突然消失了。信貸危機(jī)、金融試驗(yàn)區(qū)等事件讓他們再次回到國人的視線中，但是不再和房產(chǎn)有關(guān)系。
“調(diào)控前杭州的買房人客群中，外地人占據(jù)了僅4成的客群，尤其是濱江、下沙和九堡等區(qū)域幾乎全是外地人的天下，有人玩笑地將杭州的幾個樓盤稱為‘溫臺小區(qū)’”，知情人士稱。
畫面切到如今的售樓中心，即使是深度降價的項(xiàng)目，也鮮見外地人的身影。某剛需樓盤售樓小姐告訴記者她的客戶中，今年只出現(xiàn)2組外地客戶。
不知道什么時候，開盤現(xiàn)場中能再現(xiàn)那一波波熟悉的花襯衫、金項(xiàng)鏈。
E 求生
開發(fā)商“斷臂”謀出路
在民眾的觀點(diǎn)中，有幾個行業(yè)是暴利行業(yè)，其中房地產(chǎn)業(yè)赫然在榜，提到它，一致反映是“不差錢！”。
資本是逐利的，在前幾年，很多資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。做家具的、賣飲料的、捕魚的、賣酒的，他們斥資拿地、招募團(tuán)隊(duì)，一夜之間都成了房地產(chǎn)商。當(dāng)然，豐厚的利潤也給他們帶來了回報。
風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，三十年河?xùn)|、三十年河西。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入和持久，房子賣不出去，銀行的欠款要償還，現(xiàn)金流成了拷問開發(fā)商的難題。是生存？還是斷腕？在這個難題前，不少開發(fā)商最終選擇了生存。然后，一個個低價樓盤面市，甚至不少在成本下之下，賠錢成了某種難言的結(jié)果。
但是，事情并沒有就這樣結(jié)束。房地產(chǎn)調(diào)控仍在繼續(xù)，開發(fā)商的血流盡了，屆時市場仍不見回暖怎么辦？對開發(fā)商而言，這是一個不敢想象的噩夢。
F 逆市
商業(yè)地產(chǎn)“東風(fēng)”強(qiáng)勁
有人把住宅項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)比喻成兩個孩子，坐在樓市“蹺蹺板”的兩端，在一上一下中尋求平衡。
在杭州商地產(chǎn)火熱的前幾年，商業(yè)地產(chǎn)總是不受待見，發(fā)展也總是受到各種束縛。而與此同時，住宅市場一片火熱，成為了投資和置業(yè)的首選。
“新國十條”后，投資性住宅需求受到了抑制，商業(yè)地產(chǎn)迎來了春天。杭州成交排行榜上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目越來越多，越爬越高。在去年的下半年，商業(yè)地產(chǎn)一度成為成交量的支撐者，占據(jù)了樓市的半壁江山。
今年初，住宅類項(xiàng)目的調(diào)價讓所占比例有所改變，商品房重新找回了統(tǒng)治地位，但是商業(yè)項(xiàng)目勢頭仍舊不減。
●記者手記
諸多懸念匯聚人居展
調(diào)控已經(jīng)過去兩周年，我們也即將迎來調(diào)控后第五次房展會。政策還是那個政策，但是市場已經(jīng)不是那個市場。
本屆人居展怎么樣？是最引人關(guān)注的話題。從前4屆調(diào)控中的房展會看，市場一直處于“嚴(yán)冬”，參展樓盤數(shù)量、市民參與人氣和成交商品房數(shù)量都每況愈下。但是冷清的市場，卻讓人逐漸學(xué)會了思考，反思中，市場逐漸變得清晰，購房者心態(tài)逐漸變得冷靜，開發(fā)商逐漸改變了觀念。
今年春天，開發(fā)商忍痛割肉，一個個新的價格體系被塑造，杭州房價回到了2009年大漲之前，前兩年未置業(yè)的購房者重新贏得了一次新的機(jī)會。不僅購房者，開發(fā)商更需要這次房交會。這次人居展上，他們會不會趁機(jī)出手，成了較大的懸念。
懸念的謎底，取決于開發(fā)商的誠意。據(jù)稱，有數(shù)家開發(fā)商已經(jīng)確定借助人居展的人氣，在人居展現(xiàn)場宣布新的價格，打動購房者。
每次深蹲都或?qū)⒁馕吨淮胃吒邚椘，不排除前四次糟糕的房展會都是在為本屆積累騰空而起的能量。
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