作為全年樓市的重要窗口，5月不僅擁有傳統(tǒng)銷售旺季小長假，更是各大房企備戰(zhàn)半年報的關(guān)鍵時期。從各大城市“五一”樓市業(yè)績來看，圍繞剛性需求做文章是“冷”“熱”之差的關(guān)鍵。再綜合近日房企陸續(xù)發(fā)布的4月銷售業(yè)績和一季報來看，去庫存仍是房企的重中之重，但樓市博弈也仍在繼續(xù)。
一線城市房博會成交不理想
剛剛過去的“小長假”，北上廣深四大一線城市均舉辦了房博會，以期拉動銷售。不過從3天的成交數(shù)據(jù)來看，各地成交并不理想。
來自北京住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，北京新建住宅簽約522套，二手房住宅簽約347套，總計(jì)869套，比去年同期下調(diào)38.1%。
金豐易居與佑威聯(lián)合研究中心5月1日監(jiān)測的數(shù)據(jù)則顯示，4月29日—5月1日，上海新建商品住宅總計(jì)成交面積約4.6萬平方米，較去年“五一”6.65萬平方米的成交量，下跌了約30%。
深圳方面的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示， “五一”小長假全市共成交12470平方米、141套，同比去年4825平方米、51套的成交量大漲1.5倍有余，但是較平時成交卻大幅銳減。
相對來說廣州的情況較為樂觀，根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，三天假期廣州一手房網(wǎng)上簽約量為508套，同比增11.4%。而鑒于簽約的滯后性，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)實(shí)際交易量應(yīng)較去年同期上漲20%—30%。
總體來看，成交漲跌的關(guān)鍵還在于剛性需求的釋放程度。在優(yōu)惠折扣、降價促銷的拉動下，房企讓利是提高銷售量的最重要因素。以廣州為例，凡是顯著降價的樓盤，如增城的科城山莊、海珠區(qū)的保利天悅、羅馬家園、番禺的雅居樂城南源著、花都的千色美湖等等都成功吸引了買家出手。而中小戶型的剛需產(chǎn)品也是成交中最受買家歡迎的產(chǎn)品。
百城房價已連跌八月
“五一”樓市成交的總體遇冷其實(shí)是今年以來樓市頹勢的延續(xù)。即便3月部分城市成交出現(xiàn)反彈，整體也仍處于低位。
相關(guān)機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月全國100個城市住宅平均價格為8711元/平方米，較3月環(huán)比下跌0.34%，為連續(xù)第八個月環(huán)比下跌，跌幅較上月擴(kuò)大0.04個百分點(diǎn)。同比來看，4月全國100個城市住宅均價同比出現(xiàn)自2011年6月以來的首次下跌，跌幅為0.71%。
在其監(jiān)測的40個主要城市中，僅7個城市成交面積環(huán)比上漲。10個重點(diǎn)城市，僅杭州成交環(huán)比小幅上漲，其余城市均有不同程度下跌，其中上海、重慶、程度跌幅超過20%。
房企的最新業(yè)績報告同樣不容樂觀。昨日萬科地產(chǎn)發(fā)布的4月銷售數(shù)據(jù)顯示，盡管76.7萬平方米的銷售面積實(shí)現(xiàn)同比增長13%，但環(huán)比卻下降30%。銷售金額更同比環(huán)比雙降，4月萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額74.4億元，同比下降6%，環(huán)比下降35%。此外，當(dāng)月銷售均價為每平方米9700元，是今年來首次單價回落到萬元以內(nèi)。
富力地產(chǎn)前日發(fā)布的4月業(yè)績報告也顯示，4月銷售收入共約28.95億元，銷售面積約20.76萬平方米，雖然同比分別增加10%和23%，但環(huán)比卻分別下降了4%和11%。而銷售貢獻(xiàn)最大的城市正是促銷力度較大的廣州。
而追溯到一季報，一季度A股149家上市房企中有78家出現(xiàn)業(yè)績下滑，這也是房地產(chǎn)行業(yè)首次出現(xiàn)過半房企業(yè)績下滑的情況，同時虧損的房企數(shù)量也達(dá)到了41家，占比近三成，另外更有21家業(yè)績降幅超過100%。
當(dāng)然，形同“五一”各城市的交易情況，也并不是所有房企都業(yè)績慘淡。149家房企中，增幅超過100%的也達(dá)到了24家。另如德銀發(fā)布報告稱，恒大地產(chǎn)4月銷售或高達(dá)70億元，而3月份為40億元，這就意味著環(huán)比上升74%，同比上升14%。
五六月以價換量將發(fā)力
多位業(yè)內(nèi)人士表示，成交冷熱與否取決于房企推貨的力度，往往價格比較低的項(xiàng)目換來了比較明顯的成交量。知名房產(chǎn)專家韓世同分析，事實(shí)上，“以價換量”已蔓延全國，但尚未見全國大面積成交回暖：開發(fā)商舍得“以價換量”則成交活躍，促銷有限則成交下降，因而各地樓市、各個房企冷熱不均。
相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測則顯示，在銷售下滑的同時，4月多數(shù)城市庫存有所增加。除北京、青島庫存量下降，其余城市庫存均有不同程度增長。南充、廣州、蘇州庫存增量都超過20萬平方米，其中南充4月庫存增加逾37萬平方米。上海、深圳、廈門、福州可售增量則超過10萬平方米，各城市依然面臨巨大的庫存壓力。
業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前市場上商品房供過于求狀況突出，庫存壓力也未得到明顯減緩，后市仍舊面臨降價壓力，未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，“以價換量”仍將持續(xù)。
而眼前更為著急的是，很快各大上市房企就將發(fā)布上半年業(yè)績報告。而由于一季度行業(yè)遇冷，只有少數(shù)幾個房企的銷售業(yè)績超過了年度目標(biāo)的20%，大部分房企的銷售業(yè)績?nèi)匀徊蛔?0%。因此二季度的銷售情況，會在很大程度上決定房企上半年的業(yè)績完成情況，以及下半年的銷售壓力。為了備戰(zhàn)半年報，房企5、6月份勢必發(fā)力，促銷力度將加大。
(作者：盧軼)
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