近年來，隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，天津的房地產(chǎn)市場也進入了發(fā)展的快車道。萬達、華潤、紅星、保利、寶龍、中海等一座座綜合體項目相繼動工興建，不僅讓津城樓市的商業(yè)綜合體區(qū)域分布更加廣泛，而且使得樓市多種業(yè)態(tài)的發(fā)展更為均衡，促進了津城樓市的發(fā)展。
住宅市場產(chǎn)品多元化品質(zhì)不斷升級
近年來，隨著軌道交通的不斷完善，盤桓多年的地段論已經(jīng)被徹底打破，天津當前的住宅市場已進入一個產(chǎn)品多元化、板塊多元化的空前發(fā)展時代。
從產(chǎn)品層面看，住宅仍是房地產(chǎn)市場的主角！敖(jīng)過近30年的發(fā)展，天津的住宅產(chǎn)品已日臻成熟，與一線城市的住宅水準無大差別！睒I(yè)內(nèi)資深人士王建表示，“當前住宅市場包括住宅、別墅和公寓，其中住宅又可分為經(jīng)濟適用房、普通住宅、高端住宅。住宅產(chǎn)品的細分已經(jīng)初露端倪，而且隨著這種細分的不斷成熟，一批質(zhì)量好、品質(zhì)高的高端精品項目也逐漸開始進入市場！
事實上，經(jīng)過幾年的發(fā)展，天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)初步劃分為保障性住房、剛需住房、改善型住房和高端房產(chǎn)幾大部分。其中，限價商品房和經(jīng)濟適用房作為滿足城市低收入人群的保障性住房，目前正在逐步加大力度。隨著部分國有品牌企業(yè)的參與，使住宅的質(zhì)量、功能和安全性有都得到了有效地保證。去年秋季房地產(chǎn)交易會上，18個項目、436萬平方米、5.7萬套保障性住房集中展示，成為房交會的一大亮點，企業(yè)的實力、產(chǎn)品的品質(zhì)獲得了消費者的充分認可，為中低收入人群提供了充足的選擇。
普通住宅和高端住宅是近幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展最快的產(chǎn)品之一，在經(jīng)歷了地段階段、概念階段、單純大盤階段的優(yōu)勢營造階段后，已逐漸形成區(qū)域環(huán)境建設(shè)、產(chǎn)品精雕細刻、物業(yè)盡善盡美、圈層細分明顯的態(tài)勢。尤其近兩年，城市核心區(qū)高端產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，人們對高端住宅的需求開始回歸城市核心，中心城區(qū)迎來又一次開發(fā)熱潮。改善型需求的人群未來面臨市場供應(yīng)相對充足的優(yōu)質(zhì)高檔住宅產(chǎn)品，有廣泛的選擇余地。
公寓市場作為市場的補充，因不受限購影響，而且單位面積小、總價低、精裝修到位，一度受到市場的熱捧，近兩年市場供應(yīng)量急劇攀升。據(jù)悉，2011年底，經(jīng)天津市政府批準，天津近期將不再審批新的居住型和混合型公寓建設(shè)項目，即通常所說的酒店式公寓。對已辦理商品房銷售許可手續(xù)，開發(fā)商須出具承諾，按確認后的房屋用途銷售，并在《商品房買賣合同》中約定。
別墅產(chǎn)品近年來在津城得到了長足的發(fā)展。在天津房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢時期，別墅產(chǎn)品僅僅可稱作是郊外的獨體或連體建筑，如今的別墅，環(huán)境、管理、品質(zhì)、配套均已全面提升。以華潤、碧桂園、天山、萬科等為代表的知名實力房企紛紛掘金別墅市場，從產(chǎn)品設(shè)計、園林規(guī)劃、戶型揣摩、周邊配套等諸多方面將別墅的居住功能發(fā)揮到極致。如今的津城，無論是千萬級城區(qū)高端別墅，還是百萬級的疊拼、雙拼，都擁有良好的銷售前景。
商業(yè)市場成交日漸活躍資本持續(xù)發(fā)力
商業(yè)地產(chǎn)，泛指以工、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。隨著調(diào)控政策效果的日漸明顯，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)似乎迎來了一個發(fā)展春天。
在歷經(jīng)了街鋪、一站式商業(yè)體的開發(fā)模式后，單一的開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，綜合體建筑模式已成為當前最先進的地產(chǎn)開發(fā)模式。隨著萬達、仁恒、紅星、鵬欣、大悅城等城市綜合體的崛起和相繼投入運營，天津已完成了單一地產(chǎn)開發(fā)模式向綜合建筑體模式的悄然轉(zhuǎn)變，“開發(fā)‘城市綜合體’可以快速聚集大量資產(chǎn)；住宅、公寓部分及寫字間部分出售變現(xiàn)，可為商業(yè)部分及酒店部分提供資金保障，使開發(fā)商可以通過開發(fā)‘城市綜合體’獲得商場及酒店的長期投資收益，是獲得大量不動產(chǎn)的新方式。”南開大學經(jīng)濟學博士博士劉玉錄在接受采訪時曾表示。
目前，大連萬達集團、寶龍集團、中糧集團、華潤集團、嘉里集團均帶著各自在其他城市成熟的開發(fā)經(jīng)驗，在天津陸續(xù)興建綜合體項目，其中萬達和寶龍采取部分銷售、部分持有，中糧則采取全部持有模式，城市綜合體的開發(fā)不但是房地產(chǎn)產(chǎn)品的變革，更是資本實力的角逐，未來綜合體的開發(fā)或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)企業(yè)再次重整洗牌的契機。
與商業(yè)地產(chǎn)相同，近年來，天津的寫字樓市場也出現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。從2010年開始，寫字樓的銷售表現(xiàn)開始明顯優(yōu)于同期住宅的銷售表現(xiàn)，住宅調(diào)控對資金的擠出效果十分明顯，大量資金轉(zhuǎn)吐寫字樓市場。同時，天津作為未來北方的經(jīng)濟中心，國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，為天津的商務(wù)地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間，在住宅市場調(diào)控的大背景下，2011年天津商務(wù)地產(chǎn)呈現(xiàn)出租售兩旺的局面。據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計顯示，2012年一季度，全市甲級寫字樓的總存量為850633平方米。同時，受到搬遷租戶的帶動，甲級寫字樓租金小幅上升，環(huán)比增長了1.35%。寫字樓租金價格指數(shù)達到144.6，空置率環(huán)比下降0.66%，為19.02%。
業(yè)內(nèi)人士表示，商務(wù)中心可以有效提升寫字樓品質(zhì)，集聚優(yōu)質(zhì)客戶并對商務(wù)財政產(chǎn)生有利影響；響螺灣區(qū)域?qū)懽謽琼椖考猩鲜，造成了項目競爭激烈，未來消化需要?jīng)歷時間考驗，政府指導性政策將尤為重要；未來高端寫字樓項目的入市，寫字樓將分散于各區(qū)中。隨著企業(yè)行業(yè)發(fā)展的要求，或?qū)⑹沟眉准墝懽謽强腿河兴淖儭?/P>
業(yè)態(tài)均衡市場理性回歸發(fā)展穩(wěn)步前行
縱觀津城的樓市的發(fā)展可以看出，從市場需求角度講，天津的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)控制在合理范疇之內(nèi)，為未來持續(xù)穩(wěn)步良性發(fā)展提供了較大發(fā)展空間。預(yù)計天津在未來仍將保持快速發(fā)展的趨勢，這將對房地產(chǎn)市場起到重要支撐作用。
業(yè)內(nèi)人士表示，2012年在繼續(xù)堅持調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，住宅市場將回歸到一個合理水平，一些高品質(zhì)、區(qū)域優(yōu)勢優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品將會繼續(xù)得到改善型人群和剛需人群的關(guān)注，獲得相對滿意的銷售成績，綜合體項目、寫字樓項目、工業(yè)地產(chǎn)項目或?qū)愜娡黄，破?012天津樓市銷售困局。
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