湘潭房產(chǎn)網(wǎng)5月10日訊 受樓市回暖影響，2012年4月湘潭市民咨詢房產(chǎn)相關(guān)置業(yè)問題有所增加。其咨詢熱點主要集中在二手房過戶，房產(chǎn)維權(quán)，及房產(chǎn)變更幾大方面，以下是4月湘潭房產(chǎn)問題咨詢熱點匯總：
一，首次購房認(rèn)定
前幾年父母把他們名下唯一的房產(chǎn)過戶到我名下了（我原無房產(chǎn)） 父母和我一起住。現(xiàn)我打算結(jié)婚了 想要到長沙買婚房和父母分開住 如我再買房的話應(yīng)該是算二套房吧 如果我現(xiàn)在把父母原先過戶到我名下的房產(chǎn)再過戶到父母名下 然后再到長沙購房時否可以算一套房 貸款的話 可否享受一房利率和首付？急！！
答：首次購房以家庭為單位查詢。如果您目前是未婚狀況，并且名下沒有房產(chǎn)即可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
二，永陽星城沒有按時開盤，又不退款，該怎么辦？
1、永陽星城預(yù)定2012年01月16日開盤，所以我們交了8萬定金。但1月16日又沒有開盤，按照合同需要在一個星期內(nèi)退款，但是一直拖著不退。后來電視通告說，4月10日前退款，但是今天已經(jīng)是4月8號了也沒有退款。如果4月10日還是不退款的話，我們怎么辦？
答：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條的規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 請您根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定維護您的合法權(quán)益。
2、在2011年8月左右的時候，我看中了本地開發(fā)商永陽置業(yè)開發(fā)的一個樓盤，樓盤名為永陽新城。那個時候該樓盤還沒有取得預(yù)售許可證，開發(fā)商以收取誠意金的名義，向我收取了八萬人民幣的訂金，同時與我簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議，并且承諾將于2012年一月左右開盤。但實際上，今年一月份，該樓盤沒有取得到預(yù)售許可證，不能開盤。開發(fā)商答應(yīng)于2012年2月7號左右一次性退還八萬元訂金。到了2月7日，開發(fā)商又推脫到4月10號，答應(yīng)4月10號才能退還訂金，F(xiàn)在4月10號就快到了，開發(fā)商又要求推遲到6月10號才能退還訂金。開發(fā)商一次次言而無信，根本不想退還我們的訂金，我們也拿他們毫無辦法。這筆錢都是我父母的辛苦錢，我們卻被這種無良開發(fā)商一次次戲弄，向他們根本要不回這筆辛苦錢。在這里我想咨詢下這個問題應(yīng)該如何解決。謝謝！
答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條的規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定請您根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定維護您的合法權(quán)益。
三，半產(chǎn)權(quán)房能交易嗎
你好！我和前夫協(xié)議離婚時將房子留給了兒子。當(dāng)時的房子我們只購買了70%的產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)證在前夫手上，協(xié)議生效兩個月后，他將房子賣給了鄰居，還簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議。我想問的是1:這樣的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有法律效力嗎？有什么法律法規(guī)能證明它無效呢?
2:我離婚協(xié)議的贈與有效嗎？有法規(guī)上的支持嗎？翹盼回復(fù)，謝謝！
答：根據(jù)《物權(quán)法》《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。如果與您前夫簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的鄰居在購房時盡到了買方的義務(wù)，取得該房產(chǎn)時是善意的、有償?shù)模勒丈埔獗Ｗo和善意取得制度，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣合同有效。 但如果該套房屋是您與前夫在婚姻存續(xù)期間購買的單位福利房，并且在購房時享受了您與前夫二人的工齡折扣，那么該套房屋應(yīng)當(dāng)視為你們婚姻存續(xù)期間的共有財產(chǎn)。對于此類房屋在辦理轉(zhuǎn)移登記時，登記機構(gòu)會要求原房屋所有權(quán)人夫妻雙方共同到場簽字。您與前夫已經(jīng)辦理了離婚登記，又已經(jīng)就該套房屋的權(quán)利歸屬進行了約定，那么您的前夫就不能獨自將該房屋所有權(quán)進行轉(zhuǎn)移登記。 建議您及時和您的前夫及鄰居取得聯(lián)系，將您的情況告知該鄰居，并就此事進行協(xié)商。如協(xié)商不成，可向人民法院提起訴訟，通過判決、裁定的途徑解決。
四，湘潭房產(chǎn)局營業(yè)時間
湘潭房產(chǎn)局的工作營業(yè)時間？周六周日辦理業(yè)務(wù)嗎？
答：湘潭房產(chǎn)局工作時間為周一至周五（除周六周日以外的其他法定假日按照國務(wù)院通知時間）。
五，只有房產(chǎn)證沒有土地證能交易嗎
我于2009年10月份在湘潭購買一住宅，目前只拿到產(chǎn)權(quán)證，沒有拿到土地使用權(quán)證。去國土局查詢后得知，該土地于2010年底已被開發(fā)商抵押。請問我如何維護自己的合法權(quán)益？在沒有土地證的情況下房屋是否可以再進行買賣交易？謝謝
答：有關(guān)國土證的問題請您向市國土資源局咨詢。根據(jù)《房屋登記辦法》等現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，國有土地使用權(quán)證不是辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的必收要件。
六，住房有房產(chǎn)證,但沒有國土證可以過戶嗎？
我想購買湖南工程學(xué)院一位老師的住房,有房產(chǎn)證,但沒有國土證,請問這種情況可以過戶嗎?如能過戶,對我有沒有什么保障?
答：湘潭有這種情況存在，目前：1、不影響房屋過戶，權(quán)屬沒有爭議，受法律保護。2、兩證齊全的話在抵押貸款的時候限制性低一些。
七，二手房過戶費用
我購買了1套二手房子，面積150平方，房產(chǎn)證未滿五年。且我原來名下已有房子，請問辦理過戶要交哪些費用？如果是非普通住宅過戶需要什么費用，麻煩幫我算一下，不勝感激。
答：以下是您想知道的收費標(biāo)準(zhǔn)：①房屋登記費80元/戶（超過法定時間的按2倍收取登記費）；②房屋測量費用分兩種情況請選擇：A、房屋分戶圖測量費1.2元/平方米、分丘圖利用費60元/幅；B、分層分戶平面圖利用費40元/幅、分丘圖利用費60元/幅；③查詢驗證產(chǎn)權(quán)檔案費40元/戶；④轉(zhuǎn)讓手續(xù)費6元/平方米；⑤契稅：房屋評估價× 4%；⑥營業(yè)稅：評估價×7.1%。
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