“梁振英上場后才買樓”
觀望情緒濃厚 成交或繼續(xù)下行
在3月進行的香港特首選舉中，梁振英對于香港房地產(chǎn)市場的批評令民眾對政府的樓市調(diào)控產(chǎn)生不少揣測。香港地產(chǎn)代理公司中原地產(chǎn)4月發(fā)布的研報顯示，反映香港房價水平的中原城市領先指數(shù)創(chuàng)下1997年以來新高。
3月底，新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席郭炳江和郭炳聯(lián)兄弟被香港廉政公署拘捕。5月3日，新鴻基地產(chǎn)前任主席郭炳湘也被香港廉政公署拘捕，對三人的指控都是涉及觸犯防止賄賂條例。
在香港西九龍，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)2004年開盤的高端住宅君臨天下至今仍有10%的房源沒有售出。君臨天下由恒隆地產(chǎn)和港鐵公司合作開發(fā)，是西九龍區(qū)域的代表項目。附近的地產(chǎn)中介介紹，君臨天下開盤時正值香港樓市低谷，當時的價格只有每呎（即英尺）7000至8000港元。如今，君臨天下的價格已經(jīng)超過每呎2萬港元，部分海景單位每呎超過3萬港元。這意味著，這一項目每平方米價格接近人民幣30萬元。即便如此，銷售人員依然表示該項目有很大升值空間：“君臨天下被內(nèi)地人買走了7成。這里靠近尖沙咀商業(yè)區(qū)，購物非常方便，未來深港高鐵將直達。這個項目不會跌價！
事實上，香港各界對于香港高房價的抱怨早就存在。有數(shù)據(jù)顯示，香港居住成本為亞洲第三，置業(yè)成本在全球大城市中高居第四，零售商鋪租金更是排名全球第二。在香港，餐飲行業(yè)有50%-60%的成本是房租。候任特首梁振英也表示，香港產(chǎn)業(yè)欠缺多樣性，與高地價和高租金有關，這不但減少就業(yè)機會，也抑制了企業(yè)投資及個人創(chuàng)業(yè)。
候選特首的表態(tài)、新鴻基郭氏兄弟引發(fā)的震動使香港各界紛紛看空樓市的未來走勢。香港民間開始傳出“梁振英上場后才買樓”的說法。另一方面，包括恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗、合和地產(chǎn)主席胡應湘等多位香港地產(chǎn)界人士認為，梁振英上任后不會出臺打壓樓市的政策。
不過，接連發(fā)生的樓市新聞確實對成交產(chǎn)生了影響，買賣雙方都產(chǎn)生觀望情緒。中原地產(chǎn)5月3日公布的《樓宇買賣合約登記統(tǒng)計分析》顯示，4月香港共登記樓宇買賣合約10728宗，成交金額748.2億港元，比3月分別下降25%和18.7%。
香港九龍大角咀的一位地產(chǎn)中介門店經(jīng)理對中國證券報記者表示，4月以來，香港二手房的新增放盤量明顯減少。她預計未來香港樓市的成交量可能繼續(xù)下行。3月創(chuàng)下新高的中原城市領先指數(shù)在梁振英當選新一任特首后已經(jīng)連續(xù)兩周下跌。中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升表示，樓價指數(shù)下跌的原因是市場憂慮新一屆政府可能打壓樓市，對目前房價構成心理壓力。
在梁振英當選香港特別行政區(qū)行政長官后的一個多月時間里，各界對新任特首的施政方向揣測頗多，房地產(chǎn)政策更是關注焦點。
中國證券報記者近日在香港調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然香港和內(nèi)地都面臨高房價困擾，但香港樓市與內(nèi)地樓市有很多不同。香港政府對樓市的供應乃至市場價格有較強調(diào)控能力，政府對土地出讓收入也有較強依賴。當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為，梁振英就職后，香港樓市總體保持平穩(wěn)是大概率事件，房價出現(xiàn)大起大落的可能性不大。
“很多香港人不希望樓價大跌”
房價再回高位 調(diào)控預期增強
“你知道嗎？很多香港人都不希望樓價大跌。”香港美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝對中國證券報記者表示。劉嘉輝的解釋是，在香港半數(shù)人口住在公用租住房屋（公屋）和資助出售房屋（居屋）之中，這部分人口對于房價上漲的感知并不強烈。而對于已經(jīng)購買了私人物業(yè)的香港人來講，他們更加關心私有財產(chǎn)的保值和增值，他們并不希望房價大跌！澳壳跋愀鄯績r確實已到了一個非常高的水平，給那些計劃購買私房的香港人帶來很大壓力！
香港政府是土地的唯一提供者，政府通過控制每年的土地供應量和公屋、居屋的開工量控制香港的樓市供應。由于香港政府對樓市供應的掌控能力很強，因此香港樓市近年來每一次波動都和政府對樓市供應的調(diào)控相關。香港又是一個開放的市場，受外圍經(jīng)濟環(huán)境的影響很大，如果政府對樓市的干預和外圍經(jīng)濟影響形成合力，就會對香港的房價造成巨大影響。歷史證明，香港房價每一次大起大落都對香港經(jīng)濟和香港購房者的生活造成嚴重沖擊。而多次干預的結果也只說明，香港政府在經(jīng)濟規(guī)律、民眾呼聲、外圍環(huán)境之間把控好分寸是多么困難，這是一個“調(diào)不準”的市場。
香港回歸前夕，香港房價曾出現(xiàn)暴漲。為控制樓價過快上漲和滿足低收入人群居住需求，香港特區(qū)第一屆政府啟動了大規(guī)模住房保障計劃。這些計劃包括每年修建85000個公屋套間的“八萬五”計劃，資助中低收入階層置業(yè)的“居者有其屋”（居屋）計劃，以及幫助中產(chǎn)階層置業(yè)的“夾心階層首次置業(yè)優(yōu)惠政策”。這些政策將香港樓市的供應推向歷史高位，終于使飛漲的房價掉頭向下。
香港美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，市場供應的增多使得香港的住房均價從1997年的每呎6208港元，下降至2003年的每呎1854港幣。房價暴跌套牢了在房價飛漲時期大量通過按揭貸款買房的投資者，也造成一定社會問題。
“樓價大跌導致香港中產(chǎn)階層怨聲載道，而那些居住在公屋中的低收入階層也沒有從中得到好處！眲⒓屋x說。從2002年起香港政府開始減少供應，不僅減少了私房土地的出讓數(shù)量，公屋的開工量也大幅減少，甚至停止了居屋的修建，這一政策延續(xù)至今。到2007年，香港樓市當年的全部供應量只有13705套，不及供應最多的2001年的15%。供應大幅減少導致房價大幅反彈。從2003年最低時的每呎1853港元上漲至2008年上半年時的每呎4251港元。受次貸危機的影響，2008年下半年香港房價再度下跌。“樓價剛剛上漲的那幾年，那些買樓的人還是很開心的。”劉嘉輝說。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)，今年4月香港樓價的中位數(shù)已經(jīng)飆升至每呎6103港元，西九龍、清水灣、半山等區(qū)域豪宅價格更是刷新歷史紀錄。
由于香港政府低供應的政策維持不變，2009年起香港的樓市再度飆升，在經(jīng)歷了去年下半年短暫的回調(diào)之后，終于突破了1997年以來歷史高位。當香港高房價的弊端再次出現(xiàn)，香港人又開始對高房價有了怨言。從梁振英的施政綱領，到新鴻基引發(fā)樓市地震，現(xiàn)在的香港樓市充滿觀望氣氛。
樓市不會出現(xiàn)大起大落
供求趨向均衡 價格波幅有限
雖然近期香港樓市成交出現(xiàn)回調(diào)，但中國證券報記者采訪的多位香港地產(chǎn)界人士都表示，預計梁振英上任后的香港樓市不會出現(xiàn)大起大落，這也是多數(shù)香港人希望看到的。
隨著房屋問題成為近年來香港最受關注民生問題，香港政府已經(jīng)著手增加未來的住房供應。去年10月，現(xiàn)任香港特區(qū)行政長官曾蔭權在發(fā)表2011年至2012年施政報告時表示，政府將恢復興建居屋。2002年至今，香港政府幾乎沒有居屋的供應。曾蔭權同時表示，特區(qū)政府將確保所供應的土地能夠年均提供約4萬個各類住宅單位。這意味著未來香港的樓市供應將介于近年來供應的高峰和低谷之間。
劉嘉輝分析，雖然目前香港的房價已經(jīng)達到1997年高峰的水平，但是與1997年相比香港家庭的平均收入也增長30%。同時，自從香港開放了內(nèi)地居民自由行之后，越來越多的內(nèi)地人到香港置業(yè)。他估計，目前內(nèi)地人購買的物業(yè)已經(jīng)占到香港樓市成交的20%。香港政府同時出臺了抑制炒樓的“額外印花稅”等政策，眼下香港樓市的健康程度要比前幾年高很多。
目前香港的存款利率維持在1%左右，而買樓后出租的租金回報率接近4%，這也使得樓市依然是港人重要的投資渠道。中原地產(chǎn)主席黎明楷對中國證券報記者介紹，多數(shù)香港的中產(chǎn)階層還是將住房作為主要的投資手段，目前不動產(chǎn)占到普通香港中產(chǎn)家庭總財產(chǎn)份額的80%！岸鄶(shù)人都不希望房價大跌！
未來香港樓市不會大跌的另一個原因是香港政府對于土地出讓收入的依賴。土地出讓收入是香港政府的重要財政收入來源。2月公布的香港政府財政預算顯示，預計2012-2013財年香港政府的地價收入將達到600億港元，占到財政總收入的15.4%。劉嘉輝表示，作為一個低稅收高福利的地區(qū)，地價收入對于香港政府意義重大，在不增稅的前提下，政府很難找到替代性收入。如果土地供應太多無疑會影響價格。事實上，近期香港政府出讓的幾塊土地多以底價成交。這也決定了未來香港的土地供應不會明顯增多。
雖然多位香港地產(chǎn)人士表示香港房價近期不會大降，但他們同時也表示大漲的可能更小。由于人民幣升值和內(nèi)地發(fā)展較快，在過去幾年當中，國際熱錢屯兵香港，導致香港物業(yè)資產(chǎn)升值較快。未來內(nèi)地發(fā)展和人民幣升值步伐皆有可能放緩，國際熱錢也有可能慢慢退出香港。這或許是人們認為香港樓市大漲可能性較小的主因。
香港“居不易”
來自成都的Helen（化名）2007年從香港浸會大學畢業(yè)后，選擇留在了香港。如今，她在香港中環(huán)工作，是一名普通的白領。雖然已經(jīng)來香港6年，但Helen并不住在香港，而是住在深圳。
香港很多年輕人成年后仍選擇和父母居住在一起，因此他們沒有內(nèi)地大城市年輕人的置業(yè)壓力。但是對于Helen這樣留在香港工作的內(nèi)地人來講，“住在香港”并不是一件容易的事情。
Helen每天早上7點起床，從深圳的福田口岸出發(fā)，過關后在落馬洲搭乘港鐵，一個半小時后到達中環(huán)。每天6點下班后，她基本上不參加社交活動，而是即刻趕往中環(huán)的地鐵站回家！白钆鹿靖慊顒，一般要8、9點之后才結束，有時我回到家已經(jīng)是凌晨了，第二天還要早起！
雖然Helen每天花在上下班途中的時間超過3個小時，但是她并不覺得有多么辛苦，作為在香港的“無房族”，她已經(jīng)適應了這種生活。起初Helen在九龍城租房住，每月租金5000多港元。前年她結婚后，為了每天都能見到在深圳工作的老公，Helen便從九龍城搬到深圳，在福田口岸和老公租了一套兩室一廳，每月租金人民幣3000多元。雖然她每月搭乘港鐵的花銷超過2000港元，但住在深圳的成本還是低于住在香港。
Helen還有一年就將拿到香港永久居民身份證！榜R上就要熬出頭啦！”根據(jù)規(guī)定，取得香港永久居民身份證的居民滿足一定條件就可以申請公屋，但Helen并不打算去申請！吧暾埞莺茈y，除了要提交繁瑣的資料，還要等待兩年多時間。還有，我不想讓家人知道我在香港住的是公屋！彼f，在香港的青年人中，那種“獅子山下”的精神還在，多數(shù)年輕人還會努力購買屬于自己的住房。但至少目前，她自己還沒有在香港購買住房的實力！跋愀壅淖》勘Ｕ现贫痊F(xiàn)在對我還沒有什么價值，在香港買房，太不現(xiàn)實了！
盡管即將拿到永久居民身份，Helen依然覺得自己不屬于這里！跋愀鄣奈镔|(zhì)生活的確豐富，在這里你會看到最新、最時尚的東西。但香港的精神生活也確實匱乏，香港人每天為了生計疲于奔命！盚elen說，香港實行每周六天工作制，也沒有青年節(jié)這樣的假期，香港公司很少會像內(nèi)地公司一樣組織集體旅游。她覺得深圳的幸福指數(shù)要比香港高。每次通過深圳福田口岸的時候，都會看到廣場上跳集體舞的老年人，這個時候她的精神一下子就放松了。
候任特首梁振英在競選時表示，常年的高地價高租金政策已經(jīng)對香港的產(chǎn)業(yè)結構形成了影響。他表示，過高的租金影響了外來人口的生活品質(zhì)，也影響了年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情。
Helen說，或許自己在一年之后會離開香港，移民的計劃已經(jīng)在心中籌劃了很多年。
公屋滿足近三成港人居住需求
專家建議內(nèi)地借鑒香港管理保障房經(jīng)驗
在香港這座世界金融中心，有大量人口生活在貧困線以下。近年來，快速上漲的房價令很多港人無力購置屬于自己的房產(chǎn)（私房），但香港政府日趨完善的住房保障制度發(fā)揮了至關重要的作用，約近三成香港人通過公屋制度解決了住房問題。專家表示，建設保障房只是第一步，更重要的是管理好保障房，內(nèi)地應結合實際情況借鑒香港管理保障房的成功經(jīng)驗。
香港公屋管理制度較完善
在公屋較集中的深水埗區(qū)，中國證券報記者看到，由10座樓宇組成的公屋社區(qū)富昌邨綠化優(yōu)美、配套完善，周邊的私房售價為8000港幣/呎左右（約合人民幣6.5萬元/平方米），而一套40平方米左右的公屋月租金只需要1000多港元。
雖然遠處看上去富昌邨有給人容積率過高的感覺，但走進這個社區(qū)則不然。富昌邨的中心是開闊寬敞的休憩區(qū)，設置了各種健身、娛樂設施，社區(qū)附近還有一個大型商業(yè)設施。富昌邨緊鄰港鐵南昌站，附近有3所小學、4所中學，生活比較便利。香港房委會的資料顯示，富昌邨2001年竣工入住，截至去年年底，富昌邨10棟樓宇共有租住單位6000個，其中5900個單位已經(jīng)租出，居住人口1.67萬人。
香港的公屋制度始于1953年。1973年，香港政府成立獨立的房屋委員會，專門處理住房保障問題。1988年，香港政府不再為公屋建設撥款，但免費提供土地，房屋委員會成為自負盈虧的機構。根據(jù)香港房屋委員會最新公布的報告，截至2011年9月，房委會已興建超過72.5萬套公屋或中轉房屋單位，為近201萬人提供居所，占全香港人口29%。目前香港公屋單元的平均月租價格為1300港元左右，相當于市場價格的1/4。
香港形成了較完善的公屋分配和管理制度。房委會每年對公屋申請條件進行一次調(diào)整，申請人從申請到入住公屋需要經(jīng)過3次審核，5個流程才能最終入住公屋。對居住公屋滿10年的居民，還要每兩年申報一次家庭收入，對家庭資產(chǎn)超出限額的家庭將收取兩倍租金。對虛報材料的家庭將收取少收租金兩倍的罰款，甚至判處監(jiān)禁。
對于確實需要幫助的香港居民，香港房委會則提供更為人性化的服務。如果住戶每月交納的租金超過月收入的20%、或收入低于申請限額的60%，可以獲得25%-50%的房租減免。去年8月-9月，香港政府還為69萬戶公屋住戶代繳租金，總額達18.1億港元。為了鼓勵公屋流轉，房委會還推出過置業(yè)資助貸款計劃，為合格的公屋租戶提供免息貸款和還貸補助金。
內(nèi)地住房保障對象待明確
香港回歸之后，新建公屋除了解決低收入群體的居住需求外，房委會還從多個方面為住戶提高居住品質(zhì)。在香港房委會在“2012/13機構計劃”中表示，房委會2012年至2013年工作的四個主題大綱是：提供優(yōu)質(zhì)居所、促進可持續(xù)生活、充分及合理運用公共資源、提升商業(yè)樓宇的吸引力。
香港房委會在“2012/13機構計劃”中表示，在14個規(guī)劃和設計發(fā)展項目中，進行“微氣候”研究。房委會今年還將對8個舊公屋社區(qū)安裝電梯，對17個公屋社區(qū)進行人行道改造，對127處物業(yè)進行無障礙通道改造。房委會同時還在大力發(fā)展其持有的商業(yè)設施。香港政府承諾，公屋的輪候周期將控制在3年之內(nèi)，目前香港公屋的平均輪候周期為2.3年。
住建部政策研究中心主任秦虹對中國證券報記者表示，從香港公屋的經(jīng)驗可以看出，建設保障房只是第一步，更重要的是管理好保障房。香港公屋制度的保障人群比較明確，這是保障房制度完善的重要前提，而目前內(nèi)地各個城市住房保障對象還不夠明確。香港的公屋制度經(jīng)過了長期演變，內(nèi)地保障房制度完善也需要一個過程。 (來源：中國證券報)
文章不錯，點個贊吧
55