■一家之言
今年的五一假期似乎冷到極點(diǎn)。中山城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)大部分的項(xiàng)目來訪來電量寥寥無幾，門可羅雀的蕭條詮釋著樓市的疲軟。開發(fā)商、消費(fèi)者、政府、供應(yīng)商的幾敗俱傷，樓市交易的持續(xù)低迷還有資金、競爭、政策的壓力讓顫抖的樓市寒風(fēng)呼嘯。而且，從目前的市場上的幾個(gè)方面來看，后期樓市或難從容，仍需行業(yè)精英磨槍擦炮、加強(qiáng)戰(zhàn)斗。
首先，從房地產(chǎn)宏觀基調(diào)來看，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促使房價(jià)合理回歸。而且今年“兩會”中央政府將2012年GDP增速目標(biāo)下調(diào)到低于8%，也足以說明中央針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而付出的代價(jià)已經(jīng)有了充分的心理準(zhǔn)備，中央不會因?yàn)槎唐趦?nèi)經(jīng)濟(jì)的增長而重啟房地產(chǎn)的救市措施。尤其是，2012年居民消費(fèi)價(jià)格控制在4%左右這一目標(biāo)，很明確地也可以看出，房地產(chǎn)市場“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，樓市投資性、投機(jī)性需求在今年仍然不會有機(jī)可乘。
其次，從調(diào)控政策方面來看前期調(diào)控成效漸顯。全國后期市場針對中小戶型的“自住需求”政策“微調(diào)”疊加效果或?qū)⒗^續(xù)發(fā)揮。房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策或?qū)⑼ㄟ^差別化的住房信貸、稅收政策、房產(chǎn)稅、住房限售等杠桿針對住房交易的區(qū)域性、人群結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，研究推出差別化措施。以此鼓勵(lì)以“自住需求”為主的購房者入市，以維持房地產(chǎn)市場量保持相對穩(wěn)定的市場局面，維持房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。
再次，隨著中山商品房待售面積持續(xù)增加，消費(fèi)力受限，庫存也會隨之增加，與此同時(shí)，開發(fā)商自籌資金比例在增長，購地意愿下降，預(yù)計(jì)開發(fā)商未來還會開源節(jié)流，繼續(xù)通過降價(jià)回籠資金，應(yīng)對市場不確定性。
最后，目前市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、客戶置業(yè)需求發(fā)生改變。尤其是投資群體，大部分投資客群將投資目標(biāo)集中在了優(yōu)質(zhì)的商業(yè)產(chǎn)品上。從目前宏觀環(huán)境發(fā)展推斷后期這種現(xiàn)象將依舊存在。但是，市場也要注意階段性過量風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品同質(zhì)化的風(fēng)險(xiǎn)。
朱翔（盛唐地產(chǎn)市場部總監(jiān)）
52